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Axesor. La opinión del experto

Colonial: El desafío de gestionar el elevado apalancamiento

Ampliar el vencimiento de los 3.200 millones de deuda aumenta el margen de maniobra

Aunque en su día fue emblema de los más graves excesos de la burbuja inmobiliaria, Colonial es ahora una empresa que está en pleno proceso de expansión internacional, según ha reconocido públicamente la dirección y tiene como objetivo de desembarcar en nuevos mercados (sus fuentes de ingresos se distribuyen básicamente entre Madrid, Barcelona y París) para diversificar sus ingresos.

La compañía cerró el primer semestre del año con un beneficio neto de 230 millones de euros, con un incremento del 13% sobre el mismo periodo del año pasado. Su punto de diferenciación es su amplia cartera de activos que, de acuerdo con los datos aportados por la propia compañía, se ha revalorizado en un año un 13% en términos Like for Like (es decir, tomando en cuenta los activos ya existentes) y alcanza actualmente un valor de unos 7.556 millones de euros. Ahora, el gran desafío es gestionar un nivel de apalancamiento que aún es elevado.

La inmobiliaria patrimonialista exhibe en su balance consolidado un volumen de deuda con entidades de crédito que al cierre del primer semestre se situaba en 3.267 millones de euros (un año antes era de 3.058,3 millones de euros), si bien es, en casi su totalidad, deuda de largo plazo. El equipo de analistas de Axesor otorga a Colonial un rating, no solicitado, de BB+ con tendencia positiva. La inmobiliaria tiene posibilidades de mejorar a corto plazo su calificación crediticia, debido a la consolidación registrada en el crecimiento, así como a la madurez del negocio y el equilibrio de la situación financiera.

Axesor otorga a Colonial un rating, no solicitado, de BB+ con tendencia positiva

Por otra parte, las emisiones de bonos realizadas tanto por el holding como por la filial francesa SFL han optimizado las condiciones financieras, extendido los vencimientos y diversificado la estructura de la deuda, lo que ha llevado a una reducción de las necesidades operativas de financiación. Adicionalmente, la política de dividendos moderada, el flujo de explotación positivo y la tesorería mantenida dotan a la compañía de una situación de liquidez apropiada. Todo esto no evita, no obstante, que la compañía siga reflejando una capacidad ajustada para atender el endeudamiento financiero. Con todo, parecen quedar muy atrás los tiempos en que la compañía llegó a encontrarse en una situación crítica: su deuda alcanzaba los 9.000 millones de euros, mientras que su cuenta de resultados arrojaba unas pérdidas de 2.300 millones de euros.

Para salir de aquella situación, fue necesario que los acreedores aceptaran en su momento un canje masivo de deuda por capital. Bajo una nueva dirección, la compañía fue corrigiendo sus errores, convirtiéndose en pionera al crear su propio ‘banco malo’ de activos tóxicos. Actualmente, las inversiones inmobiliarias de la cartera patrimonialista se caracterizan por su buena calidad, estando compuesto su portfolio por oficinas en más de un 90%, fundamentalmente destinadas a clientes prime, con una ocupación media que ya alcanza cifras del orden del 97%. El buen comportamiento de la actividad core business del grupo se ve reflejada en unos elevados niveles de rendimiento operativo y de rentabilidad financiera.

Sin embargo, los recientes movimientos de los principales accionistas de la compañía se están convirtiendo en un foco de incertidumbre e inestabilidad. En el año 2014, el Grupo Villar Mir se convirtió en el mayor accionista de la compañía, al hacerse con el 24% de las acciones. Desde entonces, el Grupo Villar Mir ha ido deshaciendo posiciones, hasta el punto de que se sienta ahora en el consejo con un porcentaje de derechos de voto equivalente al 7,3%, aunque a través de la adquisición de determinados instrumentos financieros tiene la opción de elevarse hasta el 12,27%, en virtud de las últimas operaciones realizadas en julio. La incertidumbre asociada a este vaivén de cambios accionariales invita a la cautela en la valoración del management de la compañía, si bien éste se caracteriza por una gestión excelente, dirigida hacia la reestructuración y el saneamiento financiero.

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