Amortizar hipoteca o no: qué hacer si los tipos rondan el cero

Cuanto la rentabilidad del ahorro es superior al coste del crédito, es preferible posponer los pagos anticipados de la deuda

Puede que usted se encuentre en esta situación o similar: llega final de año y tiene una cantidad ahorrada -pongamos 40.000 euros- pero no sabe qué hacer con su dinero para sacarle algún partido, aunque sí tiene claro que no quiere correr riesgos. Echa un vistazo a los productos más conservadores y se encuentra con que los depósitos bancarios y la renta fija ofrecen bajas rentabilidades. Entonces se plantea que en vez de tener el dinero ‘muerto’ en el banco tal vez sea más rentable destinarlo a amortizar hipoteca de forma anticipada. En este punto, usted debe saber que, siempre y cuando no haya un beneficio fiscal, esta alternativa no merece la pena en términos financieros en el actual entorno de tipos de interés en mínimos históricos.

Las tasas rectoras del Banco Central Europeo (BCE) están en el cero desde el pasado mes de marzo como colofón a la política monetaria expansiva puesta en marcha para apoyar el crecimiento económico, incentivar el crédito y reconducir la inflación. Como consecuencia, el euríbor a 12 meses, que se utiliza de referencia en la mayoría de las hipotecas variables en España, ha caído en picado en los últimos años hasta cotizar en negativo, un terreno que no abandona desde hace nueve meses. El índice hipotecario ha cerrado octubre marcando un nuevo mínimo en el -0,069%. Así, el coste de la financiación se ha ido abaratando y la carga de intereses de las hipotecas es ahora mucho menor.

De acuerdo con los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el 24% de los hogares tiene pendiente devolver un crédito hipotecario. A priori, adelantando el pago del préstamo se estarían reduciendo los intereses totales que se abonan a lo lago de la vida de la hipoteca. Pero, calculadora en mano, en un momento en el que la financiación es casi gratis el ahorro en intereses es prácticamente nulo. Es por eso que desde un punto de vista financiero es más rentable amortizar cuando los tipos son más altos.

Por ejemplo, si se tiene una hipoteca en la quedan por devolver 100.000 euros en diez años y el tipo de interés que se aplica es del 0,4%, el coste total del préstamo al cabo de los diez años sería de 102.030 euros, sumando capital e intereses. Si se amortizan los 40.000 euros ahorrados, el principal pendiente quedaría en 60.000 euros y los intereses globales se reducirían poco más de 800 euros, hasta los 1.218 euros. La cuota mensual pasaría de 850 euros a 510 pero el ahorro de intereses al mes sería de apenas 20 euros.

Si esa misma operación de amortización se realiza con un interés más elevado, del 2% por ejemplo, al entregar los 40.000 euros la deuda hipotecaria contraída con la entidad pasaría de 110.416 euros a 66.249 euros. Esto es, que el hipotecado se ahorraría un total de 4.167 euros en intereses, a razón de 100 euros al mes.

En definitiva, cuanto más barato es un préstamo menor es el incentivo para amortizar antes de tiempo. Cabe explicar, sin embargo, que en un contexto de tipos normalizado, cuanto antes se amortice y se reduzca el capital pendiente, antes se dejan de pagar intereses sobre esa deuda. Esto es porque en España mayoritariamente se utiliza el sistema hipotecario francés, en el que las cuotas son constantes y lo que varía es la cantidad de intereses pagados, que va decreciendo, mientras que la amortización de capital se va incrementando. Los intereses que se abonan se calculan respecto la deuda pendiente. Es por eso que, como al principio de la hipoteca se debe todo el montante financiado, la cuota de intereses mensual es más elevada durante los primeros años. Es decir, que se pagan más intereses al comienzo que al final.

De acuerdo con Pau Monserrat, economista de iAhorro.com, “como norma general si el interés que se paga por la hipoteca es inferior a la rentabilidad de una inversión, entonces no conviene amortizar. Mientras que si se paga un interés alto y difícilmente se puede superar con una inversión, es preferible amortizar”. Y apunta que “en una época de tipos tan bajos como ahora, si la hipoteca es variable no vale la pena plantearse la amortización anticipada y es mejor guardarse el dinero para cuando el euríbor esté más alto porque el ahorro se notará más”.

DÓNDE INVERTIR

Si la conclusión de lo anterior es que no conviene amortizar hipoteca con los tipos al cero y, para ahorrar, más que guardar el dinero hay que ponerlo a trabajar, ¿dónde destinarlo entonces? Hace tiempo que los expertos repiten que los inversores tienen dos opciones: o activos con riesgo pero posibles revalorizaciones a medio y largo plazo o activos sin riesgo y sin apenas rentabilidad. Para los perfiles más conservadores que eligen no arriesgarse, existen algunos productos, como depósitos o cuentas, que rentan por encima de la media (y más que los intereses aplicados hoy día en algunas hipotecas tras la caída del euríbor).

A corto plazo, destaca el depósito de Selfbank al 2,50% TAE a tres meses para un importe máximo de 15.000 euros. Al vencimiento, la rentabilidad real es del 0,625%. ING Direct remunera el 1,50% a dos meses al abrir una Cuenta Naranja que al vencimiento del depósito sigue rentando el 0,20% TAE. Ambos son exclusivos para nuevos clientes. A 7 meses Novo Banco ofrece un interés del 1,25% TAE desde 25.000 euros. Y Banco Mediolanum ha estrenado un depósito a seis meses al 4% TAE para aportaciones mínimas de 2.500 euros si simultáneamente se contrata un producto gestionado por la entidad.

