Aena lanza con Arup su plan inmobiliario en Mallorca, Sevilla, Málaga y Valencia

La ingeniería analiza el volumen de suelo urbanizable y sus posibles usos

Vista aérea del aeropuerto de Palma de Mallorca, uno de los tres grandes por volumen de tráfico de la red de Aena.
Vista aérea del aeropuerto de Palma de Mallorca, uno de los tres grandes por volumen de tráfico de la red de Aena.

De la declaración de intenciones, a los hechos. Aena ha dado el primer paso de un largo proceso para comercializar el suelo virgen en el perímetro de cuatro de sus grandes aeropuertos: Palma de Mallorca, Málaga, Sevilla y Valencia. La compañía pública tiene ya trabajando a una de las mayores referencias de la ingeniería europea, la británica Arup, en el análisis de centenares de hectáreas con la intención de identificar el volumen de los terrenos urbanizables y sus distintos usos.

Con el estudio en la mano, Aena podrá dirigirse al mercado para tantear el interés por acceder a esos terrenos. De seguir la línea de los planes de desarrollo de los suelos que circundan a Barajas y El Prat, la explotación de las parcelas que salgan al mercado en las inmediaciones de esas cuatro ciudades se produciría bajo el modelo concesional o de coinversión con la propia Aena. Una decisión que depende, en buena parte, de esta primera fase de análisis.

Arup se convierte, de este modo, en un colaborador de primer orden de Aena, para la que ya ha llevado a cabo el estudio sobre el proyecto inmobiliario en Barcelona-El Prat. En este último aeropuerto Aena cuenta con 226 hectáreas que irán saliendo al mercado a lo largo de 20 años. De forma paralela, la compañía se dispone a hacer lo propio con 396 hectáreas para la construcción de la Ciudad Aeroportuaria de Madrid-Barajas.

El operador debe un 27% de los ingresos y un 38% del ebitda de la actividad comercial, donde cuenta con un margen del 78%

La posibilidad de dotar de nuevos servicios y equipamientos comerciales, empresariales, logísticos u hoteleros en los aeropuertos de Palma de Mallorca, Sevilla, Valencia y Málaga fue anticipada por el presidente de Aena, Maurici Lucena, en la junta de accionistas del pasado mes de abril.

El objetivo es diversificar las opciones de ingresos de los negocios no regulados en España, que al cierre del primer semestre entregaban 1.144 millones o el 27% de la facturación de Aena. Ya en el primer semestre de este año, el peso en las ventas es del 27,6%, y del 38% sobre el ebitda. La actividad comercial, con la inmobiliaria aún en fase embrionaria, arroja un margen de ebitda del 78% frente al 38% que deja la actividad aeronáutica.

La de la los planes inmobiliarios es una carta que la firma dependiente de Fomento quiere tener activada en distintas plazas con la premisa, por el momento, de no perder la titularidad de los terrenos. A la vista de las decisiones tomadas en Madrid-Barajas y Barcelona-El Prat, queda prácticamente descartado el uso residencial junto a unas infraestructuras que casan mal con este tipo de desarrollos por la huella sonora de la actividad aeronáutica.

Mientras arrancan los planes de Madrid y Barcelona, Aena también se prepara para invertir en la ampliación de capacidad especialmente en esas dos plazas. La estimación preliminar de inversión global es de 5.000 millones entre 2022 y 2026, elevándose el techo inversor actual del grupo de los 450 millones anuales a unos 1.000 millones por ejercicio.

El valor oculto de la compañía

Tasación. Antes de lanzar sus planes inmobiliarios, Aena valoró tres millones de metros cuadrados a finales de 2015, repartidos entre inmuebles y terrenos, en los 13 mayores aeropuertos de la red. Se trataba de incluir el valor razonable de esos activos en los resultados. Gran parte de este patrimonio estaba sin explotar en el momento de la salida a Bolsa del operador.

Aeropuertos principales. Los cuato nuevos aeropuertos en análisis para su explotación inmobiliaria están entre los mayores de Aena. Palma de Mallorca integra, con Barajas y El Prat, el trío de aeropuertos principales, mientras Sevilla, Valencia y Málaga figuran en el grupo 1 (aeropuertos con más de 2 millones de pasajeros).

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