¿Por qué el Gobierno quiere acabar con el mercado del alquiler?
La limitación de los precios reducirá la oferta y la calidad de las viviendas
El Consejo de Ministros del pasado 2 marzo acordó que la futura Ley Estatal de Vivienda incluya la puesta en marcha de mecanismos para controlar el precio del alquiler en los mercados tensionados. La intervención del mercado de la vivienda y del alquiler es una muy mala opción legislativa desde diversos puntos de vista.
Desde el punto de vista jurídico, debe recordarse que el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (art. 47 CE) es un principio rector de la política social y económica, pero no un derecho fundamental. De esta manera, la limitación de las rentas en el alquiler supone una restricción injustificada del derecho constitucional a la propiedad privada de los propietarios de las viviendas (art. 33.1 CE). La crítica fácil es que el derecho de propiedad está supeditado a la función social (art. 31.2 CE); y es cierto, pero sólo a medias. Porque para los derechos fundamentales de contenido patrimonial (propiedad y libertad de empresa) el Tribunal Constitucional ha decidido dejar de lado el control intenso de la proporcionalidad para valerse del más liviano «canon de razonabilidad» que, sin embargo, la limitación de rentas del alquiler de viviendas no superará, porque desde un punto de vista económico está demostrado que tiene efectos regresivos, es decir, favorece a los más pudientes.
La limitación de los precios de los alquileres produce todo tipo de efectos colaterales perniciosos: 1) reduce la oferta de viviendas en alquiler y, por lo tanto, agrava su escasez, pues habrá propietarios que abandonen este mercado poniendo en venta la vivienda porque ya no les sale a cuenta arrendar al precio máximo fijado por la autoridad correspondiente; 2) reduce la calidad de las viviendas arrendadas, al dificultar que los propietarios puedan obtener una recompensa económica por ella; 3) disminuye la movilidad de los arrendatarios y, por lo tanto, sus posibilidades de mejora profesional y personal, pues mengua la probabilidad de que encuentren un nuevo alquiler a precio regulado; y 4) favorece la existencia de mercados negros.
El ejemplo práctico de lo desastrosas que resultan las políticas de intervención en el mercado del alquiler de vivienda lo podemos encontrar en Berlín, en donde hace un año entró en vigor la limitación del precio de los alquileres: para todas las viviendas construidas antes de 2014, los alquileres se congelaron en la renta vigente a 18 de junio de 2019, pudiendo los inquilinos obligar a los propietarios a reducir los alquileres definidos como «excesivos».
La primera consecuencia es que la oferta de pisos en alquiler construidos antes de 2014 ha caído un 60% y no ha sido por los efectos de la pandemia puesto que la oferta de alquileres ha subido en otras ciudades alemanas como Múnich, Düsseldorf o Hamburgo.
La segunda consecuencia es que los alquileres de los pisos construidos después de 2014 han aumentado mucho más rápido que en las otras 13 ciudades de la Región, por lo que el acceso a la vivienda se ha vuelto aún más inasequible para la mayoría de las personas. Además, muchos de los propietarios de pisos nuevos huyen del alquiler por miedo a que la limitación de las rentas se amplíe a las viviendas construidas con posterioridad a 2014.
Resulta incomprensible que sea Unidas Podemos quien abandere la limitación de rentas en el alquiler de viviendas, cuando la destrucción sistemática del mercado del alquiler en España se produjo como consecuencia de los controles de rentas franquistas.
Si la propuesta de limitar el precio del alquiler de la vivienda se incluye en la Ley de Vivienda, se asestará un golpe mortal al alquiler en España. El Gobierno no puede diseñar la política social de vivienda a costa de la propiedad privada, lo que debe hacer es: 1) potenciar de la colaboración público-privada en la construcción de un parque de vivienda social en alquiler al que se acceda por nivel de renta y se mantenga también por nivel de renta, de tal forma que si una familia mejora su situación económica abandone la vivienda en favor de otra que realmente la necesite; 2) regular por ley una bajada de impuestos para contribuir de forma activa a la reducción del precio de la vivienda, ya que más del 25% de su precio final son impuestos estatales, autonómicos y locales; 3) impulsar de forma decidida la rehabilitación del parque de vivienda existente; y 4) dotar al alquiler de la necesaria seguridad jurídica de forma tal que también se incentive a los propietarios a poner sus viviendas en el mercado del alquiler, garantizando así una oferta suficiente, variada y de calidad.
Carlos A. Del Rey Apellániz, presidente de la Asociación de Empresarios de Construcción, Promoción y Afines de La Rioja