Fin a la guerra registral: el Supremo avala la inscripción de las adjudicaciones en subasta

La valoración jurídica del decreto del letrado de la Administración de Justicia sólo puede revisarse por el juez

Sede del Tribunal Supremo en Madrid. Pablo Monge
Sede del Tribunal Supremo en Madrid. Pablo Monge

En la última década, los enfrentamientos entre juzgados y registros de la propiedad a consecuencia de la interpretación procedente de los artículos 670 y 671 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (relativos a las adjudicaciones de bienes inmuebles subastados judicialmente) habían extendido un campo minado para el ciudadano que, muchas veces, obtenía un título de dominio a su favor que, no obstante, no lograba inscribir registralmente, con el correlativo perjuicio de la inoponibilidad de su adquisición frente a terceros.

Decretos, autos, calificaciones negativas, procesos declarativos…El recorrido para conseguir la titularidad registral de un bien se había convertido en una odisea de desconocido resultado, costosa económicamente y desesperante profesionalmente. Los principales perjudicados: los adquirentes, pero por encima de ellos, de forma más general, una seguridad jurídica que, en la tensión entre el vértice judicial y el registral, desfallecía, casi diluida, convertida en mera proclamación; una falsa coartada para la esquizofrenia de un sistema con dos posiciones enfrentadas y de imposible comunión.

¿Puede el registro de la propiedad fiscalizar el fondo de la resolución procesal o judicial que determina la adquisición del bien inmueble por subasta? Esta era la gran pregunta que alimentó la "guerra registral" acontecida en los últimos años. Y en la que diversas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado habían introducido más dudas que certezas.

Al fin, en su sentencia de 15 de diciembre de 2021, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, constituida en Pleno (es decir, formando jurisprudencia), resuelve la controversia y pone punto final a un conflicto interpretativo que corría el riesgo de desincentivar la inversión inmobiliaria en nuestro país y perjudicar el desarrollo de los mecanismos de enajenación judicial, tan relevantes en un contexto económico como el presente y con un horizonte liquidatorio en el marco concursal que promete niveles de litigiosidad nunca conocidos.

A juicio del tribunal casacional, la valoración jurídica que subyace en el decreto de adjudicación que dicta el letrado de la Administración de Justicia sólo puede revisarse, a través de los mecanismos de impugnación previstos por la ley, por el juez, no por el registro de la propiedad, cuyo examen calificatorio no puede asimilarse como una modalidad de revisión registral de lo acordado judicialmente.

La sentencia del Pleno de la Sala de lo Civil de 15 de diciembre de 2021 no es una resolución judicial más. Es la conclusión formal a un conflicto interpretativo de incalculable repercusión económica y que arriesgaba las certezas imprescindibles en el mercado inmobiliario español. Con la sentencia el Tribunal Supremo clarifica la interpretación de los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero, sobre todo, escribe un final feliz para la seguridad jurídica inmobiliaria. Un final feliz, un final necesario.

Álvaro Perea González, letrado de la Administración de Justicia

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