El impacto de la crisis política en las compañías hoteleras e inmobiliarias

La diversificación de sus inversiones protege a la mayoría de empresas La inseguridad jurídica afecta a las perspectivas de negocio

Alejandro Meraviglia

El coste en términos de negocio del desafío independentista catalán está teniendo inevitablemente su reflejo en Bolsa. La factura de la crisis política es por el momento muy provisional, concentrada en la caída de las reservas turísticas en Barcelona y en la parálisis de la actividad inmobiliaria en Cataluña. Pero los inversores ya se han anticipado a un escenario político de gran incertidumbre capaz de retraer la inversión y, por tanto, de deteriorar los precios de los activos y de las cotizaciones de compañías turísticas e inmobiliarias.

Colonial y Merlin son las que han sufrido con más evidencia el castigo de los inversores por la crisis política en Cataluña. Su exposición a esta comunidad ya ha merecido una advertencia de la agencia de calificación financiera Moody’s. “Todo dependerá de si la incertidumbre política se prolonga demasiado en el tiempo o no”, advierte Juan Carlos Calvo, analista de Haitong Research. Los inversores advierten de que las dudas sobre la seguridad jurídica en Cataluña pueden ser un importante freno, pero también apuntan que el efecto en las cotizaciones es limitado. Así, la exposición internacional de las compañías inmobiliarias y hoteleras y su presencia en Canarias y Baleares, ajenas al soberanismo, son también factores para sortear el castigo bursátil.

Juan José Bruguera, presidente de Inmobiliaria Colonial.Efe

Colonial, 20% de activos catalanes pero de alta calidad

El mercado inmobiliario es más clasista que la sociedad victoriana. Lo que ocurre con los precios de compras y alquileres en los barrios humildes está muy descorrelacionado de lo que sucede en las mejores zonas de una ciudad. Eso lo saben bien compañías como Colonial, que solo invierte en oficinas situadas en zonas premium.

“¿Cuánto puede afectar la incertidumbre de Cataluña al precio de las oficinas de Barcelona?”, se pregunta José Ramón Iturriaga, gestor del fondo Okavango Delta en Abante Asesores. “No es fácil saberlo. Pero poniéndonos en el caso más extremo, hay que recordar que en Quebec hubo una corrección del 30%. Aquí no se llegará a tanto, aunque se deteriore más la situación. Y, aun así, los activos en Cataluña representan un 20% de la cartera de Colonial, así que el impacto será limitado”, apunta este experto. Su fondo, especializado en Bolsa española, mantiene participaciones en Colonial, Merlin, Lar y Neinor.

La contracción económica en Cataluña traería una caída de las rentas del alquiler de oficinas. “La acción ha sufrido por el sentimiento de mercado que desencadenó el proceso secesionista de la Generalitat”, apunta Iturriaga. En el último mes, los títulos de la socimi han caído casi un 8%. Sin embargo, con el anuncio del traslado de la sede social a Madrid parece que parte de los temores se han ido diluyendo.

Mientras tanto, los analistas recomiendan mayoritariamente mantener o comprar los títulos de la inmobiliaria. De las 19 firmas que siguen la evolución de la compañía, siete apuestan por mantener y ocho por comprar. Solo cuatro recomiendan vender.

Los planes estratégicos de la compañía se mantienen firmes: tiene previsto invertir 300 millones de euros al año en comprar nuevos edificios. Durante los dos últimos ejercicios la firma presidida por Juan José Bruguera ha comprado activos por un importe total de 1.467 millones de euros. La socimi posee 42 edificios en España y 21 en Francia.

Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin.Efe

Merlin, pendiente de los datos de ocupación

Merlin ha sido una de las compañías de moda en la Bolsa española en los últimos años. Comenzó a cotizar hace tan solo tres años y desde hace dos entró el Ibex 35. La socimi dirigida por Ismael Clemente tiene activos brutos valorados en 10.500 millones de euros.

