El valor real de los inmuebles a efectos del impuesto de transmisiones

Fijar un valor universal para todo el municipio, desatendiendo las singularidades de los bienes, supone que el interesado no conozca las razones determinantes de la valoración

El valor real de los inmuebles a efectos del impuesto de transmisiones

La transmisión de inmuebles conlleva el devengo por parte del adquiriente del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuya recaudación corresponde a las Comunidades Autónomas, que tienen además diversas facultades normativas, entre otras el tipo aplicable.

En este Impuesto, la base imponible es el “valor real” de los inmuebles. Sin embargo, la duda sobreviene cuando nos preguntamos: ¿cuál es el valor real? En principio, sería aquél que estarían dispuestos a pagar partes independientes en condiciones normales de mercado. Pero esta definición es asimismo abstracta. Como depende de muchos factores (situación y estado del inmueble, condiciones del mercado, circunstancias personales de comprador y vendedor, etc.), lo que prácticamente hacen todas las Comunidades Autónomas es fijar unos valores mínimos de referencia, lo que supone que, con independencia del precio acordado por las partes, como mínimo el Impuesto se calcule sobre un importe predeterminado.

Para algunas Comunidades, el método de comprobación del valor real consiste en aplicar un coeficiente multiplicador sobre el valor catastral asignado al inmueble, una fórmula sobre la que se ha pronunciado el Tribunal Supremo en sentencia de 23 de mayo de 2018. Su conclusión es que no se trata de un método idóneo, pero sobre todo y más importante, no permite a la Administración tributaria invertir la carga de la prueba y, por tanto, el interesado no está obligado a probar que ese valor no se corresponde con el real.

De esta forma, el Tribunal indica que el método administrativo está al margen de las circunstancias singulares de la operación económica o manifestación de capacidad contributiva, y puede eludir las características propias del bien inmueble sometido a valoración. Por el contrario, enfatiza en que la valoración debe ser singularizada, motivada y fruto de un examen (físico) del inmueble.

El establecimiento universal e indistinto de valores para todo el municipio, desatendiendo las singularidades de los bienes, supone además que el interesado no conozca las razones determinantes de la valoración. Por este motivo, no debe situarse a la Administración en una posición procesal de predominio a efectos probatorios. La consecuencia práctica es que el contribuyente no tiene que probar que la valoración contenida en la escritura es la real, por comparación al mínimo establecido por la Comunidad Autónoma, sino que será ésta la que tiene que justificar por qué no acepta el valor declarado: ya sea porque el precio no corresponde con el efectivamente satisfecho o porque no corresponde con el valor real. Pero no se podría justificar sobre un valor equivalente al catastral multiplicado por un coeficiente.

Asimismo, la sentencia aclara que el método de la tasación pericial contradictoria no es la única manera de combatir la tasación realizada por la Administración. Frente a una comprobación de valores, el contribuyente podrá optar por promover la tasación, impugnar directamente la liquidación o incluso realizar ambas cosas de manera seguida. La tasación es una vía opcional, pero no tiene razón de ser cuando el interesado desconoce las razones determinantes de la liquidación girada. De hecho, es un mecanismo inútil cuando el método utilizado por la Comunidad ha sido determinado de forma objetiva.

Así las cosas, lo que pone de relieve la citada sentencia del Tribunal Supremo es que se abre un marco muy complicado para las haciendas autonómicas, ya que la singularización del valor de los inmuebles requiere de unos medios que probablemente muchas de ellas no tengan. De esta manera, en adelante no deberían emitir una liquidación con un valor superior al declarado por el contribuyente sin que vaya acompañado de una valoración concreta, individualizada y razonada. En caso contrario, el contribuyente tiene todas las de ganar.

Probablemente por este motivo, el ante proyecto de Ley de medidas contra el fraude incluye la modificación de determinados artículos de la Ley de ITP, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y del Impuesto para el Patrimonio, estableciendo la presunción legal de que, en el caso de los bienes inmuebles, se entenderá que el valor de mercado es el valor de referencia de mercado publicado por la Dirección General del Catastro, salvo prueba en contrario. Dicho valor se establecería como mínimo, de manera que si el valor declarado por los interesados es superior al valor de mercado, esa magnitud se tomará como base imponible.

Lidia Bazán es abogada especialista en Derecho tributario en Marimón Abogados 

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