Socimis: en la sala de espera para el repunte económico

El sector debe hacer frente al repunte del desempleo, la quiebra de empresas y el teletrabajo, y su impacto en las tasas de ocupación y de rentas del alquiler. Las compañías más diversificadas y con negocio en la logística sortearán mejor la crisis

Las Socimis fueron duramente castigadas en Bolsa por la pandemia; cayeron una media del 36% y su peso en el mercado continuo pasó del 3,8% de 2019 al 3,5%. Los inversores dieron de lado al sector tras el cierre obligado por el confinamiento, primero total y después parcial, de centros comerciales, locales, residencias de estudiantes y oficinas, entre otros.

El hallazgo de la vacuna supuso un punto de inflexión para las empresas, en especial para las más ligadas al ciclo económico. Pero la pandemia dejó una profunda huella y las socimis españolas cerraron 2020 con un descuento con respecto al valor neto de los activos (sin deuda) del 41% de media frente al 12% de 2019 y el 20,5% de las europeas, según un informe publicado por la consultora CBRE. Los casos más destacados son el de Lar España y el de Merlin, con descuentos sobre el NAV del 55% y 49%, respectivamente.

El pasado año se produjo, además, un ajuste del 8,23% en la valoración del sector retail (locales y centros comerciales) y del 2,9% en oficinas. “El valor de los activos de socimis ha caído al hacerlo las rentas por alquiler, ya sea por la cancelación de contratos, el aumento de la morosidad empresarial, los retrasos en los pagos o por la renegociación de las rentas a la baja”, describe Juan Carlos Higueras, profesor de EAE Business School. El experto considera que “las socimis que invierten en centros comerciales y en oficinas serán las más afectadas por las diferentes olas de la pandemia y por el teletrabajo que ha venido para quedarse en muchas organizaciones, ya que supone un importante descenso en los costes”.

La crisis también puede dañar a las socimis que invierten en locales comerciales de zonas prime debido a la desaparición de los negocios y a la restricción de entrada de los clientes. En contra, “la demanda de naves para operaciones logísticas, sigue con buen ritmo debido al fuerte crecimiento del comercio electrónico durante la pandemia”, señala Higueras.

El profesor apunta posibles alternativas a la salida de la crisis: “la diversificación o el aumentando del peso en la cartera hacia activos logísticos que van a seguir creciendo, y el desvío de parte de las inversiones a otros mercados con mayor estabilidad de ingresos y rentabilidad, como Portugal o Francia”. La superficie logística contratada en España había crecido un 7% interanual hasta octubre, según Savills Aguirre Newman.

Morgan Stanley contempla en España “un mayor riesgo de inversión y de corrección en el alquiler de oficinas”. Prevé un recorte de los alquileres en las ubicaciones clave de Madrid del 20% de acuerdo a sus estimaciones de paro.

Colonial: La apuesta total al negocio ‘prime’

Las opiniones de los analistas vertidas sobre Colonial son muy dispares. Según el consenso recogido por Bloomberg, recomiendan en la misma proporción (36,8%) comprar y mantener, y el resto (la minoría) vender. El precio objetivo a 12 meses está situado en 8,44 euros, prácticamente al que cotiza. Para Morningstar está infravalorada, siendo 9,19 euros el precio apropiado, de acuerdo a su análisis. La acción de la compañía profundizó el pasado octubre sobre los mínimos de marzo de 2020, recuperando desde entonces el 36%.

Société Générale emitió a principios de año un informe sobre socimis europeas, donde Colonial recibió ciertas críticas, ya que considera que no ha aprovechado la oportunidad de aumentar la diversificación del negocio de oficinas en otros países del Viejo Continente. “Su enfoque sectorial elegido de oficinas es sensible al ciclo económico y ha sido interrumpido por la pandemia del Covid-19”. “Nos preocupa que la fuerte caída en el alquiler de oficinas en 2020 persista”, dijeron los expertos.

Colonial obtuvo un beneficio neto en 2020 de 2 millones, frente al récord de 827 millones de 2019 y los más de 500 millones de 2018. El balance obedece a una menor revalorización de su cartera, el impacto de la venta de activos y la política de gestión de riesgos por la crisis. Pese a todo, consiguió un resultado recurrente (sin contar las minusvaloración de inmuebles) de 138 millones, que refleja una caída de solo el 1%.

