Las grandes inmobiliarias prevén un ciclo sólido para los próximos años
Las empresas calculan un crecimiento del sector que puede llegar hasta 2022 Miran al exterior y a la inestabilidad política en España como amenazas
Al actual ciclo alcista en el inmobiliario, comenzado a partir de 2014, le quedan unos cuantos años de crecimiento sólido, sobre todo en la construcción de vivienda nueva, como señalan los seis primeros ejecutivos de las grandes empresas del sector: las socimis Merlin y Colonial (presentes en el Ibex) y las promotoras Neinor, Aedas, Metrovacesa y Vía Célere, consultados sobre sus previsiones de futuro.
Dentro del inmobiliario, la recuperación ha sido muy rápida en el sector terciario (oficinas, retail, hoteles o logística) con récords de inversión en los últimos años, especialmente por la aparición de socimis y la apuesta de los inversores internacionales. “En ausencia de externalidades el ciclo alcista debería llegar hasta, al menos, 2022. Las externalidades pueden venir de un shock geopolítico o económico mundial, como un conflicto mundial, una recesión en EE UU o una fuerte ralentización del crecimiento en China que acabe por afectar a Europa, o de factores de política interna en España como la tensión por la situación de Cataluña o la inestabilidad política, que impide acometer reformas económicas serias y muy necesarias”, opina Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties. “Lo que mata a los mercados y a la economía en general es la incertidumbre y la inseguridad, especialmente la inseguridad jurídica que provocan los bandazos de los países por cambios bruscos de orientación política de la economía por sus gobiernos”, añade el directivo. Señala, de hecho, a las amenazas externas (geopolítica y económica) y a las “internas por la amenaza secesionista o la extrema inestabilidad del panorama político”.
Juan José Brugera, presidente ejecutivo de Inmobiliaria Colonial y del Círculo de Economía corrobora la idea de una continuidad con el ciclo alcista: “La evolución del sector es paralela a la economía. Aunque con mayor moderación en las cifras de crecimiento, los fundamentales que impulsan la economía española se mantienen firmes y sólidos, por lo que nada debería cambiar al menos en los dos o tres próximos años”. Bajo su punto de vista, el inmobiliario patrimonialista (de este tipo de activos terciarios dedicados al alquiler) es un sector más estable: “Un segmento con probada capacidad de resiliencia en el que los ciclos no se truncan de manera repentina, por lo que las amenazas no son tales en momentos de cambios moderados, en los que el crecimiento y los fundamentales que lo impulsan se mantienen en una evolución positiva”.
En el caso de la construcción de vivienda, la recuperación comenzó más lenta tras la crisis del ladrillo de 2008, que se llevó por delante al sector. “Tenemos por delante un ciclo largo y positivo, sin perjuicio de que pueda existir alguna corrección puntual -especialmente, en determinadas zonas- sustentada en la existencia de una demanda fuerte y sostenida de obra nueva. Que este ciclo se prolongue en el tiempo depende de todos los actores que conformamos el sector. Tenemos que comprometernos en la creación de un mercado con incrementos de precios y de actividad sostenibles”, opina David Martínez, consejero delegado de Aedas Homes, promotora de viviendas controlada por el fondo Castlelake. “En cuanto a la duración, no podemos olvidar que el sector ha registrado un crecimiento vigoroso en los últimos cinco años y que antes o después esta recuperación deberá moderarse, lo cual será sano. Siendo optimista, y con los datos de crecimiento que se esperan en este 2019, los pisos subirán un 5% y los alquileres un 7%, y adaptando el sector a las nuevas demandas que se están generando, se podría esperar que hasta 2021, como mínimo, continuase el ciclo expansivo del sector. Posteriormente, el mercado continuaría con cifras positivas y normalizadas”, añade.
De opinión similar es Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes, que debutó en Bolsa en 2017, convirtiéndose en la primera promotora en hacerlo en una década: “Sin duda, sigue sin existir un equilibrio entre la oferta y la demanda, que todo apunta se extenderá los próximos dos o tres años, por lo que mientras no exista esa estabilidad, es probable que este periodo sigue teniendo un desarrollo positivo”. Pero el gran objetivo del sector, prosigue Velayos, “debe ser construir un mercado estable, que, si bien es un hecho que siempre existirán ciclos económicos, sea un sector menos propenso a sus efectos, para que sean más suaves”.
