Préstamos hipotecarios

Una subida del diferencial de 0,10 puntos supone más de 2.000 euros en intereses para una hipoteca media

Algunos bancos ya han planeado encarecer los créditos a partir del 5 de noviembre para compensar el IAJD

Al hipotecado le sale más a cuenta asumir el impuesto que un mayor coste de financiación

Oferta hipotecaria de Bankinter.
Oferta hipotecaria de Bankinter.

La incertidumbre por la decisión final que tomará el Tribunal Supremo el próximo 5 de noviembre acerca de quién asumirá el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), si la banca o el cliente, ha provocado que algunas entidades financieras hayan planeado subir el precio de las hipotecas para compensar el posible pago del tributo. La banca ya había avisado de que repercutiría el coste en el cliente revisando su política de precios de comercialización. El sector se escuda en el estrecho margen de rentabilidad dados los tipos de interés en mínimos históricos y en el impacto que supondría para su cuenta de resultados cargar con el impuesto. Según DBRS, con una subida generalizada de los precios hipotecarios, "como resultado, el impacto neto en la rentabilidad sería neutral".

De momento, el alza aprobada por algunos comités directivos es de 0,10 puntos, según informa Ángeles Gonzalo. Una subida que se aplicaría a partir del 5 de noviembre si el fallo del alto tribunal es definitivo. Esto significa que, de efectuarse, los consumidores que contraten una hipoteca tendrán que pagar más intereses a lo largo de la vida del préstamo hipotecario, de manera que, aunque se libren del impuesto, la financiación les saldrá más cara. Pero, ¿cuándo más? Y, ¿qué sale más a cuenta, desembolsar el impuesto o firmar una hipoteca con un diferencial 10 puntos básicos más alto?

Tomando como referencia una hipoteca media de 150.000 euros con un diferencial más euríbor del 1% a un plazo de amortización de 25 años, la cuota mensual asciende a 565,31 euros al mes. Al final del periodo habrán abonado 19.593 euros en concepto de intereses. Si el tipo sube al 1,1%, la letra sería de 572,12 euros al mes. Son 6,81 euros más por mensualidad que al cabo de 25 años equivalen a 21.636 euros en intereses. Es decir, 0,10 puntos porcentuales más suponen 2.043 euros más en intereses.

Teniendo en cuenta que el IAJD se sitúa entre el 0,5% y 1,5% del valor de la responsabilidad hipotecaria (entendiendo como el principal del préstamo, los intereses ordinarios, los intereses de demora y propios gastos) según la comunidad autónoma, para 150.000 euros (1,5 veces el importe de la hipoteca), un impuesto del 1% por ejemplo sumará otros 1.500 euros. Es decir, en este caso, sale más económico apoquinar el impuesto.

El giro de tuerca del Supremo, que ha dejado en el aire la aplicación de la sentencia que atribuye a la banca el coste del impuesto, que representa aproximadamente un tercio del total de los gastos derivados de la escritura hipotecaria, ha provocado una situación sin precedentes en el día a día del mercado hipotecario. Los notarios aconsejan, en un escrito interno, seguir firmando hipotecas, pero aclarando que no se sabe quién debe asumir el impuesto.

El portavoz de la Asociación Española de Banca (AEB), la patronal del sector, José Luis Martínez Campuzano, ha señalado que, hasta conocer la postura final, "cada banco tomará las decisiones que considere oportunas de acuerdo a su propia política comercial".

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, opina que aunque "la fuerte competencia entre los bancos por captar nuevos clientes podría minimizar las posibles subidas de las hipotecas, es probable que la sentencia dificultará el acceso al crédito para los que estén ahora intentando comprar una casa".

Repunte del euríbor

La subida del precio de las hipotecas llegaría en un momento en el que el euríbor también está repuntando. El índice de referencia de la mayoría de los préstamos a tipo variable en España sitúa la media provisional de octubre en el -0,157%, por encima del -0,166% al cierre de septiembre. De esta manera, el tipo hipotecario, que el mes pasado encareció los préstamos a los que les tocaba revisión anual por primera vez en cuatro años, continuará sumando euros a las cuotas mensuales, dado que en octubre de 2017 marcaba el -0,180%.

La tendencia al alza del euríbor afecta tanto a los antiguos hipotecados como a los nuevos, que en los próximos meses verán cómo el indicador se va acercando al 0%, según prevén los analistas, ante la previsible subida de los tipos oficiales de interés del BCE a mediados del próximos año.

Gustavo Martínez, analista de XTB, señala "lo cierto es que el fin de los estímulos monetarios por parte del Banco Central Europeo no pueden hacer otra cosa sino incrementar el índice a través del cual se prestan dinero los bancos". Así, sostiene que "el efecto sobre el consumidor es directo, dado que cuando queramos pedir un préstamo al consumo o una hipoteca, tendremos que devolver más cantidad de dinero por un mismo principal".

Martínez pone como ejemplo que una persona que tenga una hipoteca de 150.000 euros a 25 años pagaría una cuota de 548 euros con el euríbor de septiembre, lo que suponen 20 euros mensuales menos que cuando los tipos sean del 0%, previsiblemente para el 2019.

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