Jaime Pérez Luque: “Al constructor no se le puede obligar a nada o se va a otra parte”

Rechaza los topes a los precios del alquiler porque reducirían la rentabilidad de los propietarios y la oferta

Jaime Pérez Luque, profesor de la escuela de negocios ESCP Europe.M. Casamayón

Dejar actuar al mercado, ofertar más casas y premiar a los actores inmobiliarios en lugar de penalizarlos. Esas son las recetas de Jaime Pérez Luque para resolver el problema del acceso a la vivienda. Tras seis años de especialización en torno a las políticas de viviendas asequibles en la Wisconsin-Madison University (EE UU), ha publicado el libro Affordable Housing Development: Financial Feasibility, Tax Increment Financing and Tax Credits. Recién incorporado en Madrid como profesor de Real Estate en la escuela de negocios ESCP Europe, Pérez Luque desgrana las medidas fiscales utilizadas en Estados Unidos para incentivar al sector privado a construir vivienda protegida y que, cree, podrían aplicarse en España.

R. ¿Qué opina de la limitación de precios del alquiler como medida para garantizar el acceso a la vivienda?

R. El control del alquiler es peligroso desde muchos puntos de vista y puede tener efectos contraproducentes y perniciosos para la economía. El Banco de España sitúa la rentabilidad bruta del alquiler en el 4% de media. Si a eso se le quita el IBI, el IVA y la subida del coste de vida, pasa a estar en el 2,5%, aproximadamente. Por tanto, si se controlan las subidas, quizás al propietario ya no le interese alquilar su vivienda. Eso acabaría reduciendo la vivienda disponible y aumentaría el precio por haber más escasez. Lo mismo ocurre con los inversores que construyen casas. Lo que quieren las socimis y las sociedades de inversión es ganar dinero y, si no obtienen suficiente rentabilidad, no van a tener ningún interés en sacar al mercado oferta nueva, y eso aumentará los precios.

R. ¿Cree que los propietarios o inversores preferirán no tener ninguna rentabilidad a tener una menos?

R. Sí, puede suceder. Pero es que ese no es el único efecto indeseado. También hará que se deprecie el parque vivienda, porque, aunque alquilen, los propietarios no van a invertir en hacer mejoras en sus casas si no tienen suficiente rentabilidad. Otro riesgo es que se cree un mercado negro del alquiler, o incluso, que haya un efecto contagio y la presión se traslade a las zonas no calientes donde el precio no esté controlado.

R. ¿Qué hacemos con las viviendas vacías?

R. Yo no se lo pondría peor al propietario. Los políticos no pueden decidir por todo el mundo. No pueden penalizar a la gente. Cada uno tiene que poder hacer con su casa lo que quiera. Pero, eso sí, se puede incentivar fiscalmente para que cada uno evalúe su situación y vea si le interesa o no ponerla en el mercado.

R. ¿Qué soluciones propone entonces para frenar las subidas excesivas de precios?

R. Si entendemos que, por la ley de la oferta y la demanda, hay que aumentar el número de casas para que bajen los precios, no se puede poner trabas a la tramitación de las licencias de construcción. En Madrid se tarda cerca de un año en conseguir una. Si se disminuye la burocracia, se reduce el tiempo de tramitación y la renta cae. Además, hay que sacar cuanto antes suelo público, incluido el de Sareb, y construirlo. También se puede actuar sobre la demanda, dando subsidios a los inquilinos con menos recursos, aunque esto puede tener efectos contraproducentes.

Por otro lado, y por paradójico que parezca, se ayuda mucho a la gente más desfavorecida construyendo viviendas para las rentas más altas, por un efecto de filtrado. Cuando se construye vivienda nueva, las rentas más altas se van a ir a esas nuevas casas que están en mejores condiciones, y la vivienda donde estaban, ya depreciada, pasará a ser ocupada por rentas medias, y las de estas, por rentas más bajas. Y así poco a poco.

Pero ese filtrado parte de la premisa de que los barrios de renta alta se deprecien y, de ocurrir, tardaría varias décadas en suceder.

Sí, pasaría tiempo. Pero en España la vivienda ya es bastante antigua, muchas se construyeron en la década de 1970, y la gente de clase alta se está yendo a vivienda nueva.

R. Hablaba antes de la ley de la oferta y la demanda, pero durante el boom se construían más casas que nunca en la historia española y los precios se dispararon.

R. Sí, pero eso vino de una inyección de liquidez a través de tipos de interés muy bajos y de una burbuja especulativa. Había un exceso de crédito y se daban préstamos a gente que no los podía pagar. No es el caso ahora, todo eso se controla mucho más. Ahora hablamos de un problema de alquiler, de gente que trabaja y aun así lo pasa muy mal para poder llegar a fin de mes.

R. Usted ha estudiado los instrumentos fiscales que se utilizan en EE UU para incentivar al sector privado a construir vivienda asequible. ¿Podría explicar cuáles son?

R. Sí, se trata de jugar con la política fiscal en la oferta. Una de ellas es el tax increment financing (TIF), que supone que el ayuntamiento concede un préstamo al constructor por parte del valor de la promoción y equivalente a los impuestos que debería pagar a futuro el inmueble. Es dinero gratis realmente. Si quiere esa financiación, a cambio, se le obliga a que destine un porcentaje importante de su promoción a vivienda asequible, fijando el precio.

R. ¿Dinero gratis? ¿Qué incentivo tiene el ayuntamiento para hacer esto?

R. Claro, es que tiene que ser así. El ayuntamiento compromete los ingresos impositivos futuros y se usan para convencer al constructor. Y dejas al mercado funcionar. Al constructor no le puedes obligar a nada, porque si no tiene la rentabilidad suficiente que le demandan los inversores, se va a ir a otra parte. Poner vivienda a un precio asequible va a hacer que pierda rentabilidad, así que hay que disminuirle el coste de financiación para que compense esa pérdida por otro lado.

R. ¿Qué hay de los créditos fiscales?

R. Los low income housing tax credits ­(LIHTC) empezaron a aplicarse en la década de 1980 y han sido un instrumento muy poderoso. Desde entonces se han construido más de 2,4 millones de casas a precio asequible. Se trata de un crédito fiscal "dólar por dólar" que emite el Estado, lo que significa que, por cada dólar de crédito fiscal que compre una gran corporación, puede deducirse un dólar de impuestos. Los créditos fiscales se venden al mejor postor a precios de mercado, de tal forma que las empresas compiten por ellos, según su necesidad de disminuir su carga impositiva. El constructor podrá vender créditos fiscales a las corporaciones si a cambio ofrece un gran porcentaje de pisos con renta protegida.

R. Las políticas de protección social difieren mucho entre Estados Unidos y Europa. ¿Son extrapolables esas medidas aquí?

R. Desde luego. Lo que se hace en España y en muchas partes de Europa es que se fuerza el mercado y se intentan controlar los precios. Los instrumentos y políticas que se hacen en EE UU son mucho más eficientes y creo que se deberían considerar en nuestro país.