Amás largo plazo, Crédit Agricole, adscrito al fondo de garantía de depósitos francés, que cubre hasta 100.000 euros al igual que el fondo de garantía español, paga un 1,70% TAE a 36 meses a partir de 5.000 euros. Y WiZink, la nueva marca online de Banco Popular, da un 0,90% TAE a 14 meses desde 12.000 euros. Finalizado el depósito, la rentabilidad pasa a ser del 0,75% en la cuenta asociada.

Por el lado de las cuentas, en Bankinter es posible obtener un 5% TAE el primer año y un 2% TAE el segundo. Y hasta un 3%TAE renta la Cuenta 1,2,3 de Banco Santander para saldos entre 3.000 y 15.000 euros y la Cuenta Expansión Plus de Sabadell.

BENEFICIO FISCAL

Pero hacer una aportación adicional a la hipoteca siempre sale a cuenta si hay premio fiscal. Y hay que valorar si se puede exprimir al máximo la deducción en el IRPF por compra de vivienda, ya que con ningún otro producto sin riesgo se va a obtener una rentabilidad del 15% por el dinero.

Actualmente, en España, cerca de cuatro millones de hogares todavía se benefician de la deducción fiscal por inversión en vivienda habitual, por un importe de casi 2.500 millones de euros, según los datos recogidos en el proyecto de Presupuestos Generales del Estado de 2016.

Los que compraron la casa antes de 2013 tienen derecho a la desgravación fiscal que permite deducirse el 15% de las cantidades aportadas en la hipoteca hasta un máximo de 9.040 euros. Para alcanzar este tope la cuota mensual tendría que ser de 753,33 euros. Si el hipotecado paga menos, puede amortizar la diferencia antes de que termine el ejercicio, que tendrá que declararse en la primavera del año siguiente. Así, no solo está aligerando el préstamo sino que en términos financieros está rentabilizando un 15% el dinero. En este caso, el beneficio fiscal es mayor que el coste financiero. En la declaración de la renta, el ahorro fiscal alcanza hasta 1.356 euros.

Y si se está casado, cada cónyuge puede desgravar sobre la base máxima, con lo cual se dobla la base de la deducción.

La deducción por adquisición de vivienda habitual en el IRPF es, si se ha comprado antes de enero del año 2013, uno de los beneficios fiscales más importantes a los que una familia puede acogerse, asegura el experto de iAhorro.com.

Intereses variables versus fijos

Las hipotecas a tipo fijo han cobrado tal protagonismo que las entidades financieras las priorizan frente a las variables. Para incentivar su contratación, y mejorar su margen de beneficio en la nueva era de tipos cero, la banca ha reducido los intereses fijos drásticamente, por debajo incluso del 2% en los plazos más cortos.

El resultado es que el número de préstamos a tipo fijo constituidos sobre viviendas ya representa el 28% del total, cuando hace algo más de un año apenas suponía el 7%, según el INE. Y los datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) revelan que el tipo fijo hasta diez años y más ya supone más de la mitad de la nueva producción de hipotecas. Pero lo cierto es que el euríbor lleva muchos meses en cotas mínimas, aliviando las cuotas de los que tienen contratada una hipoteca variable. Y se estima que el índice hipotecario, que cotiza en negativo desde el pasado febrero, no regrese a tasas positivas hasta 2018 como pronto. Según Bankinter, el euríbor terminará este año en el -0,07%. Ya en la segunda mitad de 2017 y la primera parte de 2018 volverá al cero por ciento para a finales de ese ejercicio repuntar al 0,10%. Otras fuentes financieras prevén que se mantendrá en negativo hasta 2019.

De cumplirse las previsiones, los que decidan optar por hipotecas variables se beneficiarían durante algunos años más de los tipos bajos. No obstante, los expertos sostienen que los tipos cero no serán para siempre y llegará un momento en que el euríbor repuntará. Tendrá que subir bastante, eso sí, hasta llegar a compensar la contratación de los tipos fijos, cuya principal ventaja es una cuota estable que libera al hipotecado de las fluctuaciones de los tipos de interés, siempre imprevisibles. Ofrecen tranquilidad durante la vida del préstamo, aunque ahora mismo se tengan que pagar más intereses frente a las variables. Según un reciente estudio de Kelisto.es, “los intereses que un consumidor tendría que pagar por financiar la compra de una vivienda con una hipoteca fija superan, de media, en un 5,95% a los que tendría que abonar con una hipoteca variable”. Con todo, ya hay hipotecas fijas más baratas que algunas variables, aunque las condiciones son muy distintas, empezando por los plazos. El tipo fijo más bajo lo comercializa Liberbank, del 1,20% a 15 años. También un 1,20% ofrece Bankinter en su hipoteca variable, aunque tiene un tipo de salida del 1,50% el primer año y el periodo de amortización es de 30 años. La misma entidad dispone de una hipoteca fija al 1,40% a 10 años, y BBVA pone sobre la mesa un tipo fijo del 1,70% a 15 años. La hipoteca variable más barata es la de ING Direct, al 0,99% hasta 40 años. Kutxabank dispone de un tipo variable del 0,95% a 30 años, pero durante el primer año el interés es invariable en el 1,40%.