La pérdida de valor de los inmuebles pondrá en jaque los beneficios de las socimis

Unas tasaciones menores irán directas a recortar el resultado Las grandes inmobiliarias esperarán a junio para ver el impacto

AFP

Todo apunta a que esta grave crisis que acaba de comenzar tendrá un efecto en el valor de las propiedades inmobiliarias. Así será también en el caso de los edificios de las socimis, sobre todo sufriendo inicialmente un mayor daño en la tasación de los centros comerciales, prácticamente cerrados y que durante los próximos meses funcionarán a un ritmo bajo. Esa minusvaloración de la cartera tendrá un efecto directo en los beneficios de estas sociedades, ya que deben apuntarse directamente en la cuenta de pérdidas y ganancias la diferencia.

Las normas contables internacionales IFRS por las que se rigen fundamentalmente las grandes socimis indican que si hay reducción en el valor de las propiedades, se deberá reflejar en los resultados. Eso puede poner en jaque el beneficio de estas sociedades en la medida que sea importante el recorte. De forma contraria, en los últimos años, sobre todo en los ejercicios 2016, 2017 y 2018, estas socimis han reflejado un efecto fantasma positivo en sus beneficios, que crecieron rápidamente gracias a las enormes apreciaciones en las tasaciones de los últimos años. Nada tiene que ver con el resultado operativo, en el que en las grandes compañías seguirá sostenido por el flujo de rentas, ni a priori con el reparto de dividendos, en el que las empresas se guían por el fondo de operaciones (FFO) o caja libre operativa.

“Sin duda, esta crisis tendrá un impacto negativo en la valoración de activos, principalmente por la reducción de rentas a corto plazo. Muchos propietarios tendrán que negociar bonificaciones de rentas y en algunos casos condonarlas. Así lo anunció, por ejemplo, Merlin. Cuánto tiempo se prolongue esta situación será clave para determinar el impacto final en los valores”, opina Raúl García, director de valoraciones de Colliers

El efecto sobre los resultados de las socimis, en cualquier caso, no se podrá comprobar hasta después de la tasación que estas compañías realizarán para sus resultados completos del primer semestre.

• Tipo de activo

Las miradas se fijan sobre todo en compañías como Lar España y Castellana Properties, especializadas en centros comerciales. Estos activos han estado cerrados excepto para algunas pocas tiendas como supermercados y que con el inicio de la desescalada todavía sufrirán una lenta apertura y, probablemente, una actividad limitada en lo que el Gobierno llama como “nueva normalidad”.

Respecto a qué valoraciones se verán más afectadas, Alberto Segurado, director del área de asesoramiento en financiación de JLL, cree también que serán los activos de retail –centros comerciales, parque de medianas y locales comerciales– y el hotelero. “Asimismo, aunque en menor medida, el segmento de oficinas tiene exposición. Por el contrario, los segmentos más resilientes son el logístico y el residencial en alquiler”, afirma. “Los inmuebles ligados a actividades económicas, como residencias de estudiantes u hoteles, verán mermados sus flujos de caja hasta que recuperen su actividad con la vuelta a las clases presenciales y la recuperación del turismo”, añaden desde la tasadora Tinsa.

Cómo afectará al resultado semestral dependerá de cuánto caiga la valoración del portfolio realizada por las tasadoras externas. “A día de hoy parece improbable que las bajadas de valor sean tan significativas que hagan entrar en pérdidas a una socimi. Antes se vería afectado su dividendo. En cualquier caso, dependerá del perfil y diversificación de la cartera de activos y de otros factores, como del nivel de apalancamiento de la sociedad. Sí podría llegar a suceder que una sociedad se viera obligada a desinvertir alguno de sus activos para equilibrar sus niveles de deuda”, opina el experto de Colliers.

“En los estados auditados de los últimos años de las grandes socimis encontramos que el efecto de la revalorización de activos ha sido mayor que el ebitda o beneficio operativo, por lo que una potencial minusvaloración de los activos tendrá un efecto directo sobre el beneficio contable del año. La entrada o no en pérdidas contables es pronto para predecirlo en la medida en que dependerá justamente de las valoraciones que determinen cuál es el valor de mercado”, explica Segurado, de JLL. En cualquier caso, habrá muchas socimis pequeñas, sobre todo del MAB, que se alejen de este efecto debido a que no tasan al valor de mercado y se rigen por el Plan General de Contabilidad.

• Pérdidas

“Todos los activos inmobiliarios que forman parte del perímetro de propiedad de la empresa deben de reflejar el importe recuperable de los mismos que habitualmente viene reflejado por su valor razonable”, detalla Francisco de Borja Hidalgo, director de valoraciones de empresa de Tinsa. “La aplicación estricta del anterior planteamiento podría conllevar o traer aparejado que esas pérdidas latentes que se pudieran producir generen resultados contables negativos que podrían reducir los fondos propios nominales de las empresas, e incluso en determinadas circunstancias hacerlas incurrir en causa mercantil de disolución”, añade. Y cree que sería conveniente que el legislador proceda a la modificación de la norma mercantil para evitar que se dieran, en la medida de lo posible, este tipo de situaciones.

La exposición al 'retail'

Socimis. Las más expuestas al retail son Lar España (con accionistas como Lar y el fondo Pimco), Castellana Properties (del fondo sudafricano Vukile) y General de Galerías Comerciales (del empresario Tomás Olivo). También otras como Inbest (gestionada por Corpfin) o las filiales españolas de las francesas Unibail y Klepierre o de la británica Intu.

Lar España. “La crisis derivada del coronavirus tendrá un efecto sobre la valoración de activos, pero aún es pronto para estimar en qué grado. En Lar España tenemos la ventaja de contar con 15 activos de muy alta calidad, muy dominantes en sus respectivas zonas de influencia, escogidos por su solidez y prevalencia en su ámbito y comprados de forma excelente en términos de precio de adquisición”, explican desde Lar España. “Tenemos un grado de ocupación muy elevado, próximo a la plena ocupación. Financieramente nuestro endeudamiento es bajo, la caja es amplia y las reformas y las inversiones en capex de nuestros centros estaban prácticamente terminadas al cierre de 2019”.

Carteras. Merlin dispone de un portfolio por valor de 12.751 millones de euros, con un peso relativamente pequeño del retail cercano al 20%. En el caso de Colonial, de su cartera de 12.196 millones, la exposición es mínima ya que centra su actividad en oficinas prime, que en principio aguantarán mejor a corto plazo.