Las socimis tras el coronavirus: ¿crisis u oportunidad?

Las que cuenten con los mejores activos del segmento adecuado y sepan manejar la deuda saldrán reforzadas, gracias a los bajos tipos de interés

Centro Comercial As Termas de Lugo.
Centro Comercial As Termas de Lugo.

Gran parte de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (socimis), el equivalente a los REIT de los países anglosajones, ha experimentado grandes caídas en Bolsa en los últimos meses, y en la mayoría de los casos todavía quedan lejos las cotizaciones que tenían antes de que la pandemia se extendiera fuera de Asia. Una vez que se analiza qué hay en cada socimi tanto dentro como fuera de España se puede llegar a conclusiones no solo sobre su estado actual sino también sobre sus perspectivas.

Hay empresas de inversión inmobiliaria cuyo principal activo son viviendas; en otros casos centran su actividad en instalaciones orientadas a empresas incluyendo desde propietarios de hoteles, hospitales, oficinas, naves logísticas, centros comerciales o incluso data centers; también hay REIT que principalmente tienen suelo rústico a la espera de su futuro desarrollo, aunque en España las socimis se centran en el alquiler de inmuebles de naturaleza urbana.

En las socimis lo principal que se busca es la buena situación crediticia de los arrendatarios y que los contratos tengan la máxima duración posible. En el caso de los centros comerciales, que haya un ancla que genere tráfico, es decir, un establecimiento que atraiga a público que una vez esté allí también acudirá a tiendas más pequeñas. En cualquier caso, lo principal, más allá del tipo de activo que posean, es la calidad.

Las sociedades de inversión más favorecidas con la actual crisis han sido las que alquilan sus edificios para data centers. La tendencia de crecimiento en su valoración comenzó hace años y la situación actual, con cada vez más necesidad de este tipo de instalaciones, hace que coticen a múltiplos muy elevados, que tal vez adviertan de una sobrevaloración como en el caso de las estadounidenses Equinix y CyrusOne, cuyas acciones se intercambian por más de 100 y 400 veces sus beneficios anuales.

Las socimis son tan versátiles que incluso llegó a cotizar en el mercado alternativo bursátil una empresa que poseía estaciones de servicio, Kingbook, que tras una expansión acelerada experimentó dificultades financieras y fue finalmente adquirida y excluida del mercado.

Las socimis más controvertidas en la actualidad son las que gestionan centros comerciales. Debido al aumento del comercio online durante los últimos años, sus ingresos han ido bajando y parece que para algunas de ellas la crisis del coronavirus ha supuesto el último clavo en su ataúd. Así, en lo que se ha venido a llamar La gran apuesta 2 por su parecido a la inversión en contra de los activos subprime antes de que reventase la burbuja inmobiliaria, varios especuladores entre los que sobresale el multimillonario Carl Icahn apostaron contra estas socimis norteamericanas en otoño del año pasado. Incluso sin coronavirus su inversión hubiera tenido éxito, pero las circunstancias actuales han hecho que esta posición corta haya obtenido mayor rentabilidad que cualquier otra estrategia llevada a cabo por grandes inversores en el último año.

Los mismos grandes inversores que hicieron esta jugada maestra aclaran que el momento de ser temerosos podría haber pasado y en cualquier caso no creen que todos los centros comerciales desaparezcan. Los que estén en buenas zonas y cuenten con las mejores instalaciones sin duda podrán capear la crisis. De este modo, nos encontraríamos con empresas que si logran sortear el temporal podrían dar alegrías a sus castigados accionistas, como es el caso de Macerich o Simon Property Group.

En España, al igual que en Estados Unidos, también varios centros comerciales tienen problemas y sin duda también será necesaria una consolidación del sector. Además, el establecimiento de referencia en algunos centros comerciales puede perderse. Así, El Corte Inglés ha comenzado una racionalización de sus tiendas físicas con cierres como el de Bahía Sur en San Fernando (Cádiz) o el confirmado cierre del centro de Francesc Maciá en Barcelona. Con los cambios en hábitos de consumo, Inditex también planea reducir el número de establecimientos, pero parece que preferirá quedarse con los ubicados en centros comerciales, frente a las tiendas a pie de calle.

La pérdida de estas anclas, u otras como Mediamarkt o hipermercados de referencia, solo puede compensarse con ofertas de ocio que tampoco viven en la situación actual sus mejores momentos, como es el caso de cines y boleras. Así, empresas como la canadiense Smart Centres planea medidas innovadoras con la construcción de viviendas en lo que ahora son los aparcamientos de sus centros comerciales, algo que en España chocaría con los planes generales de ordenación urbana.

Sin duda, en el futuro, con una población urbana creciente, las socimis seguirán jugando un papel clave en la dinamización del mercado inmobiliario. Las que cuenten con los mejores activos del segmento correcto y tengan una gestión eficiente que sepa manejar la deuda no solo superarán la crisis sin problemas, sino que su posición saldrá reforzada gracias a los bajos tipos de interés, que hacen de este negocio una fuente de efectivo recurrente y predecible excepto que haya importantes cambios legislativos o circunstancias tan poco probables como la que se da en la actualidad.

Juan Luis Santos es profesor de economía en la Universidad CEU San Pablo