Un juzgado paraliza el pago de la renta de un local afectado por el Covid-19
Un juez ordena la suspensión temporal de parte del alquiler de un restaurante por su situación a raíz de la crisis
El cierre obligado de comercios por la pandemia y la paralización de la actividad económica ha sumido en una situación crítica a muchos negocios. La moratoria en el pago del alquiler de los locales, aprobada por el Gobierno para paliar estas consecuencias, no ha resultado suficiente, en cambio, para muchos de estos negocios. Fracasadas las negociaciones, alguno de estos empresarios ha tenido que acudir a los tribunales para conseguir por la vía judicial una condonación o rebaja de la renta de las tiendas. Durante los próximos meses serán los jueces los que establezcan el criterio a seguir sobre la procedencia de estas peticiones, que apelan a la aplicación de una cláusula, conocida como rebus sic stantibus (expresión latina, que se traduce como "estando así las cosas"), para restablecer el equilibrio económico roto.
Una de las últimas resoluciones sobre estos litigios ha concedido la suspensión temporal de parte del alquiler a un restaurante. La medida provisional, que deberá ser ratificada mediante el fallo, ha sido adoptada en un auto (cuyo texto puede consultar aquí) por el Juzgado de Primera Instancia Primera Instancia número 2 de Benidorm. Hasta entonces, el local no tendrá que abonar la renta y, además, se prohíbe al arrendatario intentar el desahucio de su inquilino.
El juez fundamenta su decisión en el Decreto Ley 15/2020, de medidas urgentes para apoyar la economía y el empleo, así como en la interpretación que hace el Tribunal Supremo de la citada cláusula compensatoria. En este sentido, al alto tribunal ya ha acordado en otras ocasiones la reducción de la renta, como en una sentencia de 2014 en la que estableció una rebaja temporal del alquiler de un local a raíz de la crisis económica del 2008.
La situación a la que se enfrenta el restaurante de Benidorm se había complicado porque la propietaria del local es una mercantil que no tiene la categoría de “gran tenedora”. Por este motivo, "al no estar obligada a alcanzar un acuerdo con la parte arrendataria, negó cualquier posibilidad de condonación o disminución de la renta", afirma María García Fernández, letrada en Luis Bajo Fernández Abogados, que defendió el caso. Para evitar un desahucio inminente por falta de pago, explica, se intentó la vía de la rebus sic stantibus demandando al casero.
Pruebas
La resolución considera que se dan los requisitos para conceder la suspensión temporal de la parte de la renta cuya reducción se solicitaba. Por un lado, hay, señala el juez, “una apariencia de buen derecho”, o, lo que es lo mismo, con los medios de prueba aportados por el inquilino, parece que este tiene razón. Y es que, a la vista de “la drástica disminución del importe de facturación” que ha sufrido la arrendataria como consecuencia del estado de alarma y la suspensión de la actividad de la hostelería y restauración, el contrato de arrendamiento habría quedado desactualizado.
Por otro lado, de no adoptarse dicha medida, una posible demanda de desahucio impediría el cumplimiento de la futura sentencia. Dicho riesgo, conocido en el argot jurídico como periculum in mora (o peligro de la mora), junto a la indicada apariencia de buen derecho (o fumus boni iuris) son las dos condiciones impuestas a los jueces para adoptar medidas preventivas incluso sin escuchar a la otra parte, como en este caso.
Rebaja proporcional
Una vez paralizado el alquiler y la posibilidad de desahucio, el juez deberá escuchar a las partes y valorar las pruebas para determinar si la reducción de la renta solicitada y, ahora, temporalmente perdonada, es o no proporcionada a la pérdida de ingresos del restaurante. En concreto, del 25 % de la renta de marzo de 2020, del 50 % de la de abril a junio de 2020, y del 35 % del alquiler de julio a diciembre de 2020.
El Real Decreto Ley 15/2020 regula específicamente la cláusula rebus sic stantibus en beneficio de los arrendatarios que se han visto golpeados por la crisis económica provocada por la pandemia. Sin embargo, la ley no impone un acuerdo, lo que ha llevado a un grupo de juristas a proponer una reforma para obligar a renegociar los contratos cuyo cumplimiento se ha vuelto imposible. Esta proposición ha sido frenada en de momento en el Congreso, por lo que serán los jueces los que tengan que intervenir en una previsible avalancha de peticiones de rebaja de rentas de locales para adaptarlas a la nueva situación. Teniendo en cuenta que no existen precedentes que permitan asegurar el resultado de los pleitos, los abogados deberán acreditar y pelear caso a caso.
