La banca estudia recuperar la hipoteca inversa ante el tirón inmobiliario

El producto es complejo y ha derivado en pleitos judiciales El sector analiza cómo reformularlo para darle más transparencia y evitar mala praxis

Pablo Monge

El envejecimiento de la población es un desafío para la sostenibilidad futura del sistema público de pensiones y un reto para las entidades financieras, dispuestas a ofrecer productos que sirvan de complemento de una pensión que se prevé menguante y a captar clientes inquietos por su nivel de vida tras la jubilación. La fórmula clásica es el plan de pensiones y, en menor medida los seguros de vida o los fondos de inversión, opciones centradas en el ahorro y la inversión y que dejan al margen el que puede ser el bien más valioso, la vivienda.

La obtención de una renta vitalicia a cuenta de la vivienda es el objeto de la hipoteca inversa, un producto que estuvo en el escaparate de la banca con anterioridad a la crisis y del que quedó desterrado por el pinchazo inmobiliario y también por los problemas jurídicos que planteó en numerosos casos, con pleitos por parte de los herederos del inmueble que querían recuperar la vivienda y situaciones abusivas de venta a ancianos.

En esencia, la hipoteca inversa funciona como un préstamo hipotecario para personas mayores de 65 años, a las que el banco les va a pagar una cantidad mensual a cambio de dejar la vivienda en garantía. La dificultad surge cuando el propietario de la vivienda vive más años de los calculados en la renta vitalicia que proporciona la hipoteca inversa, lo que lleva a la contratación adicional de un seguro de vida.

“Para lanzar este producto al mercado es importante realizar una buena venta para que nadie pueda sentirse engañado, ni el titular ni los herederos. La hipoteca inversa no priva de dejar el inmueble a los herederos si estos a la muerte del titular se hacen cargo de la hipoteca” señalan fuentes de Banco Sabadell. No en vano, al suscribir la hipoteca inversa el propietario de la casa está contrayendo una deuda con el banco a cambio de esa renta mensual. El valor de su vivienda deberá por tanto cubrir esa deuda, incluido el pago de los intereses al banco.

El propietario de la vivienda cobra rentas mensuales al dejar su casa al banco en garantía. El riesgo es dejar la deuda a los herederos

Pese a la complejidad del producto, Sabadell es una de las entidades que está estudiando recuperar la hipoteca inversa en su oferta de productos. “Nos encontramos con un grupo de la población con una esperanza de vida más larga y que para mantener un determinado nivel de vida quizás no tengan suficiente con la pensión o los ahorros. Pero estas personas pueden tener un patrimonio inmobiliario, su vivienda, que tiene un valor de mercado”, reconocen en el banco.

Fuentes del sector señalan que en la idea de recuperar la hipoteca inversa pesa la actual subida del precio de la vivienda. El pinchazo del ladrillo congeló su venta dado el riesgo que suponía la pérdida de valor de los inmuebles que servían de garantía del préstamo. Ahora la situación es la contraria, de modo que los herederos del titular de la hipoteca inversa bien podrán vender el inmueble para saldar la deuda con el banco. En cambio ,si al fallecimiento del propietario, el valor del inmueble no salda la deuda con el banco, los herederos tendrán que asumirla o renunciar a la vivienda.

“No es un producto sencillo, es muy complejo y especialmente muy poco estándar, se debe personalizar mucho a la medida de cada petición, algo que muchas veces no se hace y está llevando a sentencias en contra, especialmente por pleitos planteados por herederos”, explica Antonio Gallardo, experto de iAhorro.

Es especialmente importante no acelerar el cobro de las rentas mensuales –estableciendo cuantías más limitadas– y evitar la contratación de un seguro de rentas adicional, o al menos hacerlo por una cantidad que no sea significativa respecto al valor de la vivienda, añaden en iAhorro. Es decir, no pagar rentas mensuales muy altas, que haya que sustituirlas rápidamente por un seguro, y que no se permita contratar el producto a personas de edad muy avanzada con una esperanza de vida muy corta puesto que la gran parte de la deuda quedará para sus herederos. “Siempre hay que personalizar cada caso”, añade Gallardo.

Desde Ibercaja, una de las entidades que la comercializó en su día, reconocen que la hipoteca inversa “es un producto muy complejo de forma que en estos momentos, con los cambios normativos que ha habido en los últimos años, no estamos en disposición de ofrecer cumpliendo toda la normativa vigente”. No en vano, la próxima reforma hipoteca exigirá la máxima transparencia y certidumbre jurídica en la venta de hipotecas.

Fiscalidad y otros aspectos

Los ingresos que se reciben por la renta de la hipoteca inversa no está sujetos a gravamen. Y en caso de venta, el titular conserva el tratamiento fiscal habitual. Si es una segunda residencia, la plusvalía queda exenta si la reinvierte en un seguro de rentas vitalicias.

El titular de la hipoteca inversa conserva en todo momento la propiedad de la vivienda que ofrece en garantía al banco. Incluso podrá ponerla en alquiler.