Aedas, Vía Célere y Kronos se alían para ‘opar’ a los pequeños propietarios de Los Berrocales

Lanzan una oferta para comprar hasta dos millones de metros Tiene un coste de 120 millones y permite levantar 5.000 casas

Obras de urbanización en Los Berrocales, barrio de Madrid.Pablo Monge

Tres empresas se unen para convertirse en los promotores de vivienda más relevantes de la mayor desarrollo residencial en marcha en Madrid. Aedas, Kronos y Vía Célere han realizado una oferta a los pequeños propietarios del suelo de Los Berrocales, en el conocido como eje del sureste de la capital. El objetivo es sumar a sus carteras alrededor de dos millones de metros cuadrados, lo que les daría capacidad para levantar alrededor de 5.000 viviendas.

Las tres promotoras enviaron a los pequeños propietarios hace dos semanas una carta explicando su oferta, según ha conocido CincoDías y confirman las partes interesadas. En concreto, Aedas, Kronos y Vía Célere ofrecen 60 euros por metro cuadrado con el objetivo de hacerse con dos millones de m², además de variables por otros conceptos como la forma de pago, según fuentes conocedoras. Eso supondría un desembolso de al menos 120 millones de euros.

Aunque desde Kronos Homes, que confirman la oferta, explican que estudiarán caso a caso, “sin haber a priori ningún límite máximo”. La promotora detalla que la puja la han canalizado a través de la junta de compensación de Los Berrocales (los propietarios de suelo de ese ámbito) con el objetivo de que se adhieran todos a los que les pueda interesar.

Los Berrocales es uno de los futuros barrios en el este de la ciudad. Concretamente en esta área de 8,3 millones de m² está previsto construir 22.000 viviendas. Está incluido en los desarrollos del sureste, que también incluyen Valdecarros, Los Cerros, Los Ahijones y El Cañaveral, donde están proyectadas más de 100.000 casas. De esas zonas, solo en El Cañaveral actualmente ya se construyen casas.

En el caso de Los Berrocales, en enero la entonces alcaldesa Manuela Carmena (Ahora Madrid) dio el visto bueno a la urbanización de este nuevo barrio. El equipo de gobierno de PP y Ciudadanos ha mostrado su deseo de que las primeras viviendas puedan levantarse en 2022.

Pero antes todavía queda la reparcelación y la urbanización, unas cuestiones todavía costosas para los dueños de los terrenos y que pueden alargarse en el tiempo, por lo que Aedas, Kronos y Vía Célere creen que tienen una oportunidad para ganarse a los pequeños propietarios que prefieran embolsarse ya el dinero antes de seguir invirtiendo a la espera de una revalorización.

Aedas, Kronos y Vía Célere ya se aliaron recientemente para adquirir en una subasta la finca conocida como La Fortuna, por la que se pagó 46 millones de euros, lo que supuso valorar el suelo en alrededor de 45 euros por m². La finca provenía de la liquidación de Proinsa, participada por la desaparecida Reyal Urbis, y tiene una superficie que supera los 900.000 m², lo que la convirtió en la gran operación de suelo de Madrid en los últimos tiempos.

En ese barrio también están presentes otras promotoras como Habitat, Pryconsa, Ebrosa, bancos como Santander, CaixaBank y Liberbank, además de Sergio Ramos, jugador del Real Madrid.

Ahora, las tres promotoras pagan 15 euros más por metro respecto a la subasta de La Fortuna. Las compañías esperarán ahora a que la oferta resulte interesante porque habrá pequeños propietarios que no quieran seguir desembolsando derramas, ya que han pagado hasta ahora 31 euros por m² y tendrán que hacer frente a otros 60 euros por m².

A esa ventaja se le suma una adicional, ya que en el futuro estos pequeños propietarios tendrán más dificultades para vender cuando se realice la reparcelación. De ese suelo bruto, solo una parte corresponderá a terrenos para vivienda libre y con toda posibilidad estos particulares no dispondrán de una parcela independiente cada uno de ellos tras la reparcelación sino un activo proindiviso. Eso supondrá que se tengan que poner de acuerdo entre los distintos dueños en el momento de vender.

La oferta ya ha llegado a los pequeños propietarios, informados por los responsables de la junta de compensación. De momento, según explican desde esta entidad, la propuesta ha sido acogida con interés limitado. Y es que esperar a que el proyecto esté listo, lo que todavía tardará unos años, dispara el valor del suelo. En el cercano y más pequeño barrio de El Cañaveral, las últimas operaciones de suelo finalista (ya preparado para construir) han superado los 750 euros.

Una inversión de más de 4.000 millones

Recursos. Tras Los Berrocales existe un relevante negocio. Los propietarios ya han invertido alrededor de 200 millones de euros en canalizaciones, colectores, infraestructuras como puentes (por ejemplo el que une el barrio con el centro comercial de La Gavia), vías de servicio y movimientos de tierras. La inversión prevista de los propietarios y futuros promotores de vivienda llegará hasta los 4.400 millones en 20 años, según publicó este diario.

Negocio. En el caso de la Estrategia del Sureste, está contemplada una urbanización de 118.737 casas, lo que según los expertos consultados puede dar una cifra de ventas de más de 20.000 millones en 25 años, eso sin contar las compraventas de suelo que se produzcan. El margen promotor de beneficio en caso de éxito suelo alcanzar el 20% de las ventas.

Empresas. De las tres promotoras, Vía Célere tiene como socio mayoritario al fondo Värde Partners, la cotizada Aedas cuenta con Castlelake como accionista de control y Kronos Homes está auspiciada por el fondo Kronos.