¿Qué son las socimis?
En el último año, hemos visto numerosos titulares sobre las socimis, hasta el punto de que en algunos artículos publicados en prensa económica se asegura que 2017 ha sido el año de las socimis. El interés por estas sociedades cotizadas como forma de invertir en el sector inmobiliario no ha parado de crecer. Pero, ¿qué son las socimis?
Una socimi es una sociedad cotizada anónima de inversión en el mercado inmobiliario. Fueron aprobadas en 2009 como nuevo instrumento de inversión destinado al segmento del alquiler dentro del mercado inmobiliario. Este tipo de sociedades son conocidas como REITS (Real Estate Investment Trust) en los mercados internacionales.
Así, la actividad principal de las socimis es la inversión en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler (vivienda, locales comerciales, oficinas, residencias, hoteles, etc.). También pueden participar en otras socimis (o en entidades que cumplan los mismos requisitos de inversión y distribución de beneficios de estas) residentes o no en territorio español, coticen o no en mercados regulados. Además, pueden invertir en IIC inmobiliarias.
Los bienes inmuebles en los que inviertan las socimis, dado que su objetivo principal es el alquiler, deberán permanecer durante al menos 3 años arrendados. No existe número mínimo de inmuebles a mantener en la socimi, pero respecto al capital mínimo, este debe ser de 5 millones de euros y solo pueden tener una clase de acciones, que deberán estar admitidas a negociación en un mercado regulado, en España el Mercado Alternativo Bursátil (MAB).
Las acciones deberán ser nominativas, estar representadas mediante anotaciones en cuenta y tener liquidez diaria. Además, las aportaciones no dinerarias deberán ser valoradas por una de las sociedades de tasación previstas en la legislación del mercado inmobiliario. Por otra parte, las socimis deben contar con un asesor registrado el MAB y con un proveedor de liquidez para poder cotizar.
Los accionistas de referencia y principales directivos deben comprometerse a no vender acciones ni realizar operaciones equivalentes dentro del año siguiente de la incorporación de la sociedad al mercado. Además, los accionistas con un porcentaje inferior al 5% del capital social han de representar un valor estimado de dos millones de euros o un 25% de las acciones emitidas por la sociedad.
El régimen especial de las socimis
Si se cumplen ciertos requisitos, existe acuerdo en la Junta General de accionistas y se comunica a la Agencia Tributaria, se puede establecer un régimen fiscal especial para las socimis.
Este consiste en que las estas sociedades tributan, con carácter general, en el Impuesto sobre Sociedades al 0% en relación con las rentas que obtengan en el desarrollo de su objeto social. No obstante, los dividendos que distribuya a los socios que tengan una participación igual o superior al 5% están sometidos a un gravamen especial del 19%, siempre que dichos dividendos estén exentos para el socio o tributen a un tipo de gravamen inferior al 10%.
Entre los requisitos para poder establecer dicho régimen fiscal especial cabe destacar que la actividad de las sociedades debe ser la inversión en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler y que al menos el 80% de los rendimientos provengan de las rentas derivadas del objeto social principal. Además, debe distribuir anualmente entre sus accionistas, como mínimo, el 80% de los beneficios que no procedan de la transmisión de inmuebles y participaciones y también el 50% -mínimo- de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles, entre otros requisitos.
En caso de incumplimiento de los requisitos para la aplicación del régimen de permanencia, las rentas generadas afectadas por este incumplimiento tributan de acuerdo al régimen general en el Impuesto de Sociedades (25%) en todos los periodos impositivos en los que hubiera resultado de aplicación el régimen especial.
Régimen fiscal de los socios
Si el inversor es una persona contribuyente del IRPF, los dividendos (rendimientos del capital mobiliario) y las ganancias o pérdidas patrimoniales resultado de la transmisión de las participaciones se integran en su base el ahorro.
En el caso de que el socio sea un sujeto pasivo del Impuesto sobre Sociedades, los dividendos y ganancias patrimoniales se integran en la base imponible del Impuesto sobre Sociedades, sin deducción por doble imposición.
Para los inversores no residentes, los dividendos que perciban quedan sometidos al régimen general. Las ganancias patrimoniales por la transmisión de acciones de las socimis tributan como ganancia o pérdida patrimonial.