¿Quieres cambiar tu hipoteca de tipo variable a fijo? Claves a tener en cuenta
La reforma hipotecaria pretende abaratar este trámite en un momento en el que el euríbor sigue marcando mínimos históricos Ahora mismo se paga más con un interés fijo que variable, pero a cambio los préstamos fijos ofrecen tranquilidad
El Gobierno ha anunciado que cambiar una hipoteca de tipo variable a fijo se podrá hacer “prácticamente sin gastos”. La reforma hipotecaria pretende abaratar este trámite justo en un momento en el que los préstamos a tipo fijo han aumentado de forma notable (representan ya casi el 40% de la nueva producción de hipotecas), gracias en parte a la atractiva oferta de la banca y a la convicción de que los bajos tipos de interés no durarán mucho más tiempo. No obstante, el 95% del crédito hipotecario vivo es a un interés variable, en su mayoría ligado al euríbor. Y este índice de referencia sigue revalidando mínimos negativos (la media provisional de julio se sitúa en el -0,157%). Sin embargo, el propio ministro de Economía, Luis de Guindos, advierte que no será así "toda la vida".
Así, quien esté interesado en modificar el tipo de interés de su hipoteca de variable a fijo debe tener en cuenta varios aspectos. A continuación se exponen algunas claves:
¿Qué significa pasar de un tipo variable a un tipo fijo?
Los préstamos hipotecarios a tipo variable se componen de un diferencial constante que aplica el banco sobre el índice de referencia, que normalmente es el euríbor. Así, la cuota a pagar cada mes dependerá de las variaciones en la cotización del euríbor. Hay que tener en cuenta que algunas tienen un tipo fijo inicial durante los primeros 12 o 24 meses, periodo durante el cual se pagará ese interés invariable. En las hipotecas a tipo fijo el interés es siempre el mismo durante toda la vida del crédito, lo cual garantiza siempre una cuota estable.
¿Con qué tipo de hipoteca se paga más?
Normalmente las hipotecas fijas ofrecen un tipo de interés mayor que el de una hipoteca variable. Actualmente, los tipos fijos se sitúan entre el 3% y el 4%, un nivel muy bajo comparado con el de otras épocas, aunque fue hace algo más de un año cuando tocaron suelo en torno al 2%. Por su parte, los diferenciales de las hipotecas variables rondan el 1%-1,5%. Así, teniendo en cuenta que el euríbor actual roza ya el -0,160%, ahora mismo el tipo hipotecario reduce incluso ese diferencial, lo que abarata las cuotas a pagar. No obstante, cabe recordar que el euríbor a doce meses tocó máximos en 2008 superando el 5%.
Dicho esto, ahora mismo se paga más por una hipoteca fija que por una variable, pero a cambio las hipotecas fijas ofrecen tranquilidad. El euríbor suele acompañar la tendencia de los tipos oficiales de interés, que ahora se encuentran el mínimos histórico del 0%. Así, en el momento en el que el Banco Central Europeo (BCE) decida empezar a subir los tipos, algo que los expertos prevén que ocurra en 12 o 18 meses, en teoría el euríbor subirá. Pero los niveles que llegará a alcanzar son un verdadero misterio. He ahí el dilema a la hora decidir entre una hipoteca fija o variable.
¿Qué plazos de amortización hay?
Hoy por hoy tanto las hipotecas variables como fijas se pueden contratar a plazos de amortización de 30 años o más. Algunas variables llegan incluso a los 40 años. Y las hipotecas fijas ofrecen también plazos más cortos, de 10,15 o 20 años. Normalmente, cuanto menor es el plazo, menor es el tipo de interés aplicable. Pero, claro, pocos son los consumidores que pueden afrontar el pago de una vivienda en tan solo una década. Es por eso que se suelen contratar plazos más largos y durante tantos años puede pasar de todo. Que el euríbor suba pero no lo suficiente como para alcanzar el nivel de los tipos fijos (en este caso el hipotecado a tipo fijo estaría pagando más que por un tipo variable) o que el euríbor se dispare que los hipotecados a tipo variable empiecen a ver cómo se encarecen sus cuotas mientras los hipotecados fijos disfrutan de su estabilidad.
¿Cómo se realiza el cambio de variable a fijo?
