Inmuebles y alquileres: cómo afecta el Covid-19 al hacer la declaración de la renta

La fiscalidad de la vivienda depende del uso que hagamos de esta

A la hora de hacer la declaración de la renta, la vivienda es uno de los puntos que más dudas genera al contribuyente, especialmente cuando se tienen varios inmuebles y se hace un uso diferente de estos. ¿Qué impuestos tengo que pagar por la casa de vacaciones si nunca la alquilo? ¿Y si soy arrendador y arrendatario? ¿Y si he vendido mi vivienda?

A todas estas preguntas se les añaden, además, las derivadas de las medidas que se han puesto en marcha para paliar los efectos económicos del Covid-19. Aquí es muy importante saber que no ha habido ningún cambio fiscal para la declaración de la renta de este año, pero lo que sí nos ha podido variar es la cantidad a incluir como consecuencia de esas medidas -moratorias o quitas en el pago de los alquileres-y, también, los plazos para aplicarnos deducciones.

Renta 2020: ¿y si he vendido una casa?

Si durante el año pasado vendimos un inmueble, debemos saber que la ganancia o pérdida patrimonial que nos haya generado tenemos que incluirla al hacer la declaración de la renta. ¿Dónde? En la base del ahorro, la conocida como parte barata del impuesto, a un tipo de entre el 19 y el 23%, según la cuantía obtenida.

¿Hay excepciones? Si la vivienda fue adquirida antes de 1994 se puede aplicar los coeficientes de abatimiento, pudiendo estar parte de la ganancia exenta (hasta 400.000 euros de precio de venta).

Por otro lado, si lo que hemos vendido es nuestra vivienda habitual y tenemos menos de 65 años, es importante saber que el importe obtenido puede estar total o parcialmente exento de tributar si reinvertimos el importe en la compra o en la rehabilitación de una nueva vivienda habitual. Aquí Hacienda fija un plazo de dos años máximo, un límite que no tiene en cuenta los meses de confinamiento del año pasado, desde el 14 de marzo al 30 de mayo. Los propietarios mayores de 65 años nunca deberán pagar impuestos por la venta de su vivienda habitual.

Mi vivienda habitual: ¿tengo que declararla?

Aunque no haya que pagar impuestos, la vivienda habitual sí tiene que aparecer en la declaración de la renta, en la proporción que nos corresponda por propietarios.

¿Qué nos podemos deducir? Si adquirimos nuestra vivienda antes de 2013, cada año nos podemos deducir un 15% de la hipoteca sobre un máximo de 9.040 euros. Esta deducción es clave y es algo que conviene tener en mente antes de plantearnos amortizar anticipadamente para de la hipoteca porque puede que perdamos esa deducción y, quizás, no nos compense.

¿Qué pasa con mi segunda residencia?

Si tenemos más de un inmueble debemos diferenciar, primero, el uso que hacemos de estos. Así, por ejemplo, si tengo una segunda residencia -que no es nuestra vivienda habitual y que no nos genera ningún tipo de renta, es decir, una segunda vivienda que nunca alquilamos- deberemos tributar por la misma en la base general del IRPF -la parte cara del impuesto- como imputación de rentas inmobiliarias. Aquí la norma dice que hay que pagar impuestos sobre el 1,1% de su valor catastral, una cuantía que se eleva al 2% si el valor no se ha revistado en la última década).

¿Y si tengo una segunda residencia que alquilo algunos meses? En este caso, la fiscalidad se ‘dividirá’ entre los días que no alquilamos la casa y los días en los que somos arrendadores. Para el primer caso, tributaremos como acabamos de explicar -como imputación de rentas inmobiliarias por los días que el inmueble no esté alquilado-.

Por los días que tenemos esa vivienda alquilada deberemos tributar también en la base general del IRPF, pero, en este caso, como rendimientos del capital inmobiliario. Lo que incluiremos será el resultado de restarle a la cantidad que percibimos los gastos que nos podemos deducir y alguna deducción que nos podamos aplicar, dependiendo del uso que haga nuestro arrendatario de ese inmueble.

Así, si somos arrendadores de un inmueble que está alquilado para usarse como vivienda habitual, debemos saber que nos podemos acoger a una deducción del 60% de la cantidad que obtenemos. En cambio, si el destino de nuestro inmueble es para uso turístico o para otro tipo de actividad, como comercial, no podremos aplicarnos dicha deducción, deberemos pagara el IVA y podremos desgravarnos algunos gastos.

En este punto conviene tener en cuenta que si, como consecuencia de la pandemia, hemos renegociado la cuota del alquiler a nuestros inquilinos o hemos perdonado alguna cuota, en el IRPF deberemos incluir la cantidad nueva acordada y que hayamos percibido en 2020. En el caso de haber llegado a un acuerdo para diferir los pagos durante unos meses, ese tiempo no computará como rentas inmobiliarias.

¿Y si tengo una vivienda alquilada pero no he llegado a ningún acuerdo con el arrendatario? En este caso, si el inquilino ha dejado de pagarnos, ese alquiler no cobrado para a ser percibido como de dudoso cobro y, por tanto, el propietario se lo puede deducir de los rendimientos íntegros de capital mobiliario. La novedad este año, como señalan desde la Agencia Tributaria, es que en 2020 y en 2021 el plazo para comenzar a tramitar esa deuda se reduce de seis a tres meses.