Santander traspasa 4.000 millones en suelo a una nueva gestora inmobiliaria
Crea la sociedad LandMark Iberia para avanzar en los trámites urbanísticos de los terrenos La intención del banco es traspasar la sociedad a algún inversor
Santander da un paso más para desaguar activos inmobiliarios de su balance. Y esta vez lo hace con una fórmula novedosa e inédita en España. El banco ha creado una sociedad a la que traspasará la totalidad del suelo procedente de su exposición al ladrillo, con un valor bruto contable que rondará los 4.000 millones de euros (unos 2.000 millones de valor neto). Este nuevo vehículo tendrá la función de avanzar en los trámites urbanísticos para ganar valor en estas parcelas y seguir vendiendo suelo, con el objetivo final de vender posteriormente la compañía al completo si hay ofertas atractivas, según confirman cinco fuentes del sector financiero e inmobiliario.
En esta estrategia, Santander ha creado la sociedad limitada Landmark Iberia, a la que incorporará todo el suelo de la entidad, procedente de activos adjudicados. Aunque el valor bruto contable es de 4.000 millones, se calcula que el valor de mercado puede situarse en el entorno de los 2.000 millones, según varias fuentes.
Al frente de esta operación se encuentra Javier García-Carranza, director general adjunto de Santander y encargado por la presidenta Ana Botín para pilotar la estrategia inmobiliaria del banco. Como administradores solidarios de la nueva spin-off se encuentran otros tres directivos de la entidad financiera ligados al negocio del ladrillo: Carlos Manzano, Juan Babio y Manuel Velicia, según se recoge en el Borme.
Actualmente el banco se encuentra en el proceso de armar la nueva empresa y ha abierto un proceso de selección para fichar a un directivo del sector inmobiliario que se ponga al frente del proyecto de gestionar las parcelas procedentes de la entidad.
La diferencia de Landmark con otros proyectos anteriores en la banca es que no se trata de un servicer (gestión de créditos fallidos y activos adjudicados). El trabajo de la nueva compañía es poner en valor los terrenos que reciba de Santander. Para eso, se encargará de ir avanzando en la tramitación legal de las parcelas, para ir sumando suelo finalista (con permisos urbanísticos), algo que obviamente encarecerá su importe a la hora de venderlos.
En cualquier caso, Santander no tiene la intención de retener ese suelo ni convertirse en promotor de esos terrenos, en un sector en el que ya participa a través de la inmobiliaria centenaria Metrovacesa para construir viviendas. El objetivo final es desprenderse de esos activos procedentes de adjudicados tras la crisis del ladrillo, como ha venido haciendo el banco en los últimos años. Todas las entidades financieras, bajo la presión del Banco Central Europeo, han ido reduciendo su exposición a los créditos fallidos de origen promotor y a los adjudicados.
En el caso de Santander, el pasado año redujo un 55,9% el valor de esta exposición en términos brutos, situándose en 15.145 millones de euros, según se recoge en las cuentas anuales de la entidad presidida por Botín. De esa cifra, 10.333 millones corresponden a activos adjudicados, entre los que se encuentra el suelo, lo que supuso una reducción del 62,9%. En caso del riesgo por crédito promotor bajó un 25,6%, situándose en los 4.812 millones.
Santander redujo esta exposición principalmente con dos operaciones. En el primer trimestre de 2018, el banco concretó el llamado proyecto Quasar, valorado en 30.000 millones en términos brutos, por el que Blackstone se hizo con el 51% del negocio inmobiliario procedente de Popular. Adicionalmente, la entidad vendió un portfolio de 35.700 inmuebles por 1.535 millones a Cerberus, una operación que se espera que se culmine en el primer trimestre de 2019.
El tamaño de Landmark hará que esta empresa se convierta, con toda probabilidad, en el mayor propietario de suelo del país junto a otras grandes compañías como Metrovacesa (controlada también por el banco), que dispone de un valor bruto de sus activos por 2.672 millones, y el fondo Cerberus, que se ha ido haciendo con una gran cartera de terrenos con grandes operaciones como la absorción del ladrillo del BBVA, de una cartera con un valor de diversos activos por 5.000 millones.
Las posiciones del banco en inmobiliario
Patrimonialista. Santander ha ido protagonizando diferentes operaciones para reducir su exposición al ladrillo. Un ejemplo claro ha sido el de la histórica Metrovacesa. Después de sanear la inmobiliaria tras la crisis, la entidad (junto a BBVA) desgajó los activos terciarios de la inmobiliaria (oficinas, hoteles y centros comerciales) y los integró en la socimi Merlin a cambio de una participación del 22,3%. A su vez, de las viviendas que Metrovacesa tenía en alquiler, creó junto a Merlin la socimi Testa Residencial. Esta sociedad fue adquirida casi en su totalidad por Blackstone el pasado año y el banco presidido por Ana Botín solo controla ya un 18%.
Promotora. En el capital de la propia Metrovacesa, que llevó a Bolsa junto a BBVA el pasado año, está presente con el 49,3% de las acciones tras aportar suelos en ampliaciones de capital no dinerarias.
Servicers. El banco se desprendió de la mayoría del capital de su servicer Altamira, adquirido inicialmente por Apollo, que lo revendió recientemente a Dobank. Por último, se desprendió de Aliseda en el proyecto Quasar, donde ejerce como socio minoritario de Blackstone.
Sobre la firma