“No tenemos previsto en el corto y medio plazo el final del periodo de crecimiento del sector inmobiliario en el que nos encontramos”, afirma Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Vía Célere, controlada por el fondo Värde Partners, y de la patronal de promotores APCE. “La única circunstancia que podría frenar este crecimiento del sector inmobiliario sería la escasez de suelo edificable, lo que limitaría la capacidad de las promotoras de construir nueva vivienda y, por tanto, dar respuesta, con precios competitivos, a una demanda cada vez mayor”, asevera.
“Observamos una dinámica positiva del mercado residencial, con unos fundamentales que se mantienen sólidos, principalmente respaldados por un fuerte mercado laboral y por el dinamismo del mercado hipotecario. Creemos que el volumen de actividad, sobre todo en cuanto a producción de vivienda nueva se refiere, dispone de amplio recorrido”, coincide Jorge Pérez de Leza, consejero delegado de Metrovacesa, la centenaria inmobiliaria controlada por Santander y BBVA y que regresó a Bolsa el pasado año. “La economía española sigue creciendo a un ritmo muy saludable pese a determinados signos de desaceleración y estimamos al menos tres años de crecimiento económico en España, durante los cuales el crecimiento de empleo, que es el principal motor para la compra de viviendas, seguirá siendo positivo. Además, no hay que olvidar que el ciclo de la promoción residencial suele presentar una dilación de dos años respecto del ciclo macroeconómico”, añade.
Ismael Clemente: “Esperamos que la mejora se traduzca en Bolsa en 2019”
“Creemos que será un año de gran volatilidad en los mercados financieros de capital y deuda pero buen rendimiento de los mercados inmobiliarios reales, en línea con lo ocurrido en la segunda mitad de 2018. Los indicadores clave de negocio continuarán siendo muy positivos y esperamos que eso se traduzca en una mejora de las valoraciones en Bolsa”, señala Ismael Clemente. A día de hoy, los tres mercados inmobiliarios en los que trabajamos [oficinas, retail y logística] presentan un aspecto magnífico, con evolución positiva de rentas en todos ellos y crecientes cifras de ocupación, que a su vez empujan los precios al alza”, añade el directivo de la mayor socimi del país, con activos con valor de casi 12.000 millones de euros.
Respecto a los importes pagados por los activos, con récords en zonas prime, sin embargo el ejecutivo explica que se está “muy lejos aún de los picos” del ciclo anterior en España: “Dependiendo del subsector, entre el 70% y el 75% sobre el año 2007. Sin embargo, nuestros principales países competidores han sobrepasado ampliamente el pico anterior y están en niveles del 120% o 130%. Lo lógico sería que, de haber un techo, se alcance antes en esos mercados y aquí suframos un efecto contagio. Pero en no prevemos caídas tan bruscas de valoraciones como en el pasado”.
Juan José Brugera: “Presagiamos la continuidad del interés inversor”
“Los fundamentales de nuestra economía se mantienen robustos, con un descenso del paro y un mejor acceso al crédito. Estos indicadores hacen prever el mantenimiento del nivel de crecimiento del segmento de la promoción inmobiliaria y de la inversión y oferta de activos residenciales en alquiler”, señala Juan José Brugera, presidente ejecutivo de Inmobiliaria Colonial y del Círculo de Economía. Esta histórica compañía catalana se convirtió en 2017 en socimi y se centra en el negocio patrimonialista tras su saneamiento y dejar atrás la construcción de vivienda. Actualmente, junto a Merlin, son las dos únicas inmobiliarias en el Ibex.
Sobre los precios de los activos opina que en momentos de moderación de crecimiento, en el segmento de oficinas ocurre que el incremento de valor se concentra en las zonas prime, dónde opera mayoritariamente Colonial. “Hay liquidez y a los activos prime aún les queda recorrido de valor al alza”, asevera. “El inmobiliario patrimonialista es un segmento con probada capacidad de resiliencia en el que los ciclos no se truncan de manera repentina, por lo que las amenazas no son tales en momentos de cambios moderados, en los que el crecimiento y los fundamentales que lo impulsan se mantienen en una evolución positiva”.
Juan Antonio Gómez-Pintado: “Este año se mantendrá el ciclo expansionista”
“Nuestra previsión para 2019 es mantener la etapa de crecimiento del ciclo inmobiliario. Creemos que durante este año se mantendrá el ciclo expansionista con incrementos de más del 5% en la compraventa de vivienda”, vaticina Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la patronal española APCE y de la madrileña Asprima. “En lo referente al suelo, a lo largo de este próximo año estimamos que se producirá una contención o incluso un descenso en los precios de suelo finalista en los mercados maduros y contemplamos la posibilidad de incrementos en los suelos en gestión”, apunta el presidente de Vía Célere.
