El fondo Cerberus busca entrar en el club de los grandes promotores con 3.000 viviendas al año
Pujará por suelos y la inmobiliaria SDIN, de Banco Sabadell Traspasará activos adquiridos a BBVA a su promotora Inmoglaciar
El gigante estadounidense Cerberus quiere convertirse en uno de los grandes impulsores de vivienda nueva en España. El fondo de Nueva York ha sido uno de los principales compradores de carteras bancarias ligadas al ladrillo y con esa materia prima, que incluye suelo, pretende alcanzar el objetivo de construir alrededor de 3.000 viviendas al año, señalan fuentes del sector inmobiliario. Este será un elevado ritmo al que solo prevén llegar las mayores inmobiliarias como Aedas, Neinor, Metrovacesa y, previsiblemente, Vía Célere. Para conseguirlo, utilizará su promotora Inmoglaciar además de valorar otras adquisiciones.
En el negocio puramente promotor, el fondo compró a finales de 2017 la pequeña empresa familiar Inmoglaciar, de origen vallisoletano y con presencia en Madrid, que le ha servido como primera pata con la que planificar la construcción de viviendas. Pero todavía no ve suficiente esa capacidad y quiere seguir creciendo. Por eso, la firma está interesada en pujar por SDIN (Solvia Desarrollos Inmobiliarios), la promotora que Sabadell puso a la venta a principio de mes junto a suelo valorado en cerca de 1.200 millones de euros.
Cerberus ha mostrado su interés por acudir a este proceso, según diversas fuentes, para el que se esperan ofertas no vinculantes en marzo. Esta potencial compra le otorgaría un equipo con experiencia, encabezado por el director general Francisco Pérez, además de terrenos, de los que la mitad se ubican en Cataluña. La firma declinó hacer comentarios sobre estos planes estratégicos.
La gestora americana de fondos inmobiliarios –también de deuda y capital riesgo– en los últimos años ha sido protagonista en España adquiriendo grandes carteras, la mayor de ella la llamada Marina a BBVA, un desagüe para el banco de 13.000 millones de valor nominal, aunque el fondo desembolsará alrededor de 4.000 millones por el paquete de control de una sociedad conjunta.
En esa operación ambas entidades crearon una joint venture llamada Divarian, controlada en un 80% por el fondo y en la que integraron Anida, el servicer del banco. A 31 de diciembre, BBVA ya había traspasado a Divarian 43.900 activos por valor de 2.828 millones y quedaban pendientes otros 17.485 por 900 millones, según registró la entidad financiera en sus cuentas anuales.
Precisamente ahora Divarian se encuentra en la fase de digerir esos activos. Una parte de ese suelo se venderá a promotores y otra se traspasará a Inmoglaciar para ir aportando materia prima con la que construir casas, según avanzan esas fuentes del sector.
Cerberus es uno de los fondos internacionales, fundamentalmente de Estados Unidos, que han apostado en España por la reactivación del negocio de la construcción de vivienda. Es el caso de Lone Star, que relanzó Neinor y la llevó a Bolsa, aunque ya el pasado año vendió su última participación recogiendo plusvalías. Le sustituyó la firma israelí Adar, que controla ahora el 28,6% de la promotora. Otro caso es el de Castlelake, que tras comprar carteras de suelo, creó Aedas, empresa que en 2017 se estrenó en el parqué. La lista continúa con Bain Capital, que recientemente ha rescatado la histórica empresa catalana Habitat y, por último, Värde Partners ha ido reforzándose con suelo de Grupo San José, Aelca y finalmente integrando todos los activos en Vía Célere.
El ritmo de 3.000 viviendas al año supondrá adelantar a Bain Capital, que a través de Habitat quiere llegar a las 2.000 casas, alcanzar a Aedas y situarse solo por detrás de Neinor (4.000 unidades) y Metrovacesa (entre 4.500 y 5.000) a partir de los próximos años. Todos esos ritmos son elevados en base a la capacidad de construcción actual en España, con un mercado muy fragmentado y todavía sin grandes promotoras tras la crisis del ladrillo. En los últimos 12 meses, con cifras de Fomento hasta noviembre, se iniciaron en el país 99.000 viviendas.
En España, la filial inmobiliaria de Cerberus está presidida por Lee S. Millstein, el primer ejecutivo global de real estate de la firma, según se recoge en el registro a través de la herramienta Insight View. Además, cuenta con Gonzalo Gallego como director general, un exsocio de Deloitte fichado el pasado año.
Aparte del hasta ahora muy incipiente negocio promotor, la firma desembarcó en el país con la compra y gestión de activos bancarios ligados al ladrillo. Además de la cartera adquirida a BBVA, compró otra al banco presidido por Carlos Torres (proyecto Jaipur, por valor de 600 millones), y se ha ido haciendo con adicionales de CaixaBank (cartera Ágora, 700 millones), Sabadell (Challenger y Coliseum por 5.000 y 4.100 millones respectivamente de valor nominal) o Santander (Apple, de 2.700 millones).
Adicionalmente, junto a Divarian, mantiene el servicer Haya, adquirido a Bankia en 2013, con el que gestiona suelo y activos de terceros, como Sareb.
SDIN levanta interés
Viviendas. SDIN (Solvia Desarrollos Inmobiliarios) es la pata que hasta ahora controla Sabadell después de haber vendido el 80% de su servicer Solvia a Intrum. La promotora de la entidad financiera no dispone de suelo, sino que trabaja para terceros. Este año iniciará 38 promociones y pondrá a comercializar 1.600 casas. El banco ha incluido en la transacción de esta empresa suelo por alrededor de 1.200 millones.
Candidatos. La operación de venta, según fuentes del sector inmobiliario y financiero, ha despertado interés, pero por el gran tamaño de la cartera de suelo no se espera que el banco reciba una multitud de ofertas, incluso prácticamente se descarta a la mayor parte de las grandes promotoras debido a que es una inversión muy elevada en terrenos y, además, se debería integrar el equipo de SDIN. Se espera una mayor aceptación entre los fondos. Varias fuentes señala, además de a Cerberus, a otros interesados como Oaktree (que ya cerró un acuerdo de joint venture con Sabadell para comprar unos terrenos de Iberdrola), y a la inmobiliaria Habitat, de Bain Capital.
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