“Demostró solidez y solvencia, poniendo de manifiesto el carácter defensivo de su cartera de oficinas prime, con una tasa de cobro del 99%”, explican los analistas de Renta 4. La firma es de las más optimistas con el valor; aconseja sobreponderar y el precio objetivo es 10 euros. Su opinión favorable se basa en “una cartera de elevada calidad, con posicionamiento prime por ubicación y activo, una gestión activa, una estructura financiera solida y el descuento sobre valor neto de activos cercano al 30%”.

Por su parte, Link Securities destaca las desinversiones de Colonial en 2020 por 600 millones con “una prima del 11% respecto a la valoración de sus activos antes de la pandemia”. “En los últimos años ha destinado 2.900 millones para la adquisición de activos prime en ubicaciones clave dentro de las ciudades”, añade. En 2020 completó su salida del negocio logístico.

Morgan Stanley tiene un consejo de igual que el mercado para Colonial, ya que a su juicio “posee una buena cartera y proyectos futuros, pero un elevado apalancamiento, el más alto en nuestra cobertura”, dicen. La deuda neta se situó al cierre de 2020 en 4.645 millones.

Hace un par de semanas, el fondo soberano noruego Norges Bank comunicó a la Comisión Nacional del Mercado de Valores que había superado su participación en el capital de Colonial por encima del 3%.

Merlin: El atractivo de ser la mayor inmobiliaria

Merlin Properties destaca en el sector con un alza en Bolsa este año superior al 11% y una recuperación del 54% desde los mínimos de hace un año. Su capitalización ha crecido hasta los 4.070 millones, muy pareja a la de Colonial (4.150 millones). En lo que difieren ambas socimis es en la percepción que tiene el mercado. Sobre Merlin hay recogidas por Bloomberg 65% recomendaciones de compra y un 25% de mantener. El potencial alcista es inferior al 4% sobre un precio objetivo de 8,94 euros.

Barclays explica que su preferencia por Merlin, que aconseja sobreponderar, se debe a que observa una mayor fortaleza del mercado periférico de oficinas frente al distrito central de negocios (CBD) de Colonial, empresa que opta por infraponderar.

Sin embargo, Renta 4 mantiene “cierta cautela” en las estimaciones de Merlin, ya que espera que “el grueso del impacto de la Covid-19 sobre las tasas de ocupación y rentas se muestre durante el segundo semestre de 2021, cuando finalice el efecto de las bonificaciones, los ERTEs y las moratorias hipotecarias y al alquiler durante la vigencia del estado de alarma (9 de mayo)”. Las fortalezas que la firma contempla sobre la socimi son una cartera diversificada, un balance saneado, una sólida generación de caja, una generosa retribución al accionista y un descuento sobre NAV histórico, del 49%.

Merlin Properties obtuvo un beneficio neto de 56,4 millones de euros en 2020, lo que supuso una caída del 90%, como consecuencia de los descuentos de renta aplicados por la pandemia a sus inquilinos. La compañía aseguró que a pesar del teletrabajo el mercado de las oficinas se ha mantenido activo y que se contrataron 250.000 metros cuadrados nuevos en el último año. El negocio de logística fue un motor de crecimiento, con 2,8 millones de metros cuadrados gestionados.

Société Générale recomienda mantener los títulos de la compañía dirigida por Ismael Clemente al considerar que “está bien posicionada para afrontar el riesgo país de España”.

Barclays advierte, por otro lado, que las perspectivas siguen siendo difíciles para las socimis, pero reconoce que hay aspectos positivos que hacen pensar que la crisis podría no ser tan dura como las anteriores. Uno de ellos sería que los alquileres prime no han disminuido, y que tanto Colonial como Merlin han declarado un valor liquidativo muy por encima del que esperaban los analistas. “Habrá que esperar un año más antes de que empecemos a ver una cierta recuperación”, dicen.

Merlin Properties propondrá en la próxima junta general ordinaria de accionistas que se celebrará el 27 de abril la distribución de un dividendo de 0,30 euros brutos por acción. Ofrece una rentabilidad por dividendo superior al 4%.