Acciona planea quedarse como socio de referencia de Testa tras la OPV

Merlin venderá su participación en la salida a Bolsa prevista en junio Las desinversiones de Santander y BBVA dependerán del precio y tamaño de la operación

La salida a Bolsa de Testa Residencial, el gigante de las viviendas en alquiler, se aproxima y sus accionistas comienzan a fijar posiciones de puertas adentro. Será el gran debut en lo que va de año y la mayor incorporación de una empresa inmobiliaria al parqué en más de una década.

El plan que maneja Acciona, según ha podido saber este periódico, es quedarse como socio de referencia en la compañía cotizada. Según explican fuentes conocedoras de los planes, estudia mantener su participación del 20% en la socimi ante la oferta pública de venta (OPV) prevista en junio. Las mismas fuentes argumentan que se trata de una decisión preliminar a falta de completarse el folleto de la colocación y, por tanto, de tener una aproximación a la valoración que puede obtener Testa y al apetito inversor.

Esta sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario arrancará en los próximos días el proceso de contactos con los inversores institucionales dispuestos a entrar en el capital. Es el momento, a su vez, de conocer qué harán sus cuatro grandes accionistas respecto a la venta de capital, ya que inicialmente no tienen intención de colocar sus participaciones de forma proporcional a los paquetes que poseen a día de hoy.

El principal partícipe es Santander, con un 36%; seguido de BBVA, con un 26%; Acciona tiene un 20% en su poder, y la socimi Merlin cierra el cuarteto con el 17%.

Testa Residencial nació como socimi hace dos años como fruto de varias operaciones corporativas. En 2015 Merlin adquirió Testa a Sacyr por 1.800 millones de euros. En esa transacción se hizo con oficinas y centros comerciales, pero también con viviendas destinadas al alquiler, producto que no tiene encaje en su estrategia de negocio. Así que cuando Merlin, en 2016, integró el negocio terciario de Metrovacesa, propiedad de Santander y BBVA, decidió junto a ambos bancos concentrar todo el negocio residencial y crear con él otra compañía, la nueva Testa, que se convirtió en una socimi.

Las claves de Testa

Bolsa. Testa se convirtió en socimi en 2016 y tiene un plazo de dos años desde entonces para salir a Bolsa. Se trata de un negocio de alquiler de viviendas con el que conseguir rentas que posteriormente se distribuyen como dividendos a sus accionistas.

Tamaño. Tras la última compra de viviendas a una filial de Caixabank, suma 10.500 casas. Desde la empresa siempre se ha reconocido que tienen un ambicioso plan por seguir creciendo, ya que el tamaño hace más eficientes los costes.

Ubicación. Madrid concentra el 65% del valor de los activos. Dispone de viviendas en 12 provincias. Solo apostará por disponer de viviendas en las provincias donde se aumenta la formación de hogares.

Merlin sacaba así miles de viviendas de su perímetro, atendiendo a la hoja de ruta que había comprometido con sus inversores. Por eso, esta compañía ha sido la única que se ha manifestado en público sobre Testa y en la presentación de sus resultados de 2017 anticipó su intención de desinvertir en la OPV. Así que es previsible que Merlin, dirigida por Ismael Clemente, se desprenda de toda o gran parte de su participación en la salida a Bolsa.

Acciona, por su parte, llegó a Testa en julio de 2017. La empresa presidida por José Manuel Entrecanales había sondeado diversas opciones para su negocio de viviendas en renta incluido en Acciona Inmobiliaria, como la propia colocación en Bolsa. Pero al final decidió integrar su cartera de más de un millar de casas, por un valor de 336 millones, junto a los activos de Merlin y Metrovacesa.

La recuperación económica y el auge del negocio inmobiliario, con menos competidores que en la etapa del boom, hizo que el grupo de infraestructuras y energía dejara atrás su perfil más defensivo y lanzara nueva estrategia, con la rotación del patrimonio en renta y la compra de suelo e inicio de nuevas promociones. En el mismo sentido, y como opción inicial, también apuesta por conservar la participación en Testa.

Al margen de la socimi, Acciona Inmobiliaria cerró el año pasado con un alza del 7,7% en ingresos, hasta los 113 millones. El ebitda, por su parte, bajó de los 14 millones de 2016 a 12 millones. Y el GAV (valor bruto de los activos) es de 697 millones.

El caso de los bancos, como principales accionistas de Testa, es diferente. Su posición es puramente financiera y se prevé que a medio plazo salgan de la compañía. Pero para la OPV, el número de acciones que traspasen dependerá del tamaño de la propia operación y del precio que se cierre.

Los gestores de la socimi planean una colocación, según fuentes del sector, de gran tamaño. Esta puede superar el 45% del capital. Lógicamente, conseguirlo dependerá de una ecuación que encaje el apetito de los inversores, un precio atractivo y la decisión final de cada uno de los cuatro accionistas.

La socimi arranca en los próximos días los contactos con inversores institucionales y tiene como piedra de toque la salida a Bolsa de Azora

La incorporación de Testa al mercado tendrá como piedra de toque la salida a Bolsa previa de Azora, prevista para el próximo viernes. Esta gestora de fondos y activos inmobiliarios busca alrededor de 500 millones en el parqué en una OPS (oferta pública de suscripción). Si encuentra problemas en la captación de inversores, puede endurecer las condiciones para Testa. Ya en febrero debutó Metrovacesa con dudas en el mercado, lo que produjo que la promotora de Santander y BBVA tuviera que rebajar el precio de salida y alargar un día el plazo de captación.

El debut bursátil de Testa marcará un hito en el sector inmobiliario. En capitalización previsiblemente superará a las de las promotoras residenciales Neinor, Aedas (ambas cotizan desde el pasado año) y Metrovacesa. Dispone de alrededor de 10.500 viviendas por valor de 2.500 millones de euros, con un valor neto (NAV) superior a los 1.800 millones.

Precisamente el NAV es el que marca entre los inversores la capitalización de este tipo de empresas. Si la inmobiliaria consigue salir con prima sobre NAV, cotizará con un valor superior a esos 1.800 millones, en tamaño solo por detrás de Merlin y Colonial y casi a la par que Hispania.

Como punto a favor ante el estreno bursátil, a la que Testa sumará una ampliación de capital (OPS) con un volumen aún por definir, la empresa cuenta con un equipo directivo con experiencia. Como vicepresidente ejecutivo figura Miguel Oñate, un directivo de Merlin, socimi que gestiona el día a día de Testa y que ha marcado la estrategia. Además, en enero fichó al alemán Wolfgang Beck como consejero delegado, un ejecutivo que ya ha vivido el proceso de salida a Bolsa del gigante alemán Vonovia, la segunda mayor inmobiliaria europea y la principal entre las especializadas en viviendas en alquiler.