“Nuestra gestora ha seguido muy de cerca la evolución de Merlin, y hemos invertido varias veces en la compañía”, explica Gonzalo Sánchez, gestor de renta variable de Gesconsult. “En este caso, la clave es que después de estar muchos meses cotizando con un descuento sobre valor en libros, ahora ya cotiza con prima. Ha corrido mucho y eso ha hecho que algunos inversores hayan salido”. La situación de Cataluña también ha afectado a la compañía. “El sector inmobiliario suele verse muy afectado cuando hay cambios de la percepción económica de un país o de una región, en el caso de Merlin, la clave será el nivel de ocupación de sus activos”, apunta Sánchez.

El peso que tienen los activos situados en Cataluña dentro del patrimonio de inversiones de Merlin Properties es del 15%. “Se concentra especialmente en la Torre Agbar y centros logísticos del puerto de Barcelona, y no creo que sufra mucho estrés en los precios de los alquileres que aplica, porque las mercancías seguirían llegando a Cataluña pase lo que pase”, explica José Ramón Iturriaga, gestor del fondo Okavango Delta, de Abante Asesores.

Esta socimi ha registrado una revalorización del 5% en lo que va de año. Al igual que ha pasado con otras firmas del sector, ha sufrido algunas caídas tras los acontecimientos de comienzos de octubre, pero en las últimas sesiones su cotización se ha mantenido más estable. De los 22 analistas que siguen la evolución del valor, 10 recomiendan mantener la inversión en Merlin, 11 recomiendan comprar más acciones y solo 1 apuesta por vender. El consenso del mercado calcula que los títulos presentan un potencial de revalorización del 15%.

Una de las promociones de Hispania en Barcelona.

Hispania, Axiare y Lar, con menos riesgo en Barcelona

La sólida recuperación del mercado inmobiliario español una década después del estallido de la burbuja ha traido a un nuevo actor al mercado bursátil, las socimis. Estos vehículos de inversión han proliferado al calor de esa recuperación y muy especialmente, gracias a un beneficioso régimen fiscal para sus propietarios. Quedan exentas del impuesto de sociedades a cambio de la obligación de destinar el 80% de los activos al alquiler y de pagar el 50% de las plusvalías como dividendo.

Salvo las promotoras Neinor y Aedas, el conjunto de compañías cotizadas vinculadas al ladrillo son socimis, aunque desde el punto de vista de la inversión haya grandes diferencias entre las de mayor tamaño y las más pequeñas e ilíquidas, que cotizan en el MAB. “Las socimi que cotizan en el MAB no son una alternativa para el inversor”, afirma Juan Carlos Calvo, analista de Haitong Research, que tiene en recomendación de compra a Hispania y Lar y que destaca que se trata de compañías con un perfil de negocio bastante seguro, por su creación de caja y una rentabilidad por dividendo que ronda el 5%.

Hispania, Lar y Axiare, que cotizan en el mercado continuo, son las principales representantes del universo de las socimi fuera del Ibex. “Están menos expuestas a Cataluña que Merlin y Colonial”, añade Calvo, que aun así recuerda que Hispania aún no ha cerrado la venta de su cartera de oficinas, después de reconocer en agosto conversaciones con Swiss Life y otros posibles compradores. Sus acciones han descendido el 7,7% en el mes de octubre, coincidiendo con la escalada de tensión en Cataluña. Los títulos de Lar han descendido desde el referéndum del 1-O el 0,65% y los de Axiare, el 5,1%. Los inversores temen de hecho una caída de precios de los activos, en especial en Barcelona. “El impacto económico por la crisis en Cataluña se notaría primero en oficinas. Y sería malo para el conjunto del sector, también en Madrid”, afirma Calvo.

Ramón Aragonés, consejero delegado de NH Hoteles.

