Demanda a tres velocidades en el mercado residencial

Madrid, Barcelona, Sevilla, Valencia y Málaga destacan sobre el resto de capitales

Vista de Madrid.
Vista de Madrid.

Con la mitad de 2019 cumplido, y con un ciclo inmobiliario que se mantiene en una tendencia alcista, es hora de hacer un diagnóstico del mercado y de cómo está evolucionando en España. En este sentido, y ante las cifras registradas durante los primeros meses del año, con incrementos porcentuales interanuales constantes, uno podría pensar que este sector está viviendo un desarrollo homogéneo en todo el territorio nacional. Si bien es cierto que el crecimiento es una constante, independientemente de la ubicación geográfica, existen diferencias regionales que no podemos omitir.

Para empezar, es necesario afirmar que Madrid es el corazón del nuevo ciclo inmobiliario. De hecho, según los datos de nuestra compañía, casi el 49% de las peticiones de viviendas que nos llegan tienen su origen en la capital española. Esta alta demanda ha impulsado la oferta en esta ciudad desde el primer momento y, aun así, todavía no ha alcanzado los niveles suficientes para cubrir el apetito residencial de la población. En parte, esta situación se debe a la escasez de suelo disponible para el desarrollo de nuevas promociones en la localidad, lo que ha frenado el crecimiento de la oferta, generando tensiones en el mercado y dificultando el acceso de los jóvenes a la vivienda.

Sin embargo, Madrid no es la única punta de lanza de la promoción residencial en España. Otras grandes capitales, como Barcelona y Sevilla, también están viviendo una situación similar, aunque con niveles de demanda algo inferiores. En estas localidades, además, existe una situación reseñable que también está muy relacionada con la escasez de suelo. Ante la falta de proyectos y los elevados precios de los mismos dentro de la ciudad, la demanda se está desplazando hacia la periferia, buscando viviendas con calidades similares pero más espacio para zonas comunes, un entorno más verde y tranquilo y buenas conexiones con el centro.

Otro ejemplo de ciudad que impulsa el desarrollo inmobiliario es Valencia, una ciudad con una demanda elevada, pero con una oferta que prácticamente la ha alcanzado, generando una alta estabilidad en el mercado. Málaga, por su parte, está viviendo la evolución más vertiginosa del año. La demanda se está incrementando de forma considerable, impulsada en gran parte por los compradores internacionales. En lo que va de año, la ciudad andaluza ha sido la segunda urbe en la que más porcentaje de interesados hemos atendido, con un 12% de la demanda total de nuestra compañía.

Por supuesto, no todas las localidades españolas siguen el mismo ritmo de compraventa de vivienda. De hecho, una vez que nos alejamos de estas cinco ciudades, podemos ver un crecimiento mucho más pausado y progresivo, e incluso se puede dividir su evolución en dos velocidades diferentes.

Por un lado, vemos capitales de provincia, como Valladolid y A Coruña, que mantienen un crecimiento más moderado, pero muy sostenido en el tiempo. En estas ciudades, si bien es cierto que las cifras de crecimiento no son tan llamativas como en las anteriores, existe una demanda constante y precios estables que conceden un gran atractivo al mercado.

Por otro lado, en capitales de provincia más pequeñas e interiores, como Palencia, Cáceres, Huesca o Segovia, podemos ver cómo, tras la crisis, apenas se ha producido movimiento en el sector promotor. Esto se debe a que, si bien puede existir una demanda de vivienda latente, es demasiado pequeña para captar el interés de las grandes promotoras nacionales, por lo que la oferta que cubre esas necesidades suele ser de pequeñas compañías locales.

Esta fotografía, que refleja una evolución de la demanda a tres velocidades en función de la localidad y un crecimiento sostenido de la oferta en las principales ciudades de España, también muestra una clara tendencia hacia la diferenciación del producto para captar la atención de los clientes.

Esto se debe, en gran medida, a que las expectativas de los clientes son muy altas. La adquisición de una vivienda es uno de los hitos más importantes en la vida de una persona, y por ese motivo, aunque haya una oferta reducida, todos los clientes necesitan estar totalmente seguros de que están acertando en su decisión. Por este motivo, incluso en ciudades como Madrid, con una demanda muy superior a la oferta, no se puede pensar que se tendrá éxito con un producto básico, sino que hay que innovar para sorprender y atraer a los clientes.

No obstante, para lograrlo no solo es necesario incluir las mejores calidades en las viviendas, un factor sin el cual ni siquiera se puede entrar en la competición, sino también añadir elementos que los clientes no demandaban desde un inicio, pero que les facilitan mucho su vida. De este modo, muchas veces lo que finalmente les hace tomar la decisión son factores que no se esperaban encontrar, como una sala social o una sala de juegos para niños. Según nuestro último barómetro, al margen de la ubicación y los servicios del entorno, el precio y las calidades, los tres factores que más se tienen en cuenta en el mercado residencial, los elementos que más peso tienen en la decisión final son las zonas comunes y la eficiencia energética.

Por tanto, en un mercado nacional con una demanda concentrada principalmente en cinco ciudades y una gran escasez de suelo, se vuelve imprescindible apostar por la innovación y seguir investigando presentar el mejor producto a los clientes. El objetivo debe ser ofrecer unas viviendas que no solo cubran sus necesidades actuales, sino que se adelanten a las futuras y con las que consigamos que cada familia no pueda imaginarse viviendo en otro lugar.

Teresa Marzo es directora general de negocio de Vía Célere

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