Financiación

Cuáles son y quién paga los gastos asociados a una hipoteca

El impuesto de Actos Jurídicos Documentados representa un tercio del total

Algunas entidades aumen el 50% de los costes de gestoría

Oficina bancaria.
Oficina bancaria.

A la hora de comprar una vivienda, la mayoría de los consumidores necesita que el banco le conceda un préstamo hipotecario. La entidad se convierte en prestamista al entregar dinero al cliente (el prestatario), que deberá devolver el capital más unos intereses en un plazo determinado. Se trata de un contrato que, al firmarlo, lleva asociado una serie de gastos.

Normalmente, antes de formalizar la operación, las entidades suelen requerir una provisión de fondos a los clientes. La cifra ronda entre el 10% y el 12% del total del precio de la casa, dependiendo de la entidad bancaria, dado que cada notaría, gestoría o empresa de tasación cobran unas minutas diferentes.

En 2015, el Tribunal Supremo declaró nulas por abusivas las cláusulas que cargaran todos los gastos de constitución del crédito al cliente. Sin embargo, no especificó el reparto. Así, algunas entidades se hacen cargo de parte de los costes y otras las derivan íntegramente al cliente y, si estos reclaman, la decisión de quién paga qué está en manos de los tribunales.

Queda por conocer el criterio definitivo sobre el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que es el gasto de mayor importe. En febrero de 2018, el alto tribunal falló que este gravamen corría a cargo del cliente. Pero, el pasado jueves, dictó que tenían que asumirlo los bancos, modificando la jurisprudencia establecida. El caos generado se agravó al día siguiente al dejar en el aire la sentencia y anunciar una aclaración.

A la espera de la confirmación del Supremo, que dará la respuesta el próximo 5 de noviembre, a continuación se detallan los impuestos y gastos sujetos a una hipoteca.

El IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (AJD)

La constitución de un préstamo hipotecario está gravada por el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Es un tributo obligatorio -independientemente de si la vivienda es nueva o de segundo mano- que gestionan las comunidades autónomas y que se sitúa entre el 0,5% y 1,5% del valor de la responsabilidad hipotecaria (incluye el principal del préstamo, los intereses, las costas y los gastos), siento el mayor de los costes. El AJD representa aproximadamente un tercio del total de los gastos derivados de la escritura hipotecaria.

Si la responsabilidad hipotecaria es de 150.000 euros (1,5 veces el importe de la hipoteca), el impuesto de Actos Jurídicos Documentados -por ejemplo, el 1%- sumará otros 1.500 euros.

De momento, y hasta que se aclare el criterio del Supremo, el impuesto por la constitución del préstamo lo sigue pagando el prestatario. Lo que se paga a medias, el 50% el cliente y el 50% la entidad, es la cuantía por el timbre de los documentos notariales, a razón de 15 céntimos por folio. El timbre correspondiente a las copias lo paga quien las solicite.

TASACIÓN

En una hipoteca, es la vivienda la que queda como garantía del préstamo. Así, para el estudio de la garantía, es necesario valorar o tasar el inmueble. Es una factura previa a la firma del préstamo y es el cliente quien la paga, de manera que puede elegir la sociedad de tasación encargada de realizar la valoración. Eso sí, debe ser una entidad oficial, por lo que debe estar homologada por el Banco de España. El precio está libremente establecido y depende de factores como la superficie o la ubicación del inmueble. Por ejemplo, las tarifas de la Sociedad de Tasación oscilan entre los 235 euros para un piso de 50 metros cuadrados y los 485 euros para una superficie de más de 150 y menos de 200 metros cuadrados.

NOTARIO

El notario da fe pública de las escrituras de compraventa y del préstamo hipotecario y es el que las otorga. Hay que abonarle los correspondientes honorarios. Los aranceles notariales los estableció el Gobierno en 1989 y desde entonces no han cambiado. De acuerdo con el Consejo General del Notariado, todos los notarios de España cobran lo mismo por idéntico servicio (pueden hacerte un descuento del 10 por ciento). “La competencia entre ellos sólo se basa en la calidad”, señala. Para una hipoteca media de 150.000 euros, los honorarios del notario serían de unos 850-1.000 euros.

REGISTRO

Los aranceles de los Registradores de la Propiedad también están fijados por el Ejecutivo. En el registro se abonan gastos por dos conceptos. Tal y como explica la AHE, primero, por solicitar la nota simple, que es la información sobre el inmueble que el cliente va a comprar con el objetivo de comprobar su titularidad y que está libre de cargas. El precio ronda los 30 euros. Segundo, al registrar en el Registro las escrituras que certifican que el comprador y solicitante del préstamo es el nuevo dueño del inmueble y que tiene un préstamo hipotecario

GESTORÍA

Normalmente, la entidad bancaria encarga la realización de los trámites administrativos (registro, pago de impuestos, etc.) a una gestoría de su confianza. Dependiendo de la entidad, y siempre y cuando su intervención se haya impuesto por el banco, los gastos de notaría se pagan a partes iguales. El coste varía entre los 200 y los 500 euros aproximadamente.

COMISIONES DEL PRÉSTAMO

Comisión de apertura: se cobra en el momento de la concesión del préstamo en concepto de los gastos de análisis de la viabilidad de la operación que afronta la entidad financiera. Se expresa como un porcentaje sobre el importe del préstamo concedido. Oscilan entre el 0,5% y el 2%.

SEGURO

La entidad financiera solicitará, por exigencia legal, al solicitante que suscriba un seguro de daños que cubra el valor del inmueble tasado con el fin de asegurar el valor de la garantía. El cliente está obligado a suscribir este seguro, aunque puede elegir con qué compañía lo hace.

El portavoz de la Asociación Española de Banca (AEB), José Luis Martínez Campuzano, ha dicho que hasta conocer la postura final del Tribunal Supremo, "cada banco tomará las decisiones que considere oportunas de acuerdo a su propia política comercial", según recoge Efe.

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