Los grandes caseros idean fórmulas para sortear los efectos de la ley de vivienda

Intentan rebajar la limitación de rentas o la duración de los contratos

Estudian crear sociedades paralelas que arrienden temporalmente

Viviendas anunciadas para el alquiler en Madrid.
Viviendas anunciadas para el alquiler en Madrid. GETTY

Buena parte de los grandes caseros de España ya está ideando y poniendo en práctica diferentes fórmulas para sortear los aspectos más lesivos para sus intereses de la nueva ley de vivienda. En concreto, explican fuentes del sector residencial, en estos momentos se está poniendo el foco en rebajar los efectos de la futura limitación de los precios del alquiler en las áreas tensionadas y en reducir la nueva duración de los contratos de arrendamiento, que en el caso de los propietarios con personalidad jurídica que tengan vivienda en las zonas calientes ascenderá a los 10 años. A su vez, estas artimañas conseguirían anular o aminorar otras medidas recogidas en el anteproyecto de ley como la prórroga automática de los contratos en las citadas áreas.

Según explica el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), José Ramón Zurdo, ya tienen constancia de casos en los que grandes propietarios de vivienda, “sobre todo aquellos dedicados al alquiler más cortoplacista”, estudian la figura del usufructo temporal para reducir la duración de los contratos.

Esta fórmula se basaría en la creación por parte de los grandes tenedores de una sociedad paralela que se convertiría en arrendadora después de haber adquirido el derecho del usufructo temporal de las viviendas “por un plazo de, por ejemplo, cuatro años”. Pasado este periodo, “los derechos otorgados caducarían, por lo que el contrato finalizaría”. Así, “los plazos del alquiler serían muy inferiores a los previstos en la futura ley”.

Este método, señala Zurdo, y a la espera de posibles modificaciones en el anteproyecto de la ley de vivienda, beneficiaría principalmente a las empresas que quieren disponer de sus activos inmobiliarios en el corto plazo. Cabe recordar que la futura normativa permitirá que en las conocidas como zonas tensionadas los contratos firmados con propietarios con personalidad jurídica se prorroguen desde los siete años actuales hasta los 10 en el caso de que los inquilinos así lo notifiquen.

Otra fórmula de la que también tienen constancia tanto Zurdo como Alejandro Inurrieta, economista y consultor inmobiliario, es la puesta en marcha de una serie de cláusulas adicionales que “grandes socimis con miles de viviendas” y pequeños propietarios comienzan a incluir en los contratos de cara a salvaguardar sus intereses una vez que las medidas vinculadas a las zonas tensionadas echen a andar, previsiblemente dentro de tres años. Aunque la ley de vivienda debería aprobarse en el Congreso en el segundo semestre de 2022, el Gobierno dispone de una prórroga de hasta 18 meses para desarrollar el índice mediante el que podrán declararse las áreas tensionadas, retrasando la puesta en marcha oficial de esas medidas hasta 2024.

Según detallan los expertos, los caseros consiguen incluir esas cláusulas –que en la mayoría de los casos no cuentan con validez legal– gracias a la urgencia del inquilino por encontrar vivienda y al desconocimiento general que hay en torno al alquiler.

Estas disposiciones, cuenta Inurrieta, fijan que “el inquilino, que da su consentimiento con la firma, renuncia a determinados puntos recogidos en la futura ley, por citar un caso”. Otras cláusulas, añade Zurdo, repercuten en el arrendatario una serie de gastos adicionales a partir de por ejemplo el cuarto año, “para así presionarle y que busque un inmueble más barato”. En estos casos, prosigue el director general de ANA, el inquilino comienza abonando una renta similar a la del precio del mercado, que se mantiene durante los primeros tres ejercicios. A partir del cuarto, según refleja el contrato, el arrendatario tiene que hacerse cargo de otros gastos como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o las cuotas de la comunidad de vecinos, “por lo que la renta mensual se encarece, por ejemplo, 100 euros”.

Estas prácticas, cuenta Zurdo, son en la mayoría de las ocasiones ilegales, “ya que se basan en cláusulas impuestas que obligan al inquilino a prescindir de un derecho imperativo, al que no se puede renunciar”. Sin embargo, añade, la mayoría de los arrendatarios desconocen estas normativas, por lo que aceptan pagar más dinero o dar por finalizado el contrato.

Una vez que la ley sea aprobada en el Congreso, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana dispondrá de un plazo de año y medio para desarrollar un índice que aporte información actualizada sobre el precio de los alquileres. Mediante esta herramienta, las comunidades autónomas que así lo estimen podrán declarar un área concreta como tensionada, abriendo la puerta a una serie de medidas que empezarían a funcionar inmediatamente. Entre estas se encuentra la limitación de los precios del alquiler en el caso de los grandes propietarios (más de 10 viviendas) con personalidad jurídica. Los grandes caseros físicos y los pequeños propietarios, a su vez, estarían sujetos a una congelación de las rentas y a la prórroga automática en los mismos términos y condiciones de los contratos que finalizasen.

Suelo terciario para construir casas

Otra de las fórmulas por la que están optando los grandes fondos del sector inmobiliario es la construcción de casas en régimen de apartahoteles o colivings en suelo terciario. Esta tipología de suelo es la destinada a la prestación de servicios al público, a las empresas y a otros organismos, pero no a las viviendas. Con esta fórmula, tal y como avanzaba la semana pasada El Confidencial, los inmuebles, al someterse a la legislación de los establecimientos hoteleros, no se ven afectados por la futura ley de vivienda. De esta forma, los propietarios pueden obtener mensualmente las rentas de los inquilinos sin estar sujetos a ningún tipo de limitación de precios y sin tener que prorrogar por la fuerza la duración de los contratos.

Fuentes del sector inmobiliario confirman estas prácticas, pero ven su uso como residual al ceñirse únicamente al suelo terciario. La ley de vivienda, de aplicarse, permitirá declarar zonas tensionadas en base a criterios objetivos. Por eso, razonan estas fuentes, “lo más lógico es que se vean afectadas áreas céntricas y fuertemente demandadas, en las que al menos por ahora no hay mucho suelo terciario disponible”.

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