¿Hay vida para la pyme inmobiliaria tras el pinchazo de la burbuja?
Entrevista con un experto en el tema para que analice el sector en la actualidad y las posibilidades en el mercado.
Tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, el acceso de las pymes del sector a financiación ha quedado restringido. La innovación está abriendo grieta en esa muralla que supone acceder a dinero para poner en marcha proyectos inmobiliarios. Lo analizamos con Jesús Bayarri Romar, COO de Bricks and People, empresa especializada en crowdfunding inmobiliario, para que nos cuente cómo ve el mercado, qué posibilidades de negocio existen y cómo pueden financiarse las pymes inmobiliarias hoy en día.
- Tras la crisis, ¿cómo valoras la reinvención del sector inmobiliario en España?
Todos coincidimos en que la dinámica pre-crisis era insostenible, pero además los que lo observamos desde fuera de España, como es mi caso, veíamos como durante los años de "vacas gordas" el sector tenía tantas holguras que había escasa o nula preocupación por innovar, diferenciarse u optimizar procesos, porque todo se financiaba y vendía a un ritmo desorbitado. Eso hizo que en nuestro país tuvieran muy poco reflejo otras tendencias que eran ya realidades en otros mercados: la industrialización de los procesos constructivos, la implantación del BIM en los proyectos, la profesionalización en la gestión de las promociones, la mayor relevancia de los aspectos de sostenibilidad o el surgimiento de mecanismos alternativos de financiación, entre otros factores. Con el resurgir del sector y ante la necesidad de mejorar la imagen, competir por los todavía escasos compradores y alinearse con las metodologías de trabajo impuestas por los fondos extranjeros y las nuevas exigencias de las entidades financieras, ponerse al día en todas las cuestiones mencionadas se ha convertido en una necesidad y obligado a prácticamente todos los actores del sector a adoptarlas, lo cual, en mi opinión, nos beneficia a todos, clientes y empresas.
- ¿Hay financiación para nuevos proyectos e ideas?
2018 es la prueba de que hay financiación para nuevos proyectos, como demuestra el renovado interés de las entidades financieras por volver a dar crédito al sector, así como las cifras totales de inversión en inmobiliario durante el pasado año. Sin embargo, las condiciones y los actores han cambiado sustancialmente. Las entidades financieras están obligadas a un mayor control y exigencias hacia los promotores, que impiden poner en marcha proyectos sin aportaciones significativas de capital. Por suerte para el sector, el abanico de posibilidades se ha abierto con la aparición de mecanismos alternativos, como los fondos o las plataformas de financiación colectiva (crowdfunding), que permiten obtener el capital necesario para iniciar los proyectos y son compatibles con la financiación bancaria.
- ¿Cómo puede ayudar un proyecto como el vuestro a financiar pymes inmobiliarias?
Bricks&People tiene un doble objetivo: facilitar a los promotores con proyectos viables la obtención de capital para la puesta en marcha de las promociones y al mismo tiempo generar un canal de inversión para que cualquier ahorrador pueda participar en la financiación de estos proyectos y obtener rentabilidades muy competitivas. Muchas pymes no están pudiendo acceder a financiación para sus proyectos, ya que ahora entidades bancarias no entran en las operaciones hasta que se cumplen una serie de hitos: suelo en propiedad, licencia obtenida, un cierto porcentaje de preventas y una estructura de capital que puede rondar al menos el 20-30% del coste del proyecto. La mayoría de pequeños y medianos promotores o bien no tienen capacidad para obtener ese capital necesario para arrancar el proyecto o si lo tienen se quedan bloqueados en un proyecto hasta poder concluirlo y recuperar su aportación, sin capacidad para expandirse a otros hasta que eso ocurre. Bricks&People facilita que una multitud de inversores puedan financiar las promociones, al mismo tiempo que da al proyecto un nivel de exposición, sobre todo en canales digitales, muy importante. Además, cualquier promoción publicada en nuestra plataforma exhibe todos sus detalles para que los inversores puedan valorar la oportunidad con pleno conocimiento, dotándola de una absoluta transparencia.
