Le contamos todos los gastos que puede deducir el anfitrión de un alquiler turístico

La tributación no difiere de la del resto de arrendamientos

Imagen de las obras de rehabilitación en un edificio de viviendas

El anfitrión de un alquiler turístico puede deducir gastos en su declaración de la Renta. Tanto la Ley del Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas (IRPF) como el Reglamento que la desarrolla incluyen estas deducciones pues la tributación de un alquiler turístico no difiere de la tributación del resto de alquileres. “Se aplican las reglas de determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario como al resto de rendimientos del alquiler que reciban las personas físicas con residencia fiscal en España”, declara Carlos Romero Plaza, coordinador de la sección de IRPF de la Asociación Española de Asesores Fiscales (AEDAF).

En primer lugar, hay que tener claro que los gastos se deducen de los ingresos obtenidos por el anfitrión por el hecho del alquiler. Un ejemplo, si en 2018 se han obtenido 5.000 euros por el arrendamiento de un apartamento en la playa, los gastos relacionados con el inmueble arrendado reducirán el importe de la base imponible del rendimiento del capital inmobiliario.

 Qué gastos deducen

 La normativa del Impuesto sobre la Renta establece como deducibles los siguientes gastos:

• Los intereses de los capitales invertidos en la adquisición o mejora del inmueble objeto de alquiler.
• Los gastos de reparación y conservación de dicho inmueble.
• Los impuestos y tasas pagados por el arrendador que estén relacionados con la vivienda alquilada, como por ejemplo el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o la tasa de basuras.
• Saldos de dudoso cobro, como aquellos en los que el deudor está en situación de concurso o aquellos en los que hayan pasado seis meses desde la finalización del periodo impositivo sin que el deudor haya pagado al arrendador.
• Cantidades devengadas por terceros como consecuencia de sus servicios personales, como pueden ser administración, servicios de vigilancia o portería. En este apartado entran los gastos derivados de la utilización de plataformas de alquiler como medio para arrendar la vivienda.
• Las primas de contratos de seguros (responsabilidad civil, incendios, robo, etc).
• Los gastos de suministros (luz, agua, gas).
• Los gastos relacionados con la amortización del inmueble.

La tasa de basuras es también un gasto deducible.

 Límites

 Carlos Romero advierte que algunos de los gastos mencionados “están sujetos a limitación”.

Así, los intereses de los capitales invertidos en la adquisición o mejora de la vivienda objeto de alquiler turístico y los gastos de conservación “tienen como límite el importe de los rendimientos íntegros procedentes del alquiler obtenidos en el ejercicio”. Un ejemplo: si en 2018 un arrendador de una vivienda turística ha recibido 3.000 euros, pero para la adquisición de la misma tuvo que pedir un préstamo hipotecario y de éste pagó ese año 3.500 euros de intereses, “estos gastos no serán deducibles en su totalidad sino solamente hasta el límite de los ingresos, esto es, 3.000 euros”, señala Carlos Romero y añade que “los 500 euros restantes se podrán deducir en los cuatro años siguientes”.

Existe otro límite en el gasto de amortización aplicable para la determinación del rendimiento neto. El experto de la AEDAF aclara que “las cantidades destinadas a la amortización del inmueble no pueden ser superiores al resultado de aplicar el 3% sobre el mayor de los importes siguientes: coste de adquisición o valor catastral”.

Además, hay que tener en cuenta que los gastos son deducibles en relación con el periodo de tiempo que ha estado alquilada la vivienda. Si ésta ha estado arrendada solamente seis de los doce meses del año natural, los gastos deberán deducirse de manera proporcional al número de días en los que ha estado arrendado el inmueble.

Carlos Romero avisa, asimismo, que en el caso del alquiler de viviendas turísticas “no resulta de aplicación la reducción del 60% del rendimiento neto que contempla la Ley del IRPF para los arrendamientos de vivienda. La Administración tributaria ha especificado que, a efectos de aplicar esta reducción, debe entenderse por vivienda aquella en la que se reside con vocación de permanencia”. Para ello, se toma como referencia la definición de vivienda con vocación de permanencia que hace la Ley de Arrendamientos Urbanos, que no es aplicable a los alquileres vacacionales o de temporada.

Dónde se consignan los gastos deducibles

Los gastos deducibles se consignan en el apartado de la declaración de la Renta relativo a los rendimientos de capital inmobiliario. En el mismo debe detallarse lo siguiente: el inmueble alquilado, los ingresos derivados del alquiler, todos los gastos relacionados con éste y el periodo de tiempo en que el inmueble ha estado arrendado. Romero Plaza recuerda que en la aplicación RENTA WEB, en el apartado de los rendimientos de capital inmobiliario, se encuentran “todas las casillas en las que se indican las categorías en las que se deben agrupar los gastos anteriormente comentados y que disminuirán el rendimiento obtenido por el alquiler”.