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Las socimis del MAB ya controlan 11.500 millones en inmuebles

Gran parte de estas 40 sociedades utilizan estos vehículos para beneficiarse del régimen fiscal ventajoso

Estas compañías también han atraído inversores para realizar adquisiciones de propiedades en España

En poco más de tres años desde que surgiera el régimen fiscal de las socimis, el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) ya cuenta con una legión de estas sociedades cotizadas. En concreto, este índice está compuesto por 79 empresas, de las que 40 son este tipo de inmobiliarias. Tan solo en el mes de julio, debutaron cinco socimis, a las que añadir otras dos en junio.

Estas 40 socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario) han aflorado 11.500 millones de euros en inmuebles y en conjunto valen más de 7.000 millones por capitalización bursátil.

Estas sociedades comenzaron a surgir a partir del reglamento que regulaba su régimen fiscal en 2013, ya que cuentan con la ventaja de estar exentas de pagar el impuesto de sociedades, a cambio de cumplir varios requisitos como la obligatoriedad de cotizar en Bolsa y de repartir dividendos anualmente (que sí tributan). El MAB ha encontrado en estas compañías un filón de nuevas cotizadas que parece que no va a parar en los próximos meses.

Una parte de estas compañías se han constituido para atraer inversores con los que acometer compras, como los casos de Trajano (gestionada por Deutsche Bank) u Ores (liderada por Bankinter y el especialista de centros comerciales Sonae Sierra). Lo hacen a semejanza de las grandes que surgieron a partir de 2014, como Merlin Properties (cotizada en el Ibex 35), Axiare, Hispania y Lar España (todas ellas en el mercado continuo), que han captado miles de millones –fundamentalmente de capital extranjero– para levantar emporios inmobiliarios.

Pero gran parte de estas cotizadas sirven principalmente como vehículo fiscal ventajoso para compañías que ya existían y que simplemente se han transformado en socimis. Son empresas destinadas a la gestión del patrimonio inmobiliario, que funciona a semejanza de los conocidos reits internacionales, que funcionan en países como Reino Unido, EE UU o Francia. Estas sociedades tienen como actividad el alquiler de inmuebles, desde centros comerciales a oficinas, tiendas, viviendas o naves logísticas.

Es el caso, por ejemplo, de URO Property, un sociedad dedicada a la gestión de sucursales bancarias alquiladas a Santander, con una patrimonio de 1.893 millones. O también otra de las mayores del MAB, llamada GMP, con activos por valor de 1.724 millones, y de carácter fundamentalmente familiar.

GMP es un conocida inmobiliaria, nacida en 1979, de la familia Montoro Alemán y que comenzó a cotizar en el MAB el pasado año. Se trata de uno de los grandes propietarios del país, con activos tan representativos como la anterior sede de BBVA, el edificio ahora conocido como Castellana 81, en la zona de Azca de Madrid, o la antigua Torre Ederra, que actualmente rehabilita en esa misma área financiera de la capital. A su vez, en su capital cuenta con la participación del 32,9% de GIC –el fondo soberano de Singapur–, que canaliza su inversión a través de la socimi Eurocervantes.

Aunque, sin duda, el mayor emporio de estas socimis es la recién cotizada General de Galerías Comerciales (GGC), del empresario murciano Tomás Olivo. Dispone de 2.035 millones en activos, fundamentalmente seis centros comerciales. Solo la superan en tamaño las dos competidoras que engrosan el Ibex 35: Merlin y Colonial. Al mismo tiempo, con 2.550 millones es la primera por valor bursátil en el MAB.

Unos datos que contrastan con el pequeño volumen de acciones que cotizan. Olivo retiene la inmensa mayoría de las participaciones de la sociedad, un total de 25,91 millones. Lo que le vale para conservar el control del 99,65% del capital y dejar en Bolsa un exiguo 0,35% restante.

Vista de Azca y del eje de la Castellana de Madrid.
Vista de Azca y del eje de la Castellana de Madrid.

La escasa presencia de los minoristas en estas empresas es uno de los asuntos más llamativos, además de que compañías con grandes capitalizaciones como GGC, GMP, Bay Hotels (de Hispania y Barceló) o Zambal (de la gestora IBA Capital) no coticen en el mercado continuo y lo hagan en un mercado con normas de transparencia y de información pública menos exigentes. También comparten una exigua negociación de sus acciones en cada sesión. Entre las grandes además destaca ISC Fresh Water, cuyo negocio principal es el alquiler de 350 oficinas de Banco Sabadell.

Otras dos de las mayores tienen también este carácter de vehículo originado para beneficiarse de las ventajas fiscales, como son las creadas por la compañía británica Intu, especializada en retail. Esta empresa ha creado dos socimis que gestionan sendos centros comerciales: Asturias Retail (propietaria de Intu Asturias en Oviedo) y Zaragoza Properties (para Puerto Venecia, el mayor por superficie de España).

También destacan otras dos socimis destinadas al residencial con un accionista común, Blackstone, el mayor propietario inmobiliario del mundo. Se trata de Fidere, que dispone de 304 millones en activos provenientes de la adquisición de la cartera que compró a la Empresa Municipal de la Vivienda (EMV) de Madrid; y Albirana (539 millones), que engloba más de 5.000 casas procedentes de los créditos de la desaparecida Catalunya Caixa.

No son las únicas que han surgido destinadas al mercado del alquiler residencial –una actividad poco extendida en España. Es el caso también de Vbare, Vitrubio o Colón Viviendas.

Los expertos prevén que en los próximos meses continúe el elevado ritmo de debuts en el MAB de socimis ligadas a patrimonios familiares y fondos nacionales e internacionales con interés en apostar por la recuperación del mercado inmobiliario en España, atraídos a la vez por esta figura fiscal.

24.190 millones en propiedades de las cinco grandes socimis

Las cinco grandes socimis españolas suman ya activos por 24.190 millones de euros. Destaca Merlin Properties. Nacida en 2014, ya es dueña de activos de oficinas, centros comerciales y naves por valor de 10.027 millones, tras la adquisición de Testa y la absorción de los activos terciarios de Metrovacesa. Sus principales accionistas son Santander (22,4%), BBVA (6,4%) y varios fondos internacionales como Blackrock o Principal Financial Group.

La histórica Inmobiliaria Colonial se sumó al régimen fiscal de las socimis el pasado junio. Cuenta con 8.666 millones en propiedades en Madrid, Barcelona y París (a través de su filial francesa SFL).

La siguiente por tamaño de activos es Hispania. Está participada por el inversor George Soros y especializada en hoteles. Cuenta con 2.339 millones en activos. Después de ellas, Lar España dispone de 1.448 millones en propiedades y Axiare, por su parte, de otros 1.710 millones.

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