La decisión de las socimis-reits en la tormenta perfecta del Covid-19

Ante la crisis y las medidas insuficientes del Gobierno deben optar entre ser proactivas o reactivas en su gestión inmobiliaria

La actualidad que estamos viviendo ha roto con cualquier expectativa y modelo económico que pudiera preverse para el primer trimestre de 2020 (nadie se hubiera imaginado lo que estamos viviendo). El sector inmobiliario venía de un 2019 guiado por las socimis-reits españolas como su principal motor y con la figura del built to rent como su combustible necesario. Podíamos prever un crecimiento seguro y paulatino que nos permitiría llegar a los niveles europeos; como nuestro faro económico, que ya podíamos ver a lo lejos. Pero hoy, con la crisis sanitaria del Covid-19, que dejará miles de pérdidas personales y contagios (mis mayores respetos a todas ellas), y una crisis económica y de consumo, que nos dejará gravemente tocada nuestra línea de flotación, toca desempolvar nuestro astrolabio y, como hicieron nuestros mayores, fijar un nuevo rumbo, para marcar el camino al mercado inmobiliario.

Navegamos en un mar convulso, azotado por una gran inseguridad jurídica y una inestabilidad bursátil que, unidos, provocan un temor cerval a tomar cualquier decisión por cualquier directivo o inversor. Cada día se publican medidas improvisadas, más cerca del populismo comunista que del socialismo democrático que necesitamos ahora para achicar el agua que nos está hundiendo. Cada día, la Bolsa, contagiada por el temor del resto de mercados, vive caídas en picado y frugales repuntes que lo único que provocan es una suspensión en la inversión inmobiliaria, esperando a una calma que, no engañemos a nadie, tardará en llegar. Nos encontramos ante la tormenta perfecta para el sector inmobiliario.

Ante esta situación deben ser las socimis-reits españolas, como motor principal del sector inmobiliario (ya lo fueron en crisis anteriores), quienes estabilicen el mercado. Las socimis-reits españolas, como caseros profesionalizados de gran parte del parque inmobiliario nacional (tanto en residencial, retail, logístico, etc.), deben abandonar el miedo provocado, oír al mercado y ajustarse a él. Deben ser proactivas y no reactivas. No pueden esperar la aprobación de nuevas medidas económicas por parte del Gobierno, deben fijar las suyas propias y aplicarlas con agilidad y compromiso (lo telemático está al orden del día). No pueden esperar a que sus inquilinos ejerzan sus nuevos derechos económicos (más políticos que económicos). Los inquilinos son de las socimis, no del Gobierno.

Bajo esta idea, se deben fijar políticas económicas propias, que se adapten a la situación real de sus inquilinos, sus activos, y lo que podrían ser cuantiosas pérdidas por impagos se traduciría a pérdidas asumibles. No es tiempo de mirar al crecimiento del mañana, sino las pérdidas del hoy. Serán meses en los que toque volver al origen, a la gestión del activo, a la preocupación por el inquilino; para amortiguar el impacto de la crisis (económica y de consumo) que aflora en el horizonte. Lo que antes era una ratio normal/asumible de deuda por impago del 5%-10 %, hoy se puede convertir en un 20% -25% y eso no es tan asumible. Para evitar este incremento de impagos, tan solo hay que gestionar los arrendamientos, dedicar más recursos en la gestión diaria y, ante todo, fijar una planificación basada en medidas económicas propias que se acerquen más a la economía real que estamos viviendo que a las que se fijaron en el modelo económico. Hay que cambiar el modelo, hay que adaptarlo a la situación actual, y se debe hacer por dos motivos esenciales. El primero, por los inquilinos, arrendatarios de las viviendas que les permitirá soportar la carga de económica de la vivienda en un momento de pérdida adquisitiva. Y en segundo lugar, por los inversores, que forman el tejido capital de las socimis-reits españolas. No hay que olvidar que detrás de ellas están los principales fondos de pensiones, mutualidades y demás fondos de renta fija, es decir, el dinero del mañana.

Se debe abandonar la oscura idea de que las socimis-reits son fondos buitres, pues detrás de ellas se custodia y gestiona la mayor parte del dinero de pensionistas y mutualistas, tanto a nivel nacional como internacional. Por estos dos motivos, la capacidad inversionista se debe mantener, se debe dar entrada a nuevo capital y a su inversión en activos inmobiliarios que permita mover un mercado (hoy bajista) para darle valor real. Por medio de una inversión en mercado, alejada de inversiones bajistas o especulativas, las socimis-reits españolas retomarían su principal característica, adquirir activos, dándoles valor y poniéndolos en un mercado de explotación en arrendamiento, que siempre es necesario para generar riqueza económica.

Siempre se dice que “caemos para aprender a levantarnos”, pues ahora es momento de hacer que las socimis-reits lo tomen como su propio mantra diario. Para salir de esta tormenta perfecta tan solo hay que creer en el ADN de cada una de ellas, estabilizarse con la gestión diaria de sus inquilinos, fijar medidas económicas propias y arrancar el motor de la inversión con adquisiciones en mercado, que haga que la presumible crisis que azota la economía se convierta en una tormenta pasajera, que no nos cale con su lluvia. Cojamos hoy el timón de la economía.

Íñigo Sánchez del Campo es socio especializado en derecho mercantil e inmobiliario de Thomas de Carranza Abogados