Mercado inmobiliario

BBVA, Santander y Popular aportarán a Testa 800 millones en vivendas

Los bancos realizan una ampliación de capital que suscribirán mediante el traspaso de inmuebles

Promociones residenciales en el nuevo barrio de San Chinarro en Madrid.
Promociones residenciales en el nuevo barrio de San Chinarro en Madrid.

Santander y BBVA, y en mucha menor medida Popular, van a aprovechar su nueva participada conjunta Testa Residencial para quitarse activos inmobiliarios de su balance. La socimi, una nueva empresa que surge por la fusión aprobada en septiembre con los activos residenciales de Merlin Properties y Metrovacesa, prevé aprobar una ampliación de capital de 800 millones en dos semanas, que los bancos suscribirán con la aportación de viviendas, como confirman tres fuentes conocedoras de la operación.

Los planes de la banca pasan por trasladar alrededor de 4.000 viviendas a Testa, que las destinará al alquiler. Se espera que a finales de diciembre se finalice la operación, que actualmente se encuentra en el proceso de due dilligence, y finalmente sea aprobada en junta de accionistas en el mes de enero.

La decisión de estas tres entidades de traspasar los inmuebles está motivada por la necesidad de reducir su exposición al ladrillo, acelerada tras la circular de octubre del Banco de España que presiona al alza las provisiones por la carga inmobiliaria. Y además porque permite a los bancos seguir una estrategia de diversificación, trasladando los distintos tipos de inmuebles a varias empresas, en este caso, a un gestor especialista en alquiler que tras la aportación controlará alrededor de 9.500 viviendas.

Aunque la cifra final puede cambiar levemente en el proceso final de due dilligence, BBVA es la entidad que más activos aporta a la ampliación de capital, alcanzando alrededor de 400 millones. Por su parte, Santander, trasladará activos en el entorno de los 350 millones y, por su parte, Popular solo destinará inmuebles por 20 millones.

  • Nuevo reparto accionarial

Tras esta ampliación no dineraria, el reparto accionarial cambiará significativamente. Santander mantendrá una posición similar, alrededor de un 45%, y el que verá impulsada su participación será BBVA, que previsiblemente pasará de un 15% a un 35%. Incluso alguna de las fuentes conocedoras de la operación indica que podría prácticamente igualar al banco presidido por Ana Patricia Botín cuando se termine de evaluar las carteras propuestas por las entidades. Por su parte, Popular perderá ligeramente su cuota y se quedará en un 5%.

Esta ampliación tendrá como consecuencia inmediata que los antiguos accionistas de Merlin, cotizada en el Ibex 35, diluyan su participación. La socimi dirigida por Ismael Clemente aportó, en la creación de la compañía, las viviendas en alquiler procedentes de su anterior adquisición en 2015 de Testa, filial de Sacyr, ya que el residencial no es un negocio estratégico.

  • ¿Qué activos?

Tras la ampliación, el capital de Testa se incrementará casi en un 80%, pasando de los 1.050 millones actuales a los más de 1.800 millones a partir de enero. Para la tasación de los activos, el Banco de España ha elegido a la sociedad Valtecnic.

Los inmuebles que serán incluidos en esta operación deben contar con ciertas características, como que los bancos sean propietarios al menos el 50% de cada bloque de pisos para facilitar la gestión del alquiler. Las viviendas proceden en su mayoría de los antiguos fondos de estas entidades: Banif, de Santander, y BBVA Propiedad, aunque en parte también provienen de adjudicaciones.

Objetivo: un gigante de residencial en alquiler

La gran fusión en septiembre de la inmobiliaria Metrovacesa –controlada entonces por los bancos acreedores– con Merlin Properties dio lugar a una gran socimi cotizada en el Ibex 35 con 9.300 millones en activos comerciales (oficinas, retail y sector logístico), incorporados a la nueva socimi Merlin. Pero además, las dos empresas crearon Testa Residencial para agrupar sus pisos destinados al alquiler, donde los bancos controlan claramente la compañía.

Testa está presidida por Ignacio Moreno, exconsejero delegado de Metrovacesa, y cuenta con Miguel Oñate, un directivo procedente de Merlin, como consejero delegado. Esta sociedad se ha convertido a su vez en socimi, con lo que su destino final pasa por cotizar en Bolsa antes de dos años.

Este tipo de nuevas sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, creadas a partir de 2014, cuentan con un régimen fiscal especial, en el que no tributan por el impuesto de sociedades pero, en contrapartida, están obligadas a repartir dividendos anualmente. Además de Merlin, entre las grandes socimis se encuentra Lar España –más enfocada a centros comerciales–, Hispania –con una gran cartera de hoteles–, Axiare y GMP. Los expertos prevén que en su madurez, estas empresas dedicadas a los inmuebles en renta tenderán a la especialización.

Precisamente el objetivo de Testa es convertirse en el primer gigante español dedicado a la gestión del alquiler de viviendas, una figura empresarial con más desarrollo en otros países europeos. Las propiedades que aportan ahora los bancos se encuentran en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, San Sebastián, Pamplona, Mallorca, Valencia, Sevilla o Bilbao. Todos los pisos son de un segmento de calidad medio-alto.

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