Metrovacesa vuelve para gobernar en el nuevo inmobiliario

Las grandes empresas protagonizarán la recuperación de la obra residencial Las constructoras ligadas a fondos y las supervivientes de la crisis, dispuestas a reactivar el sector

Carlos Cortinas

Metrovacesa ha vuelto. Una empresa centenaria, conocida seguramente por casi todos los españoles. Un clásico del ladrillo que regresa para liderar el empujón de la nueva obra residencial tras la dura crisis del ladrillo que comenzó en 2007. Pero previsiblemente será únicamente la punta de lanza en la construcción y en Bolsa de un grupo de compañías, la mayoría nuevas, dispuestas a protagonizar la reactivación. Pero, ¿quiénes son los protagonistas?

Tras varios años de silencio, parón y saneamiento de la deuda, Metrovacesa presentó la pasada semana su nueva cara, con plan de negocio incluido. La compañía es una de las supervivientes de la crisis del ladrillo, tras la entrada de los bancos acreedores en el capital en 2008. Estas entidades financieras lanzaron una opa de exclusión en 2012 e iniciaron una etapa de reestructuración de la deuda.

El pasado miércoles, la compañía anunció la ampliación de capital no dineraria que llevaba preparando en los últimos meses. Sus bancos accionistas –Santander, BBVA y Popular– han aportado suelo por un importe de 1.108 millones. Esa enorme contribución supone nuevos terrenos para alrededor de 24.000 viviendas, lo que significa que la inmobiliaria ya posee una gigantesca cartera de seis millones de metros cuadrados edificables, o lo que es lo mismo, la capacidad para desarrollar 40.000 casas.

Como consecuencia de la incorporación de estos terrenos, Metrovacesa gestiona ahora activos por 2.600 millones de euros, por lo que con mucha diferencia se convierte en el mayor banco de suelo residencial de España. Ya para este año, la inmobiliaria prevé entregar 700 viviendas. A partir de 2018, el plan de la compañía permitirá iniciar entre 4.000 y 5.000 viviendas anuales.

“La vuelta de esta empresa es una gran noticia. La marca Metrovacesa goza de una larga tradición en España y fuera de España. Es un símbolo de nuestro mercado y su retorno debe interpretarse como el reflejo de la buena salud que goza el mercado”, destaca Alberto Prieto, director del área inmobiliaria de BDO.

“Será sin duda uno de los grandes protagonistas en el sector de la promoción inmobiliaria residencial nacional. Actualmente es ya el promotor con una mayor bolsa de suelo en España, derivada tanto de su cartera histórica como de las recientes aportaciones realizadas por Santander, Popular y BBVA”, opina Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE.

De igual forma opina Carlos Zamora, director de residencial de Knight Frank: “Volverá a ser una de las promotoras de referencia en el mercado nacional, ya que dispone de una gran cartera de suelo. En el corto plazo, la compañía podría cotizar y se iría produciendo la salida de los dos accionistas de referencia, Santander y BBVA”.

Precisamente una de las claves de la compañía puede ser el peso adicional que gane Metrovacesa, presidida por Ignacio Moreno –un hombre ligado a BBVA y consejero de Telefónica–, si finalmente debuta en el parqué. Tal y como adelantó CincoDías, los bancos accionistas prevén llevar la entidad a Bolsa a inicios de 2018 para convertirse en la mayor cotizada del sector.

“La principal novedad de estas compañías no es solo que salgan a Bolsa, sino que detrás todas tienen accionistas corporativos profesionales y globales. Eso conlleva unos requerimientos hasta ahora no tan fuertes de equipo, salud financiera, transparencia y compliance que se suman a los del propio regulador (CNMV). La entrada de estos fondos supone la rúbrica del interés en España de los mercados de capitales y el hacer cotizadas estas empresas supone un paso más”, apunta Prieto.

Además de la inmobiliaria controlada por Santander, previsiblemente también lanzarán sus respectivas OPV la promotora Aedas Homes (del fondo Castlelake), a finales de este año, y Vía Célere (controlada por Värde Partners), también en el inicio de 2018. Como posibilidad, más remota al menos a corto plazo, se puede dar el caso de Aelca (también participada por Värde Partners).

Para el responsable de CBRE, por su parte, estas salidas al mercado bursátil suponen además “una mayor concentración del sector con empresas muy solventes y menos dependientes de capital procedente de entidades financieras para el desarrollo de las promociones”. Coincide también Zamora: “Es síntoma de recuperación y apuesta por el sector inmobiliario por parte de los inversores y una profesionalización del sector”.

