La nueva y esperada ley de crédito inmobiliario
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, entra en vigor el próximo domingo 16 de junio
La nueva normativa es trasposición obligada del Derecho de la Unión Europea. España debía haber promulgado esta normativa de origen europeo hace años: el retraso en su promulgación arranca en marzo de 2016. Su aprobación definitiva por el Congreso se hizo in extremis cuando ya se esperaba la disolución de las Cámaras por la nueva convocatoria electoral. La urgencia en la última fase de tramitación parlamentaria que aprobó esta Ley, estaba también motivada por el riesgo que corría nuestro país de ser sancionado por la U.E. con una multa (de decenas de millones de euros) como consecuencia de ese retraso. Mejor tarde que nunca.
La nueva legislación se caracteriza por ser eminentemente protectora de los derechos de los consumidores, al mejorar, sin duda, la transparencia en la contratación hipotecaria y por incrementar la seguridad jurídica de los préstamos hipotecarios que se formalicen a partir de su entrada en vigor para todos los agentes intervinientes (bancos y particulares): la obtención de información previa por el potencial cliente de la entidad bancaria es mucho más que un simple cumplimiento de unos requisitos formales.
Nuestra ley nacional va más allá de la exigencia legal europea al decir su preámbulo que “el objetivo último es reforzar las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación y evitar en última instancia la ejecución de este tipo de préstamos en vía judicial con la consiguiente pérdida de la vivienda”.
Todos conocemos la enorme litigiosidad relacionada con los productos bancarios que ha proliferado en los últimos años, en particular, con las hipotecas: las cláusulas suelo, los gastos de formalización (en particular la polémica sentencia sobre el AJD y la reforma legal que supuso), la paralización de las ejecuciones hipotecarias en los Juzgados, etc. Es previsible que la nueva ley evite muchos de los litigios que hasta la fecha se planteaban, al establecer normas claras e imperativas de obligado cumplimiento.
La nueva ley no solo obedece a la legislación europea, sino, de modo directo, es consecuencia de algunas conocidas sentencias del Tribunal de Luxemburgo: el Tribunal de Justicia de la U.E., que está, cada día más presente en las cuestiones litigiosas por las materias que resuelve y por otras muchas que, en próximas fechas, se irán sentenciando; prueba de esta mayor presencia es que la propia ley cita expresamente alguna sentencia del Tribunal Europeo.
La mencionada mayor seguridad jurídica que establece la ley se refleja, de forma imperativa, en unos mínimos legales que un banco debe observar para declarar el vencimiento anticipado del préstamo hipotecario: si estamos en la primera mitad de la vida del préstamo, el banco podrá iniciar la demanda judicial siempre que haya un impago de, al menos, 12 mensualidades o un 3 % del importe del préstamo; y si estamos en la segunda mitad del préstamo, será indispensable, para ejecutar la hipoteca y reclamar la totalidad del préstamo, que haya un impago de, al menos 15 meses o un 7 % del capital. Con ello queda, en principio, zanjada la polémica sobre la consideración por los Juzgados de si las cláusulas de los préstamos hipotecarios eran o no abusivas en este debatido asunto del vencimiento anticipado.
Pero hay otras novedades que dejan atrás cuestiones polémicas: la regulación obligatoria de los gastos de formalización de la hipoteca establece que los de carácter fiscal, los notariales de la escritura, los de inscripción en el Registro y los de gestoría serán siempre a cargo del banco; sin embargo, los gastos de tasación serán de cuenta del prestatario (y los de las copias notariales que pida este).
Otra relevante novedad es la terminante prohibición de las cláusulas suelo. Además, se extiende el ámbito protector de la ley a todo tipo de personas físicas, no solo a los consumidores (como exigía Europa) sino también a autónomos; incluso, cuando alguno de los prestatarios, fiadores o garantes (el hipotecante no deudor) fueran personas físicas, se les aplicarán el marco favorable de la nueva ley. No podemos olvidar una última innovación legal: la función que se atribuye al notario de asesorar imparcialmente al prestatario, aclararle todas las dudas que le pudiera suscitar el contrato y comprobar que se cumplen los plazos y los demás requisitos sobre información y transparencia.
Se ha tardado 3 años más de lo que marcaba la directiva europea en promulgar esta ley, pero su aplicación despeja dudas, aunque no está exenta de retos. Confiemos que el lunes estén plenamente operativos los medios telemáticos exigidos de conexión entre bancos y notarios para el envío documental y que las cuestiones interpretativas planteadas sobre las fichas informativas que deben entregarse a los clientes no retrasen las formalizaciones de hipotecas ya concedidas o en tramitación.
José Ramón Couso. Abogado, of counsel de Chávarri Abogados