“Esta situación se podría producir debido a que muchos operadores están comenzando a apostar por este tipo de terreno debido a la oportunidad que ofrece frente a una situación de escasez de solares, aunque supongan una mayor incertidumbre en los plazos de desarrollo”, añade.
“Creemos que en 2019 los precios mantendrán su tendencia actual, sobretodo impulsado por el crecimiento de las operaciones de compraventa de viviendas, especialmente en los grandes núcleos urbanos como Madrid y Barcelona”, opina.
Juan Velayos: “Debe haber diálogo entre lo público y las compañías”
Juan Velayos, el primer ejecutivo de Neinor, incide en la necesidad de transformación del sector, incluida la Administración local en materia de urbanismo. “El primer reto y más fundamental es tomar las medidas necesarias, a nivel público y privado, para que el acceso a la vivienda no sea un problema y que haya la oferta suficiente, que permita mantener unos precios razonables para el ciudadano”, asegura. “Desde el sector venimos reclamando un diálogo entre el ente público y las compañías, que permita acometer las modificaciones legislativas necesarias para simplificar la normativa existente, así como la creación de organismos técnicos y despolitizados que generen suelo en función de razones técnicas y las necesidades de cada ciudad”, solicita.
Aunque también incide en la necesaria modernización del sector, apostando por la industrialización, entre otros asuntos. “Debemos tender a un modelo industrial transformador, lo que conlleva un cambio de cultura en todos los agentes implicados. En 2019 debemos demostrar que somos grandes players, rigurosos, disciplinados, compañías en quienes el cliente puede confiar”. Respecto a previsiones, cree que si la senda de empleo, la concesión de hipotecas y la demanda continúa al alza ve un año sólido.
Jorge Pérez de Leza: “El precio de la vivienda moderará su precio”
“A pesar de la desaceleración económica, continuamos viendo sólidos fundamentales en el mercado de la vivienda en 2019. La fase expansiva continuará, sobre todo, en lo que a producción de vivienda nueva y volumen de transacciones se refiere, mientras que el precio de la vivienda moderará su crecimiento hacia tasas inferiores, sobre todo en los principales mercados de Madrid, Barcelona y Costa del Sol, donde hasta la fecha se han registrado los mayores crecimientos en términos porcentuales”, apunta Jorge Pérez de Leza.
Este directivo detalla que en localizaciones de Madrid, Barcelona o Costa del Sol, los precios de las casas ya han superado el promedio histórico, aunque a un 15% o 25% de máximos, en otras como Valencia o Sevilla siguen por debajo del 30% y en otros lugares sigue al 40% por debajo.” La situación actual del mercado de la vivienda viene caracterizada por una elevada heterogeneidad regional. Aquellos grandes núcleos urbanos y regiones costeras con una marcada relevancia del sector turístico y de la segunda residencia, han recuperado el precio a mayor velocidad que el resto”, detalla. Entre las amenazas que puedan truncar el crecimiento, Pérez de Leza señala, además de cambios en el ciclo macro, el incremento de los costes de la construcción.
David Martínez: “Estamos obligados a facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes”
Para David Martínez, consejero delegado de la promotora de vivienda nueva Aedas Homes, esta año será positivo, tras la normalización del sector. Cree que uno de los principales retos es construir suficientes casas para equilibrar la demanda. “El consenso de mercado es que España necesita entre 120.000 y 140.000 casas nuevas al año, cifras muy superiores a las actuales”, explica, ya que el pasado año cerró aproximadamente con el comienzo de cerca de 100.000 viviendas. También lamenta otros de los grandes obstáculos con los que se encuentra el sector, como es el retraso de la concesión de licencias de construcción, así como la escasez de suelo finalista, problema que los Ayuntamientos deberían paliar poniendo nuevo suelo en gestión.
“El sector se enfrentará, no obstante, a uno de sus grandes desafíos: la recuperación de los jóvenes. El sector está obligado a facilitar el acceso a una vivienda a los jóvenes, ya sea en propiedad o en alquiler”, opina. “Desde el punto de vista de los precios, esperamos y deseamos unos incrementos saludables en el entorno del 3%, 4% o 5% de media a nivel nacional. Evidentemente, y debido a la elevada heterogeneidad del mercado, habrá zonas en las que aumenten a un ritmo superior y otras en los que las subidas serán más suaves”.
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