¿Los préstamos hipotecarios son hoy más transparentes y justos?
Se ha logrado un gran avance, pero aún hay entidades que no informan de que la contratación de un seguro es voluntaria
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, además de trasponer la directiva 2014/17/UE, pretendió resolver los problemas de nuestra legislación hipotecaria puestos de manifiesto por la jurisprudencia nacional y europea. Las sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en materia de clausula suelo, vencimiento anticipado, intereses de demora o gastos, revelaron que la normativa existente era insuficiente para procurar la protección del prestatario consumidor, en la medida en que no aseguraba que los contratos fuesen justos y transparentes.
En el préstamo hipotecario existe un problema de información asimétrica, ya que el prestamista tiene un conocimiento superior de las circunstancias que rodean al préstamo y el deudor está afectado por un sesgo de exceso de confianza que le hace minusvalorar las posibles consecuencias perjudiciales del contrato. Este déficit de conocimientos y sesgo cognitivo pueden ser aprovechados en su beneficio por la entidad prestamista lo que justifica la imposición de especiales deberes de suministro de información.
Por esta razón, y para garantizar la transparencia material de los préstamos hipotecarios, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, impuso una serie de obligaciones de suministro de información precontractual a los prestamistas.
Como novedad fundamental, estableció el deber para el prestatario fiador o garante persona física de comparecer dos veces ante notario: una para firmar la escritura de préstamo y otra previa para otorgar un acta con ocasión de la cual el notario le informa de las condiciones de la oferta y comprueba el cumplimiento por parte del prestamista de sus deberes.
Desde esta perspectiva, la nueva Ley de Crédito Inmobiliario presenta un acierto sustancial: atribuir a un tercero imparcial, el notario, el control del cumplimiento de las obligaciones de los prestamistas cuya información además se ve complementada con la que puede prestar el notario. Este complemento de información es especialmente útil en lo que se refiere a aquellos elementos del contrato que normalmente pasan inadvertidos, como costes futuros y consecuencias del incumplimiento.
La experiencia acumulada en estos meses de aplicación de la ley demuestra que no es muy difícil identificar los puntos sobre los que el notario debe insistir: vencimiento anticipado y costes de la ejecución; la evolución del tipo de interés cuando es variable; y los productos combinados y vinculados al préstamo, como seguros, tarjetas y otros contratos ligados a la concesión del préstamo. A este respecto, llama la atención que existan todavía entidades que no informan adecuadamente de la voluntariedad en la contratación de determinados seguros (de vida, invalidez o enfermedad), con independencia de que lleven o no aparejada una bonificación en el tipo de interés.
Hasta aquí lo que se refiere a la transparencia. En lo tocante a la justicia, recordar que el recurso a la sanción de nulidad por abusividad se reveló insuficiente para proteger al deudor, por lo que la nueva Ley de Crédito Inmobiliario optó por una amplia regulación imperativa en materia de la cláusula suelo (prohibiéndola), de gastos (imponiendo casi todos al prestamista), vencimiento anticipado por impago (fijando un número mínimo de impagos) e intereses de demora (estableciendo como tipo el resultado de añadir tres puntos al remuneratorio). También estableció un régimen imperativo en otras materias como las ventas vinculadas y combinadas, préstamos en moneda extranjera o derecho de reembolso anticipado.
Con el régimen expuesto se ha conseguido un indudable avance en materia de transparencia y justicia contractual por lo que es probable que se supere el estado de controversia en el que se encontraba el préstamo hipotecario.
Ciertamente, la ley no puede blindar de forma absoluta al contrato de préstamo de cualquier reclamación judicial, pero abre la esperanza de una menor litigiosidad. El nuevo protocolo de los artículos 14 y 15 asegura la transparencia material en la inmensa mayoría de las ocasiones y el régimen imperativo dispuesto para las cláusulas más conflictivas disminuye notablemente la inclusión de cláusulas abusivas. Pero más allá de su contenido la ley debe servir para producir un cambio en los comportamientos: de las entidades, de los consumidores y también de los notarios.
Durante los primeros tiempos de su vigencia, es evidente que este cambio se ha producido: los prestatarios están ávidos de información y piden explicaciones, las entidades las ofrecen y han reducido la complejidad de los contratos, y los notarios estamos vigilantes para controlar la corrección del procedimiento y dedicamos a cada prestatario el tiempo y la atención que merece.
Esperemos que el transcurso del tiempo no produzca una relajación en la aplicación de la ley y que no aparezcan, de nuevo, fórmulas imaginativas como sistemas de amortización con abundantes carencias o de cuota final, créditos abiertos recargables o nuevas vinculaciones que enturbien lo que hoy es un contrato transparente y equitativo.
Juan Pérez Hereza es Notario. Colegio Notarial de Madrid