Quien abrió la veda de las nuevas grandes promotoras fue Neinor Homes. Fue la primera en presentarse en sociedad en 2015, tras la compra en 2014, por parte del fondo estadounidense Lone Star, de la vieja promotora de Kutxabank. Puso al frente a Juan Velayos, un exdirectivo de PwC, que ha capitaneado la salida a Bolsa.

El debut bursátil de Neinor fue el primero de una promotora residencial en una década. Habían quedado ya muy atrás los años dorados de Martinsa-Fadesa, Reyal Urbis, Astroc, Vallehermoso, Parquesol, Riofisa o Inmocaral.

“El rol que nos corresponde a las mayores empresas es la de consolidación del sector. Seremos un sector más industrial y de compañías más grandes”, señalaba Velayos a este diario hace unas semanas. “Será una consolidación orgánica natural, a base de crecimiento del negocio, pero también con adquisiciones de empresas que puedan tener, por ejemplo, bancos de suelo interesantes”, añadió.

Junto a Metrovacesa, Neinor, Aedas, Aelca, Vía Célere, Kronos Homes (de la francesa Kronos Investment Group) y ASG Iberia, participada por Activum, también tendrán un papel relevante actores supervivientes de la crisis, pero de tamaño menor. Entre ellas, de la crisis permanece Quabit (heredera de Astroc), Amenabar, la cotizada sevillana Insur, Habitat, el grupo vasco Inbisa, Inmoglaciar, Monthisa, Gestilar o Pryconsa.

Un caso similar al de Metrovacesa es el de Realia, controlada actualmente por el magnate mexicano Carlos Slim a través de Inversora Carso y FCC, que el pasado año anunció que volvía a la construcción de viviendas. Siguen también activas las divisiones de Acciona e Iberdrola, además de los servicers de la banca como Solvia, de Sabadell; Altamira, de Santander y Apollo, y Anida, de BBVA.

“No descarto que haya nuevas compras o fusiones de algunas de estas compañías, o que algunas den entrada en su capital a fondos y salgan a Bolsa”, apunta Prieto, de BDO.

Estos expertos señalan que en este nuevo ciclo alcista, las viviendas construidas serán más de 100.000 al año (frente a las 64.000 iniciadas en 2016). “Entre dos y cuatro años se podrían alcanzar y mantener las 225.000 unidades”, afirma Prieto. Entre 120.000 y 140.000 casas para los próximos tres años, según CBRE; o 150.000 residencias con los cálculos de Knight Frank.

Según las diferentes estimaciones, cada una de estas grandes promotoras irá tomando protagonismo y podrán llegar a tener una cuota de mercado de entre el 2% y el 5%. “Es natural que dentro de la tendencia a la mayor concentración del sector se produzcan fusiones o compras entre compañías. Es la evolución lógica de sectores a medida que incrementan su maduración, ganan en competitividad, en procesos de industrialización y en cuotas de mercado”, cree Población, de CBRE. “En cualquier caso, el mercado español siempre se ha caracterizado por su gran atomización y es una característica que se mantendrá incluso a medio plazo. No olvidemos el carácter local de este negocio y el importante rol que juegan las empresas locales o regionales y que seguirán desempeñando”, añade.

Pasado y presente de Metrovacesa

La nueva Metrovacesa ha cerrado la ampliación de capital no dineraria que llevaba preparando en los últimos meses. Sus bancos accionistas han aportado suelo por un importe de 1.108 millones.

Tras la ampliación de capital, Santander diluye levemente su participación del 70% al 61,3%. Por su parte, BBVA gana del 20% al 29,5%. En el caso de Popular, sube una décima, hasta el 9,2%.

Desde 2016, Jorge Pérez de Leza, ex director general para Europa de Grupo Lar, ejerce como consejero delegado de la compañía.

La empresa surge en Madrid en 1918 como Compañía Urbanizadora Metropolitana, para levantar el entonces nuevo barrio de Cuatro Caminos, a donde había llegado el suburbano.

En 2003 absorbe Bami y en 2005 adquiere un 30% de Gecina en Francia. Tras el inicio de la crisis del ladrillo, la banca acreedora entra en el capital en 2008.

Santander, BBVA, Sabadell, Popular y Bankia lanzan un opa de exclusión en 2012, por lo que Metrovacesa deja de cotizar después de 50 años en Bolsa.

En junio de 2016, la compañía disgregó su negocio no residencial aportándolo a la socimi Merlin Properties y creando Metrovacesa Suelo y Promoción para el negocio de construcción de viviendas.