La hipoteca inversa para 'rescatar' el ahorro en inmobiliario
Una preocupación que comparte la mayoría de la gente es la de mantener el poder adquisitivo que desean durante la jubilación. A la hora de financiar el nivel de vida durante esa etapa, contamos con tres posibles fuentes de ingresos: la pensión de la Seguridad Social, las rentas generadas a través de la empresa a través de, entre otros, planes de empleo y el ahorro que hayamos acumulado hasta ese momento. La reducción de las dos primeras y el impacto de la longevidad están empujando muchas personas a disponer de ese ahorro acumulado.
En España existe una fuerte tendencia a invertir en ‘ladrillo’ y la mayoría de familias canaliza el ahorro que consiguen a lo largo de su vida en su vivienda habitual. Los inmuebles son un activo que tiene poca liquidez, por lo que una persona que necesitara disponer de dinero para mantener el nivel de vida durante la jubilación y que se encontrara en esta situación (la mayor parte de su patrimonio es su vivienda) podría optar por venderla o debería buscar una alternativa que le permita mantenerla y, además, sacar rentabilidad a la misma, como vamos a ver.
A la hora de plantear las opciones que permiten al inversor continuar disfrutando de su vivienda habitual mientras recibe unas rentas que le permiten mantener su nivel de vida durante la jubilación, existen dos alternativas: la renta vitalicia inmobiliaria y la hipoteca inversa. Si el inversor elige la primera, cederá la titularidad de su inmueble a cambio de una renta vitalicia, mientras que en la segunda el inversor mantendrá la titularidad hasta su fallecimiento. Vamos a ver en este artículo la segunda y, más adelante, explicaremos en este blog la primera.
La hipoteca inversa es un préstamo hipotecario garantizado con la vivienda habitual concedido a personas mayores de 65 años o que acrediten un grado de discapacidad (mayor del 33%) o dependencia (severa o gran dependencia). La concesión del préstamo se podrá hacer de una sola vez o mediante prestaciones periódicas (lo más habitual) y no será exigible hasta el fallecimiento de la persona que la contrata.
Este tipo de hipotecas tiene dos opciones, la hipoteca inversa simple y la hipoteca inversa combinada con un seguro de rentas vitalicias.
En la primera opción, se concederá un préstamo por un porcentaje del valor del inmueble que se materializará en pagos periódicos hasta que agote el importe concedido; es decir, eligiendo esta opción el inversor dejará de recibir rentas si supera una determinada edad y, por tanto, no cubrirá el riesgo de longevidad.
La segunda opción, el inversor, además de constituir una hipoteca sobre su vivienda habitual, contrata un seguro de rentas vitalicias que le asegurará el cobro de la renta fija hasta el fallecimiento. Vemos que esta opción sí cubre el riesgo de longevidad, pero, a cambio, el producto en su conjunto será más caro, es decir, los ingresos derivados de su vivienda serán menores porque tendrá que pagar la prima del seguro de vida.
Es importante distinguir tres etapas a la hora de este producto:
-Desde la contratación hasta finalización de la disposición de la hipoteca
-Desde ese momento hasta el fallecimiento
-El tiempo en el que los herederos pueden cancelar el préstamo
Si el inversor elige la opción de la hipoteca inversa combinada con un seguro de rentas vitalicias, no se distinguirá entre la primera y la segunda, puesto que el inversor estará cubriendo el riesgo de longevidad y recibirá rentas hasta el momento de su fallecimiento.
Es habitual que surjan dudas sobre qué pasará con el inmueble después del fallecimiento. En este sentido, es importante aclarar que la persona contratante nunca perdió la titularidad de su vivienda habitual y, por lo tanto, a los herederos les corresponderá, tanto la propiedad de la misma, como la deuda acumulada por la entidad.
Así pues, los herederos tendrán tres opciones:
-Mantener la propiedad de la vivienda y en este caso deberán devolver al banco el dinero que la entidad prestó al titular.
-Vender la vivienda y saldar la deuda.
-No reembolsar la deuda con sus intereses, pudiendo la entidad cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia.
Por último, conviene señalar que existen importantes ventajas a hora de constituir la hipoteca, como las exenciones en los pagos de los documentos notariales y de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. Además, las rentas generadas por la hipoteca inversa no tributan en el IRPF, pero sí lo harán cuando se agoten las rentas generadas por la hipoteca inversa y comience a recibir renta vitalicia, aunque con las reducciones que conlleva este tipo de rentas (para los mayores de 70 años solo tributa en la base del ahorro el 8% de la renta recibida).
En definitiva, antes de tomar una decisión a la hora de contratar este tipo de productos, recomendamos acudir a un experto independiente que nos ayude a interpretar las ventajas e inconvenientes de las ofertas recibidas por las entidades que comercializan estos productos y los factores externos que determinarán la idoneidad de estos productos como la situación de los tipos de interés o la evolución del mercado inmobiliario donde se encuentre el inmueble.
*Artículo escrito por Jaime Aguilar, del departamento de Planificación patrimonial y asesoramiento financiero de Abante.
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