El comprador de vivienda nueva paga 13.000 euros de más por el retraso de la licencia urbanística

En algunas localidades el usuario abona casi 40.000 euros de sobrecoste

Un bloque de viviendas en construcción.
Un bloque de viviendas en construcción. EFE

Los compradores de una vivienda de primera ocupación en España pagan unos 12.800 euros más por el inmueble debido a los retrasos en la concesión de licencias de obra nueva. Así lo recoge el informe Licencias urbanísticas: El tributo invisible, elaborado por la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) junto con EY, y presentado este miércoles. El documento analiza los retrasos en la concesión de licencias urbanísticas, así como los sobrecostes derivados, en 10 municipios españoles, la mayoría en la Comunidad de Madrid. Además de la capital se analizan los datos de Majadahonda, Las Rozas, San Sebastián de los Reyes y Pozuelo de Alarcón. A ellos se le añaden Barcelona, Málaga, Palma de Mallorca, Valencia y Zaragoza.

De media, según los datos recabados, las licencias tardan en concederse un total de 12 meses, un periodo que a su vez tiene consecuencias en la recaudación de los propios ayuntamientos, que dejan de ingresar la recaudación del IBI urbano correspondiente a propietarios de nuevas viviendas durante ese año. El informe cuantifica el impacto recaudatorio en un descenso de ingresos de más de 10 millones de euros para el Ayuntamiento de Madrid, 4,2 millones para el de Barcelona y 1,5 millones para el consistorio de Valencia. Estos 12 meses de espera supone multiplicar por cuatro el tiempo recomendado por la propia legislación, que da un plazo máximo de tres meses para obras mayores y de un mes para las menores.

Estos retrasos, con sus correspondientes sobrecostes, tienen mayor incidencia en dos de los municipios de Madrid con mayor renta per cápita de España: Majadahonda y Pozuelo de Alarcón. En el primero de ellos, tomando como referencia el precio medio de la vivienda que publica el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana y los plazos de concesión recabados por Asprima, los compradores sufren un retraso de 16 meses, con un sobrecoste que llega a los 39.000 euros adicionales. Este importe supone, a grandes rasgos, un 10% del precio total del inmueble medio de la localidad. En el cálculo de este sobrecoste, no obstante, se incluye el tiempo de dilación que el comprador pasa en otro domicilio a la espera de obtener su vivienda, con sus correspondientes abonos del arrendamiento, por ejemplo.

En segunda posición está Pozuelo, con una demora de 14 meses y un coste para el comprador de 35.052 euros, lo que supone un 8,83 % del precio final. En tercer lugar se sitúa Madrid capital, con una dilación de 12 meses y un sobrecoste de 28.606 euros (6,56% sobre precio final).

Las Rozas se posiciona como el cuarto municipio, con una demora de 14 meses y un coste de 27.919 euros (8,44%), seguida de Barcelona, que suma un año de retraso con un coste de 26.145 euros (5,76%) y San Sebastián de los Reyes, con otros 14 meses de demora y un coste adicional de 24.038 euros (7,52%). En séptima posición se sitúa Palma de Mallorca, con retrasos de 12 meses, que generan un coste para el comprador de 18.111 euros (5,54%).

En el caso de Valencia, aunque los retrasos son de 12 meses, el coste es de 9.679 euros (4,37%), similar a lo que ocurre en Zaragoza, ciudad en la que los compradores asumen un sobrecoste de 8.005 euros (3,33%). El municipio menos afectado del análisis es Málaga, con una dilación de ocho meses y un coste derivado de únicamente 7.272 euros (3,11%).

Reclaman más agilidad

"Estamos en una situación insostenible. Es inasumible que el comprador de una vivienda pueda llegar a tener un sobrecoste del 10% del precio como ocurre en algunas localizaciones", explica el presidente de Asprima, Juan Antonio Gómez-Pintado. La Administración, propone, debe agilizar la tramitación dotando de recursos a sus propios departamentos, externalizado la gestión de algunos procedimientos y digitalizando procesos.

En opinión del socio responsable tributación local y medioambiental de EY Abogados, Juan Carpizo, tanto la extensión en los tiempos de tramitación de licencias como la falta de homogeneización de la legislación en materia de tributación y normativa local "son dos de los principales factores que generan mayor inseguridad jurídica a la inversión y la atracción de capital". Se debería abordar, más en un momento crítico como el actual, un avance en este ámbito y adoptar medidas generalizadas "con el objetivo de minorar la carga tributaria para ciudadanos y empresas”.

Para lograr mayor agilizar, proponen desde Asprima e EY, se pueden externalizar algunos procesos. También, desde hace más de 10 años, la legislación permite sustituir las licencias por comunicaciones previas y declaraciones responsables, un acto administrativo menos intervencionista y de verificación posterior, lo que permite que el ejercicio de ciertas actividades no se someta a la obtención de licencia. “Esperemos que las comunidades autónomas opten por esta opción para agilizar los trámites. Algunas de ellas habían establecido el silencio administrativo como una manera positiva para otorgar estas licencias, pero el Constitucional tumbó este tipo de métodos tras la publicación de la Ley del Suelo”, recuerda Carpizo.

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