Existen dos formas de pasar de un préstamo hipotecario de tipo variable a uno de tipo fijo, por novación de la hipoteca y por subrogación. Con la novación se cambian las condiciones que anteriormente se tenían contratadas con el banco. Según explicó Luis de Guindos, con la nueva norma hipotecaria, el cliente que lo desee podrá pedir el cambio a su entidad y el nuevo tipo tendrá que ser negociado entre las partes. La alternativa a la novación del préstamo hipotecario es cambiar de entidad bancaria, lo que se conoce como subrogación entre entidades
¿Qué gastos conlleva una novación o una subrogación de la hipoteca?
Actualmente, cuando se sigue en la misma entidad, la operación de novación tiene un comisión habitualmente de entre el 0% y el 1% del capital pendiente de amortizar, aunque hay entidades que cobran un porcentaje mayor. Por otro lado, se requiere realizar una nueva escritura pública, que tiene un coste de unos 1.200 euros para una hipoteca media de 100.000 euros. Otro posible coste, en función del tipo de novación, es el abono del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, cuyo importe varía entre el 0,5% y el 1,5% del valor del préstamo, dependiendo de la comunidad autónoma.
La subrogación entre entidades también conlleva una serie de gastos, como la comisión por subrogación, que por ley no supera el 0,5% durante los primeros 5 años de vida de la hipoteca (para los préstamos formalizados a partir de abril de 2003) o el 0,25% a partir del sexto año. Además están los gastos de notario, registro y gestoría.
La normativa prevista intentará facilitar el cambio "prácticamente sin gastos". "El Gobierno dará una opción muy barata", precisó De Guindos.
Entonces, ¿conviene el cambio?
A falta de que el Gobierno concrete cuáles serán esos gastos casi nulos, los expertos aseguran que la conveniencia del cambio depende de cada situación. "Debemos valorar si podremos amortizar el cambio de interés durante el periodo restante de hipoteca. Si nos encontramos en la primera mitad de vida de nuestro préstamo, con largos años por delante, este cambio nos puede proteger de cara al futuro. Podría no ser interesante si nos quedan, como poco, 10 años por pagar", aseguran en Helpmycash.com. Y desde iAhorro, Pau A. Monserrat sostiene que "lo único categórico es que, antes de tomar cualquier decisión, necesitamos formarnos y hacer cálculos si queremos elegir con altas probabilidades de éxito".
Mejores hipotecas
Ránking de hipotecas variables:
- Kutxabank: Tipo fijo inicial del 1,40% durante 12 meses y después euríbor + 0,90% hasta 30 años.
- Abanca: 1,10% durante 24 meses y después euríbor + 0,95% hasta 30 años.
- Santander: 0,99% durante 12 meses y después euríbor + 0,99% hasta 30 años.
- Banco Popular: 0,99% durante 12 meses y después euríbor + 0,99% hasta 30 años.
- Openbank: euríbor + 0,99% hasta 30 años.
- ING Direct: 1,99% durante 12 meses y después euríbor + 0,99% hasta 40 años.
- Bankia: 1,20% durante 12 meses y después euríbor +1,20% hasta 30 años.
- Bankinter: 1,50% durante 12 meses y después euríbor + 1,20% hasta 30 años.
Ránking de hipotecas fijas:
- Bankia: De 10 a 30 años desde el 2,41% TAE al 3,17% TAE para ingresos iguales o superiores a 1.800 euros al mes.
- Liberbank: Plazos de 10, 15 y hasta 20 años al 3,08% TAE, 3% TAE y 3,16% TAE, respectivamente.
- Bankoa: Hasta 15 años (2,553% TAE), de 15 a 20 años (2,71% TAE) y de 20 a 25 años (2,83% TAE).
- Santander: De 5 hasta 30 años desde el 3,14% al 3,61% TAE.
- BBVA: De 15 a 30 años desde el 2,72% TAE al 3,52% TAE para ingresos iguales o superiores a 1.500 euros.
- Bankinter: De 10 a 30 años desde el 2,78% al 3,17% TAE.
- Abanca: De 15 a 30 años desde el 4,05 al 4,07% TAE.
- Kutxabank: Desde 3,06% TAE.
- Caixabank: Plazo de 20 años al 3,248% TAE y hasta 30 años al 4,017% TAE.
- Banco Sabadell: Plazo de 30 años al 4,18% TAE.
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