La reforma hipotecaria: de la teoría a la práctica

Es especialmente positivo el aumento de seguridad jurídica que previsiblemente traerá la ley

El pasado 21 de febrero, el Congreso aprobó la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (a menudo denominada impropiamente ley hipotecaria), que se convirtió así en una de las últimas iniciativas que pasaron por esta Cámara antes de su disolución de cara a las elecciones. Dada la importancia de los cambios en la operativa hipotecaria que esta ley supone, en ese momento se decidió que no entraría en vigor hasta los tres meses de su publicación para que todos los agentes implicados pudieran adaptarse, lo que ocurrió el pasado 16 de junio.

Desde febrero hasta ahora la actividad ha sido frenética. Por el lado de las autoridades, en abril se publicó la legislación de desarrollo que era vital para aplicar en la práctica la ley. Entre otros aspectos, se ha detallado lo que se considera un servicio de asesoramiento, se han aclarado algunos aspectos de la información precontractual que los bancos deben entregar al cliente y se ha concretado la formación o cualificación que debe tener el personal involucrado directamente en la actividad de comercialización, concesión o aprobación de operaciones de préstamo.

La información precontractual es un ingrediente clave de la protección al consumidor. Desde abril las entidades tienen más detalle del contenido que deben trasladar a los clientes, incluyendo los escenarios de evolución futura de los tipos de interés y sus implicaciones sobre las cuotas hipotecarias a tipo variable. Para trasladar esa información al notario debe hacerse uso de la plataforma tecnológica del notariado. Dado que el volumen de nuevas operaciones en estas fechas suele ser muy elevado, han sido especialmente importantes las simulaciones de prueba que se han realizado antes de la entrada en vigor, para testar si la herramienta podía absorber un importante flujo de información.

Por otra parte, la legislación de desarrollo fija los requisitos de formación aplicables al personal involucrado en la comercialización de las hipotecas. Estos consisten en un curso de 50 horas más un refuerzo anual de otras 10 horas, cuyo cumplimiento debe verificar un proveedor externo. Aunque el Banco de España aún debe aclarar algunos detalles, este requisito entrará en vigor el 29 de julio.

En definitiva, la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria es el resultado de un importante esfuerzo por parte de autoridades, bancos, registros y notarios, que debe redundar en un refuerzo de la protección al consumidor y una mayor seguridad jurídica. En especial, la mayor involucración del notario, a través del asesoramiento que debe prestar a los intervinientes, los test que debe realizar y el acta en que debe constar la comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material (es decir, que el cliente entiende los efectos jurídicos y económicos del contrato) redundarán, junto con el establecimiento de reglas imperativas en materias clave (intereses de demora, comisiones, vencimiento anticipado…), sin duda positivamente en la reducción de la litigiosidad. Sus efectos a largo plazo sobre el stock hipotecario español se irán conociendo en el futuro. Nosotros valoramos positivamente el aumento de la seguridad jurídica que previsiblemente traerá la ley.

Ana Rubio es Directora de regulación financiera de BBVA

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