Cerberus cancela la OPV de Haya y busca compradores que paguen 1.200 millones
Intrum, DoBank y Centricus pujan por el gestor de activos. La eventual venta tendrá fuertes cláusulas ligadas a los resultados
El gigante Cerberus quiere hacer caja cuanto antes con una de sus joyas en España: el gestor de activos inmobiliarios Haya Real Estate. La opción de sacarla a Bolsa vuelve a paralizarse ante las curvas que se presentan en España con las elecciones y la dificultad de convencer a fondos de inversión para que apuesten por el proyecto. Así que ha optado por otro camino. Rothschild, asesor de la desinversión, ya tiene listos los documentos de la venta que ha hecho llegar a varios interesados para lograr unos 1.200 millones de euros.
Los inversores que se han sentido atraídos son el también gestor de activos inmobiliarios DoBank, que recientemente ha comprado Altamira; la empresa sueca Intrum, que se ha hecho con Solvia, y el gestor de fondos de capital riesgo británico Centricus, según fuentes conocedoras del proceso. Tanto desde Cerberus como desde Haya han declinado hacer comentarios sobre esta información.
Esta será la primera gran desinversión en España de Cerberus, que creó la empresa en octubre de 2013 con Bankia Habitat como germen y que en noviembre de 2017 emitió con éxito bonos high yield por 475 millones de euros, con calificaciones de B3 (Moody's) y de B- (S&P). Desde el sector financiero se explica que tras seis años desde la primera inversión es lógico que la gestora americana busque ya una salida en Haya.
El gran hándicap de la desinversión de Haya es la renovación de su megacontrato con la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb). Se firmó en enero de 2015 y vence en diciembre de 2019, si bien antes del 30 de junio esperan recibir una respuesta.
Las ofertas por Haya se presentarán con duros corsés a través de estrictas cláusulas de ajustes de precio (earn outs, en la jerga) que garanticen un retorno mínimo de la inversión y que contemplen un ajuste ante una eventual pérdida del contrato de Sareb.
El dueño de Haya fichó en febrero de 2018 a Rothschild como asesor jefe de la desinversión y también fueron contratados Citi, JP Morgan y Crédit Agricole de la eventual salida a Bolsa. La posible venta de una cartera de Sareb gestionada por Haya en mayo de 2018 paralizó el proceso, si bien en los resultados del tercer trimestre la compañía, publicados el 15 de noviembre, aseguró que el proceso se había reactivado.
El banco malo ha cambiado su estrategia respecto a estos contratos, ya que quiere reducir su tamaño y recuperar algunos de los servicios que ahora están en manos de Haya y de otras plataformas de gestión de activos. Sareb descartó la venta de la cartera aunque negocia al máximo las comisiones que entregará al gestor que seguirá haciéndose con la cartera.
El objetivo de Haya es mantener la cartera y varias fuentes financieras confían en que así será, si bien reconocen que es posible que el contrato se haga más pequeño. El objetivo de la empresa es no perder rentabilidad, aunque el tamaño sea menor, explica una persona cercana a las negociaciones. "En las presentaciones a posibles compradores, Haya asegura que renovarán el contrato con Sareb, si bien asumen que los márgenes van a ser peores. Explican que se quedarán con los mejores activos y más eficientes", afirman fuentes cercanas al proceso.
La cartera de Sareb que gestionaba Haya sumaba 22.481 millones de euros a cierre de septiembre, de una totalidad de 38.225 millones en activos. La empresa cuenta además con unos flujos recurrentes derivados de la operación realizada entre Cerberus y BBVA. Está ya pactado que Haya gestione los futuros flujos de ladrillo tóxico del banco presidido por Carlos Torres y que la empresa cifra en unos 1.000 millones anuales.
El actual accionista de Haya adquirió por 4.000 millones el 80% de la cartera de activos inmobiliarios de BBVA, valorada en 13.000 millones en noviembre de 2017. Sin embargo, todavía no se han traspasado todos los activos de esta cartera, denominada Marina, desde la entidad financiera a una sociedad conjunta llamada Divarian. Este hecho puede retrasar el proceso de venta de Haya más allá de junio, la fecha que ha puesto Cerberus como cierre idóneo.
Tras la operación con BBVA, la estrategia de Cerberus está virando hacia una posición de reforzar su negocio inmobiliario, tanto de venta de suelo procedente de los bancos como con la figura de promotor de vivienda.
En el caso de la promoción, la idea del fondo estadounidense es alcanzar una velocidad de crucero de construcción de 3.000 casas al año. Para eso, irá desaguando activos de Divarian hacia Inmoglaciar, la promotora que adquirió en 2017. Pero además, pujará en una de las grandes operaciones del sector. Se trata de la venta que Sabadell hace de su promotora Solvia Desarrollos Inmobiliarios (SDIN) y una gran cartera de terrenos, por un importe de 1.300 millones. Esa opción le daría una capacidad aún mayor para convertirse en uno de los grandes impulsores de la construcción residencial, casi al nivel de Neinor, Aedas o Metrovacesa.
Por su parte, Haya ingresó 186,4 millones en los nueve primeros meses de 2018, con un alza del 12% respecto al mismo periodo del ejercicio previo y un crecimiento del 1% en el ebitda ajustado, hasta los 88,8 millones, y una deuda neta de 425 millones. Este pasivo corresponde con los bonos cotizados, que cerraron ayer al 92,3% del nominal.
Su comparable más cercano es DoBank, que cotiza en la Bolsa italiana con una capitalización de 1.050 millones. Esta empresa nació de la adquisición por parte del fondo estadounidense Fortress de la unidad de servicios inmobiliarios de Unicredit en 2015. Un año después, la fusionó con Italfondiario, también de Fortress y la sacó Bolsa en julio de 2017 por 700 millones.