La exposición a Cataluña supone un 5% del ebitda de NH

Los analistas de Kepler Cheuvreax han realizado un informe reciente sobre el peso en las cadenas hoteleras del desafío catalán que concluye que tanto en el caso de NH como de Meliá el impacto es limitado, en el entorno del 5% del ebitda de ambas compañías. Sin embargo, la firma de análisis sí que reconoce que los últimos sucesos: el procés, las ofertas de otros destinos turísticos, los ataques terroristas y la turismofobia registrada este verano no son positivos para la industria de los viajes.

NH Hotel Group cuenta con 25 hoteles en Cataluña –concentrados la mayoría en Barcelona (21), de los 379 hoteles que opera en 29 países. La compañía generó unos ingresos de 66 millones el año pasado en la comunidad autónoma y un ebitda de 11 millones, lo que representa un 20% de los ingresos de la facturación obtenida en la división española de la hotelera y un 30% del ebitda.

Según el informe de Kepler Cheuvreax, NH ha sufrido algunas cancelaciones entre la última semana de septiembre y la primera de octubre en Barcelona como consecuencia del paro-país efectuado. Con todo, los analistas apuntan a que las reservas de finales de año y de principios de 2018 están por delante de los niveles del ejercicio pasado.

La acción de NH acumula una revalorización del 36% en lo que va de año, por encima de la subida del 9,3% del Ibex. La hotelera dirigida por Ramón Aragonés cuenta con el respaldo del consenso de las casas de análisis, que mantienen una recomendación de compra con un precio objetivo a 12 meses de 6,06 euros por título, lo que implica una revalorización potencial de un 15,8%. NH mantiene como previsión alcanzar un beneficio neto de 100 millones de euros y alcanzar los 300 millones de ebitda en 2019 y prosigue con sus planes –ratificados en su plan estratégico 2017 -2019– de renovación de hoteles y mejora de su política de dividendos. Prevé repartir un dividendo de 0,10 y 0,15 euros en 2017 y 2018.

Hotel Meliá Gran Fenix, en Madrid.

Meliá se ve beneficiada por su presencia en playa

Comprar. Es la recomendación de los analistas, que tienen un precio fijado para la acción de Meliá en 14,36 euros, más de un 22% por encima de los 11,7 euros a los que cotiza. La cadena hotelera dirigida por Gabriel Escarrer se deja un 15,5% desde los máximos anuales que registró el pasado mes de junio, lo que reduce sus ganancias en el año al 5,9%.

La compañía está teniendo que lidiar en los últimos meses con el impacto de los huracanes en sus hoteles en el Caribe –11 de sus establecimientos en Cuba se han visto afectados y ya han sido reabiertos o lo harán en las próximas semanas–, pero también con el atentado terrorista de Barcelona y el conflicto político entre Cataluña y el Gobierno español.

Kepler Cheuvreax cifra entre el 4 y el 5% el ebitda de Meliá que se genera en Cataluña, donde la hotelera cuenta con 11 hoteles, a los que se sumará otro más a finales de año, el ME Sitges. Meliá ha visto como en las últimas semanas ha registrado una ralentización en las reservas realizadas a través de su web a Barcelona, donde cuenta con seis hoteles, y ha registrado dos cancelaciones de congresos en Sitges. Por su parte, los analistas de Société Générale explican que el 55% de la facturación de la división española de Meliá se registra en Madrid, Barcelona y Valencia. Por ingresos, la región EMEA es la que tiene mayor peso en las cuentas de Meliá, seguida de América. La división de España se sitúa en tercera posición –la previsión para cierre de año es de unas ventas de 305 millones, de un total de 1.920 millones–.

La hotelera ha optado en los últimos años por una estrategia asset light, reduciendo el peso en cartera de los activos en propiedad y premiando la gestión, y de rotación de activos. BPI destaca además la decisión de Meliá de crecer a través de joint ventures con socios financieros y la posibilidad de deshacerse de activos considerados no estratégicos en el sur de España y Canarias, valorados en 100 millones de euros. Los analistas se mantienen positivos con el valor y recuerdan su elevada exposición al turismo de playa.