Merlin: cambio estratégico para un gigante que seguirá creciendo
El valor de sus activos subió un 14,5% en 2017 y asciende a 11.254 millones
Con apenas cuatro años de vida, Merlin Properties, que celebra hoy su junta general de accionistas, es el mascarón de proa de las socimis españolas. En el último ejercicio, el valor bruto de su cartera de activos ha pasado de 9.824 a 11.254 millones de euros, un incremento del 14,5%. Esta cartera se caracteriza además por su calidad, con oficinas y locales comerciales situados en las mejores áreas urbanas (high street) y su elevado nivel de ocupación (92,6% en promedio), con clientes prime, que refuerzan la solvencia de la compañía.
Los ingresos por rentas crecieron el año pasado más de un 30%, hasta superar claramente los 460 millones de euros. Son ocho veces superiores a los que registraba en 2014 y el plan de la compañía para este año 2018 pasa por mantener un nivel de crecimiento similar.
Para lograrlo, la sociedad está abordando un cambio estratégico, reanudando la desinversión en activos non-core y diversificando la cartera, con nuevas apuestas como logística, que al calor del crecimiento de la venta online fue el sector donde más aumentaron las rentas comparables (LfL) en 2017, con un alza del 8,4%, frente al 2,7% de incremento promedio del conjunto de la cartera. Desde Axesor asignamos a la empresa patrimonialista un rating no solicitado de BBB con tendencia estable.
Merlin Properties ha sido una empresa de intenso crecimiento, fundamentalmente a través de operaciones de M&A, lo que ha derivado en un gran endeudamiento, pasando la deuda financiera neta de 907,8 millones de euros en 2014 a más de 5.000 millones ahora (+451,3%).
Axesor asigna a la socimi un rating de BBB con tendencia estable
Este apalancamiento está enfocado, no obstante, al largo plazo (con un plazo medio de vencimiento de 6,1 años, con un coste medio del 2,23%) y el apalancamiento equivale al 47% del patrimonio neto, que consideramos adecuado.
En esta línea, uno de los hechos que destacamos como favorable, es la mejora del loan to value, que ha pasado del 49,8% de 2015 al 43,6% en 2017. La compañía encuentra un punto de apoyo sólido en la capacidad de generación de negocio recurrente (el margen de ebitda es del 79%), la posición de tesorería y el calendario establecido para el vencimiento de la deuda.
En los próximos tres años afronta vencimientos por 264 millones de euros, mientras que entre 2021 y 2025 estos superan los 4.000 millones de euros.
Por otro lado, la reciente renegociación de parte de la deuda proporciona a la empresa patrimonialista una flexibilidad financiera adicional. En definitiva, la posición de liquidez es apropiada para el cumplimiento de sus compromisos y la estructura de financiación se puede considerar como en línea y consecuente con la actividad desarrollada.
Eso sí, la operativa de este sector, que está en pleno auge, se caracteriza por un uso intensivo de capital, lo que constituye un factor de presión sobre la deuda. Por ejemplo, la empresa acaba de reforzar su presencia en Portugal con la adquisición de la Torre Zen en Lisboa, que eleva por encima de los 70.000 metros cuadrados su huella en el mercado de oficinas en la capital lusa, si bien esta operación ha requerido una inversión de 33,3 millones de euros.
La recuperación económica y las fuertes expectativas del mercado inmobiliario en el país hacen que cada día surjan nuevos competidores. De hecho, solo en cuatro años más de 40 socimis españolas han debutado en Bolsa y se espera que en este ejercicio se mantenga el ritmo de crecimiento.
Es un momento de ebullición en el sector y se alimentan los rumores de fusiones, ante la escasa liquidez de muchas de las socimis que han surgido en los últimos ejercicios.
En momentos así, los grandes actores del sector deben jugar sus bazas con cautela. En este sentido, Merlin Properties se encuentra ahora en una fase estratégica de consolidación del porfolio y un mayor énfasis en la gestión activa del mismo.
