La seguridad jurídica, la verdadera solución al alquiler

Dar mayores garantías a los propietarios y hacer que la ley se cumpla en tiempo y forma es lo que eleva la oferta

A falta de conocer todos los detalles de la nueva Ley de Vivienda anunciada por el Gobierno, la futura legislación (aún pendiente de aprobación) ya ha conseguido algo: acrecentar el problema que pretende solucionar.

Es evidente que en España hay una creciente preocupación por la vivienda de alquiler, pues desde hace años vemos cómo sube la demanda, pero no la oferta. Hay que buscar soluciones, por supuesto. Pero intentar solventar una cuestión de oferta atacando a la propia oferta no parece que sea el camino más adecuado.

Si bien la ley nace con la idea de regular los precios y aumentar el parque público para facilitar el acceso a la vivienda de alquiler, lo cierto es que, ante la incertidumbre y las medidas anunciadas, lo primero que han hecho los grandes tenedores y fondos de inversión es paralizar y modificar por completo operaciones en curso, provocando así una reducción de la oferta actual y futura cuando lo que se pretende es justo lo contrario. Sin ir más lejos, Blackstone, por ejemplo, acaba de poner a la venta una cartera de viviendas que, en un principio, iban destinadas a alquiler.

Sin embargo, hay un dato que muchos olvidan y es que la mayor parte del parque de viviendas en disposición de alquilarse (al menos el 95%) está en manos de pequeños propietarios y ahorradores. Es decir, personas que han heredado o han comprado una propiedad porque tradicionalmente han visto en el sector de la vivienda un mercado seguro en el que poner sus ahorros para legar un bien a sus hijos y obtener una rentabilidad.

Estos propietarios buscan, por tanto, proteger su patrimonio y, para ello, necesitan la máxima seguridad y estabilidad. Las mismas que persiguen los inquilinos. No hay tanta diferencia en realidad. Y, de hecho, ambas partes salen beneficiadas si los precios se mantienen más o menos equilibrados.

Y la mejor forma de lograrlo y de que el mercado se regule por sí solo es ampliar la oferta. Y aquí es donde está el verdadero problema, ya que resulta que el principal motivo por el que estas personas no alquilan sus viviendas es porque están aterradas y tienen verdadero pánico a que los ahorros de toda una vida, lo que le han legado sus padres o lo que han conseguido a base de esfuerzo y trabajo se vea en manos de alguien que no pague y que, encima, pueda ocasionar una serie de daños en su propiedad, habiendo incluso cierta impunidad.

La seguridad jurídica existe en este país, sí, pero los plazos para hacer cumplir la ley son tan largos que, al final, la mayoría de los propietarios tiene la sensación de que no la hay. Una situación que se ha acentuado más si cabe con la pandemia, llegando a haber casos en los que, después de un año, ni siquiera se ha iniciado el proceso para resolver un procedimiento. Y eso es demasiado tiempo.

Imagina que tienes una vivienda y que tus inquilinos dejan de pagar, pero siguen viviendo allí y, mientras tanto, no te queda más remedio que hacerte cargo de gastos esenciales de comunidad, IBI, hipoteca (si la tienes), etc. Todo ello, claro está, sin estar cobrando nada en concepto de alquiler.

El procedimiento para recuperar esa vivienda (dependiendo del juzgado) abarca un plazo mínimo de entre cinco y seis meses aunque, en la mayoría de los casos, se puede alargar un año o más. Y, pasado ese tiempo, si en el momento en que recuperas la posesión de la vivienda descubres que hay daños, tienes que iniciar un proceso distinto para cobrar los desperfectos. Con lo que, de nuevo, toca esperar unos meses para resolver la situación. ¿Cómo te sentirías si fueras el propietario? ¿Realmente te quedarían ganas de volver a alquilar tu vivienda? ¿O te compensaría más pagar el recargo del IBI que prevé la nueva ley y evitar riesgos innecesarios?

Lo más probable es que, con ese panorama, decidas lo mismo que la mayoría: cerrar la puerta con llave y dejar tu vivienda vacía. En cambio, si el sistema te diera mayores garantías y se agilizaran todos esos procedimientos, tal vez cambiarías de idea y optarías por alquilarla de forma voluntaria. Que la ley se cumpla en tiempo y forma, por tanto, es decisivo para que los propietarios cambien de opinión y se disipe esa sensación de que no hay seguridad jurídica.

Quizá, más que una nueva ley, lo que hace falta es que se respeten los plazos estipulados por las normas vigentes para hacer que los tiempos en este tipo de procedimientos sean más cortos y la seguridad, mayor. Ese sería el primer paso para que los propietarios pierdan el miedo que les invade ahora mismo y se atrevan a alquilar sus viviendas.

De manera que la seguridad jurídica real (una medida que todos olvidan) podría ser la verdadera solución al problema de inicio. Y esto, más allá de lo que algunos puedan pensar, no es una forma de mejorar la vida y el patrimonio de propietarios e inversores, sino más bien de contribuir a resolver un conflicto actual como la falta de viviendas de alquiler.

José Muñoz es Inversor inmobiliario, autor de ‘La Fórmula IN’