- ¿Falta financiación en España para proyectos inmobiliarios?
El apetito inversor por el sector inmobiliario existe y va de nuevo en aumento, especialmente cuando estamos en fase de recuperación y otras alternativas de inversión no están cumpliendo con las expectativas. Hemos visto al inicio de la crisis como han ido entrando los fondos, sobre todo oportunistas, a comprar activos inmobiliarios, posteriormente llegaron las compras de promotoras por fondos extranjeros y los fondos de deuda y equity comenzaron a estudiar operaciones, mientras las SOCIMIs han comenzado a crecer y salir a los mercados. 2018 ha sido el año del regreso (todavía tímido) de los bancos al crédito promotor y también cuando las primeras plataformas de crowdfunding inmobiliario como Bricks&People han comenzado a abrir rondas de financiación para promociones de nueva planta, con lo que por primera vez los particulares ajenos al mundo inmobiliario están pudiendo financiar este tipo de operaciones.
- ¿Dónde puede encontrar financiación una pyme inmobiliaria y, sobre todo, qué tiene que ofrecer para que resulte atractivo para un potencial inversor?
Como en cualquier inversión, siempre se busca un equilibrio razonable entre el riesgo de la operación y el potencial beneficio que pueda aportar. Partimos de que el proyecto debe ser viable en todas sus facetas (jurídica, técnica, económica, comercial) y de que los promotores tienen el conocimiento y la experiencia para llevar adelante la promoción. Las entidades financieras, que junto a los conocidos que estén dispuestos a prestar sus ahorros constituyen las vías tradicionales de financiación, entrarán en promociones que ofrezcan una rentabilidad con holgura suficiente (generalmente no menos del 20% de beneficio sobre ventas) para que no haya riesgo de impago del préstamo, además de los requisitos comentados anteriormente. Sin embargo, los fondos o las plataformas de crowdfunding inmobiliario están dispuestos a entrar en los proyectos desde su inicio, lo que en general implica un riesgo mayor pero también una expectativa de beneficio más elevado. Por ello, se trabaja con proyectos que puedan ofrecer al inversor rentabilidades por encima del 8% anual. Cada vez más, los inversores buscan también otros valores en los proyectos, como el impacto social que generan o la sostenibilidad de las propuestas.
- ¿Qué previsiones de negocio tenéis en vuestra compañía?
En 2019 queremos que Bricks&People siga ofreciendo las mejores rentabilidades medias (por encima del 20% anual) a nuestros inversores y contribuir con la financiación de al menos 10 nuevas promociones, además de ampliar nuestro radio de acción de los proyectos que publicamos para abordar toda la geografía española, ya que hasta la fecha nos hemos centrado en Valencia.
- ¿En qué punto de maduración se encuentra el crowdfunding inmobiliario en España? ¿Cómo crees que evolucionará y qué hace falta para que lo haga en la dirección correcta?
El crowdfunding en general, y el inmobiliario en particular, es todavía un concepto desconocido por la amplia mayoría de la gente, queda un largo camino por recorrer en cuanto a divulgación como alternativa para los inversores y también para los promotores de proyectos. A pesar de que hay plataformas de crowdfunding que llevan operando en España desde hace más de un lustro, en el ámbito inmobiliario las pioneras cuentan con apenas dos años de existencia, el mercado está todavía en una fase muy inicial, más aún cuando lo comparamos con la situación en otros lugares como Reino Unido o EEUU, donde el crowdfunding es un concepto mucho más extendido y con unas cifras de financiación realmente significativas. Como ocurre con otras iniciativas en el ámbito de las Fintech y las Proptech, la evolución regulatoria de estas actividades en España y Europa, así como la coyuntura económica general y del sector inmobiliario en particular, tendrán un papel clave en el éxito y la consolidación del crowdfunding inmobiliario. Será clave que todos los actores implicados hagamos las cosas bien para que los inversores y promotores confíen cada vez más en esta vía alternativa de financiación.
