Mercado inmobiliario

Merlin ultima la venta de sus hoteles a Foncière des Régions por 500 millones

El comprador de 19 edificios es una filial hotelera de la socimi francesa

Merlin
Torre de Madrid en la capital de España, que alberga un futuro hotel de Barceló, incluido en la operación.

El gigante inmobiliario Merlin –compañía cotizada en el Ibex 35– ha decidido desprenderse de sus hoteles, por una cifra que supera los 500 millones de euros, explican fuentes del mercado. Será la mayor operación de una socimi en 2016, si se excluye la integración de Merlin y Metrovacesa.

Como comprador ha encontrado a la socimi francesa Foncière des Régions, a través de su filial Foncière des Murs, especializada en este tipo de establecimientos. Se trata de una cartera de edificios que alojan a 19 hoteles operados por distintas cadenas. Se quedan fuera de la transacción los que comparte inmueble con oficinas: Eurostars Torre Castellana, en la Torre PwC, y Novotel de Barcelona, junto a sede de Capgemini.

Los hoteles proceden de sendas operaciones corporativas con Testa y Metrovacesa. Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin, había explicado anteriormente a analistas que estos edificios dedicados a la actividad hotelera no son estratégicos, debido a que la compañía está especializada en la gestión de oficinas, centros comerciales y naves industriales dedicadas al alquiler.

En 2015, Merlin adquirió a Sacyr su filial patrimonialista Testa por más de 1.790 millones. En esta transacción, sumó 12 hoteles, valorados en ese momento en más de 380 millones. En el caso de la integración de los activos terciarios de Metrovacesa, cerrada este año, pasaron a Merlin otros 12, con un valor de 258 millones. En total, la socimi dispone de 4.495 habitaciones, en establecimientos operados por Barceló, MeliáAC Hotels, Tryp, Holiday Inn, NH Hoteles y Exe. Quedan fuera de la transacción el Carris Marineda en A Coruña y el 30% del Barceló Costa Ballena en Cádiz. Además, Merlin ya vendió un hotel en Perpignán (Francia).

Los hoteles pesan alrededor del 7% de la cartera de activos de Merlin, valorada en 9.300 millones y con unas rentas esperadas de 450 millones tras la integración de Metrovacesa aprobada en septiembre.

Esos inmuebles albergan hoteles como el NH Collection Colón, el Paseo del Arte, Exe Puerta Castilla, Eurostars Gran Madrid, o Barceló Castellana Norte, todos en Madrid. En Barcelona, incluye el AC Forum y Tryp Aeropuerto, entre otros. En otras localizaciones, se encuentran el Holiday Inn y Tryp Oceanic, ambos en Valencia, Playa Capricho (Almería), Costa Park y Tryp Alameda (Málaga), Tryp Jerez, y Barceló Corralejo (Las Palmas).

Foncière des Murs es una SIIC (Société d’investissement immobilier cotée), figura similar a una socimi española, con 546 activos con un valor de 3.685 millones. Para esta operación, que se espera cerrar antes de final de año, cuenta con el asesoramiento de CBRE, Uría Menéndez y JP Morgan. La matriz Foncière des Régions, por su parte, es una de las mayores socimis de Europa, con un portfolio de 18.000 millones.

La compañía española estaba abierta a traspasar sus hoteles a través de una socimi conjunta con algún inversor, como hizo con sus viviendas de alquiler a Testa Residencial, una sociedad conjunta con Metrovacesa, pero al explorar el mercado encontró a este potencial comprador francés, señalan las fuentes conocedoras del proceso.

Primera gran desinversión de una socimi

Las socimis, las sociedades cotizadas de inversión inmobiliarias nacidas en 2014 a partir de un régimen fiscal propio, han sido ávidas compradoras en un mercado español en recuperación. Pero sin duda la gran protagonista ha sido Merlin Properties, que antes de la planeada venta de sus hoteles a Foncière des Murs, disponía de una cartera inmobiliaria de 9.300 millones de euros, creada desde cero en apenas dos años.

Las socimis cuentan con un régimen fiscal ventajoso, en el que no tributan por el impuesto de sociedades, a cambio de la obligatoriedad de repartir dividendos. Entre sus requisitos, también se incluye que estas compañías deben mantener durante tres años un activo antes de venderlo para beneficiarse de una exención fiscal en las plusvalías. Por eso, en los últimos años, básicamente han ganado tamaño rápidamente con la compra de activos.

Pero Merlin previsiblemente venderá sus hoteles antes de que acabe 2016, indican las fuentes conocedoras del proceso, sin cumplir el plazo de tres años, por lo que deberá pagar por las plusvalías de la operación. Con esta transacción, engordará en más de 500 millones su caja. Un flujo que podría destinar a nuevas adquisiciones o a reducir deuda, que alcanza los 4.730 millones.

Esta es la primera gran venta de Merlin. Previamente sacó de su cartera las viviendas destinadas al alquiler –activos que no encajan tampoco en su estrategia de inversión– heredados de la filial de Sacyr, para lo que constituyó la socimi Testa Residencial.

Además, el pasado mes vendió a Deka por 58 millones un local comercial en París procedente de Metrovacesa, ya que la socimi tampoco contempla las inversiones fuera de España.

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