El modelo de oficinas de ‘coworking’ de WeWork acelera en España

La empresa estadounidense se acerca a Regus en cuota de mercado

Dispone de siete sedes y prepara la apertura de otras cinco

Oficinas espacio flexible Pulsar para ampliar el gráfico

WeWork, el gigante inmobiliario que prepara su debut en el Nasdaq, sigue creciendo también en España y ya pisa los talones a Regus en el negocio de los conocidos como espacios flexibles para oficinas. En dos años, la empresa de Nueva York prácticamente iguala la cuota de mercado de Regus tanto en Madrid como en Barcelona gracias a las inauguraciones de nuevos centros.

El líder en espacios flexibles en ambas ciudades continúa siendo Regus, empresa creada en 1989 y que actualmente pertenece a IWC, compañía cotizada en Londres. En Madrid dispone de un 17% de cuota de mercado y en Barcelona un 19%, según datos hasta el segundo trimestre del año, proporcionados por la consultora inmobiliaria JLL.

Pero WeWork acorta distancias, sobre todo en Madrid, ya que la empresa estadounidense dispone de un 16% del mercado, cuatro puntos más que hace tres meses. En Barcelona alcanza el 18% de la superficie.

WeWork fue creada en 2010 en Nueva York por el israelí Adam Neumann (el consejero delegado que podría quedarse con más del 50% de las acciones en su intento de salida a Bolsa). Es el casero de más de 400.000 empresas. La compañía desveló en agosto, en un documento enviado a la SEC (el regulador del mercado en EE UU) que ya opera 528 oficinas en 111 ciudades en 29 países, entre ellos España.

En nuestro país dispone de siete centros y prepara la apertura de otros cinco. En concreto, en Madrid opera cuatro sedes, en ubicaciones tradicionalmente reservadas a las oficinas más tradicionales, como el eje de la Castellana, e inaugurará otros dos en Fernando el Santo (en las inmediaciones de la calle Génova) y en Goya. En el caso de Barcelona, dispone de tres edificios y estrenará uno en el paseo de Gracia y otro en las cercanías de Diagonal Mar.

Este tipo de espacios flexibles engloban actividades como el coworking, los centros de negocios más tradicionales o lo que de conoce en el sector como oficinas híbridas. Se trata de alternativas a las oficinas tradicionales, que implementan soluciones versátiles para aumentar o reducir puestos de trabajo para las empresas y van dirigidas tanto a profesionales como a compañías de mayor tamaño.

Junto a Regus y WeWork, destacan otras firmas como Utopicus (filial para este mercado de Colonial), Spaces, Aticco (en Barcelona), Negocenter o Monday (ver gráfico).

El estudio de JLL recoge un incremento en las contrataciones de estos espacios en los últimos meses. Si en 2018 el 11% de los metros cuadrados de oficinas eran de este tipo de soluciones como el coworking, en los primeros seis meses el 16% de la superficie contratada corresponde a este tipo de compañías.

El caso de WeWork ha demostrado que no hace falta ser propietario de los inmuebles, ya que se pueden realquilar, a semejanza de lo que hace un gran operador hotelero que no es dueño de los edificios. A esos aspectos, la firma americana añade un diseño rompedor y un fuerte componente tecnológico para la gestión de los espacios.

La empresa retrasa su salida a Bolsa ante las dudas sobre su valoración

El gigante del coworking WeWork ha retrasado su OPV (oferta pública de venta) ante el desplome de la valoración que podía alcanzar la empresa en la colocación. La compañía emitió ayer un comunicado en el que asegura que espera salir a Bolsa antes de fin de año, vía indirecta para retrasar una accidentada operación que estaba ya en marcha tras sufrir otro retraso dos semanas atrás.

“We Company [firma instrumental que controla WeWork y que era la sociedad que saldría a Bolsa] está impaciente por su OPV, que esperamos esté completada antes de fin de año. Queremos dar las gracias a empleados, miembros y socios por su compromiso”, indicó en una nota después de que varios medios publicasen que la empresa estaba retrasando la operación. Esta misma semana estaban previstas las primeras reu­niones con analistas dentro del habitual road show.

WeWork se ha convertido en un ejemplo de los excesos de los gigantes tecnológicos, alimentados por la barra libre de dinero procedente de inversores. La empresa ha perdido 810 millones de euros en su último año, y 3.000 en los últimos tres. El folleto de su salida a Bolsa no terminaba de aclarar la rentabilidad del modelo de negocio de alquilar grandes espacios de oficinas y realquilarlo, ya acondicionado, a empresas de menor tamaño y con mayor rotación.

El gobierno corporativo ofreció también serias dudas: el fundador, Adam Neumann, tiene preferencia en derechos de voto (sus acciones valen 20 veces más que las normales), ha cerrado operaciones millonarias con la empresa (como venderle derechos intelectuales por varios millones de dólares) y la colocación en Bolsa estaba condicionada por una compleja estructura accionarial.

Estas dudas han provocado que la valoración pasara de 42.700 millones de dólares a principios de año a menos de 13.000. Según Reuters, las últimas valoraciones situaban WeWork por debajo de los 11.600 millones que la empresa ha captado de inversores desde su fundación en 2010. Además, no cumpliría el objetivo de obtener 3.000 millones de dólares, objetivo ligado a una línea de refinanciación de 6.000 millones firmada por los bancos. En caso de que WeWork no cumpla las condiciones, necesitará fuentes alternativas de financiación para un negocio que pierde dinero por minutos.

La pasada semana, la empresa anunció además que en la OPV limitará los derechos de voto de Neumann y que en el consejo no se sentará ningún miembro de su familia, además de que los beneficios obtenidos de operaciones en las que hayan coinvertido irán a la inmobiliaria.

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