¿Es el momento de optar por una hipoteca fija?
Aunque para muchos les parezca poco, que abril haya cerrado con un 14,8% de las hipotecas constituidas como fijas es todo un record. Hace un año, el volumen de contratación de este tipo de préstamos era de la mitad y en lo más alto de la contratación hipotecaria, antes del estallido de la burbuja del ladrillo, apenas alcanzaban el 2% del total. ¿Ha subido tanto el interés del cliente por este tipo de productos? Más que esto, lo que nos encontramos es que los bancos han aumentado la oferta y mejorado las condiciones de este tipo de préstamos.
Este es el punto esencial en todos los productos financieros pero mucho más relevante en las hipotecas. El cliente se adapta a lo que ofertan los bancos y por ello, sencillamente para no contratar el mismo es tan simple como ofrecer unas condiciones malas por el cliente y es lo que se ofrecía
- ¿Qué ha cambiado en las hipotecas fijas?
La coyuntura actual de tipos de interés negativos está dificultando el negocio clásico de los bancos, su margen de intermediación. De hecho, el primer gran movimiento en sus productos hipotecarios en renta variable ha sido la de proteger este margen, estableciendo por ejemplo tipos fijos durante los dos o tres primeros años de constitución de este producto. Esto puede ser insuficiente para muchas entidades, ya que el consenso de la mayoría de los analistas apuesta por tipos de interés negativos o cercanos a cero durante mucho más tiempo.
En esta coyuntura, tener una hipoteca fija que garantice un 2-2,5%, durante todo este tiempo da seguridad al banco. Por ello, la mejora tan importante en condiciones. Primero como hemos visto en tipos de interés. Tener una hipoteca fija al 2,5% frente a una hipoteca variable a euríbor + 1% (tipo medio de buena parte de este tipo de préstamos) supone pagar apenas un 1,55% más en este momento. Nada que ver con las enormes diferencias de antes de la crisis del ladrillo. Entonces con tipos algo más altos pero diferenciales inferiores (hasta de euríbor + 0,3%) las mejores hipotecas fijas se movían entorno al 7,5%, es decir con un diferencial del 5%.
Pero no sólo eso. La segunda gran limitación la teníamos de los plazos. Era muy complicado encontrarte con hipotecas por encima de los 12-15 años de plazo. Con ello se limitaba la concesión a importes más pequeños –en hipotecas importantes al ser un plazo corto se disparaba la cuota- y se expulsaba del negocio por ejemplo de las viviendas de las grandes ciudades, mucho más caras.
- Un ejemplo práctico para el cliente
Tener hipotecas a 25 años al 2,5% abre un abanico de posibilidades al cliente que puede optar por la seguridad de pagar siempre lo mismo sacrificando o perdiendo dinero en el corto plazo. Sin saber, hasta cuándo vamos a tener unos tipos tan bajos, esta “pérdida” o pagar más se prolongará hasta que el euríbor alcance una cuota alrededor del 1,5%, estando en estos meses su máxima pérdida, ya que aunque el euríbor pueda bajar algo más lo hará mínimamente (difícilmente más de una o dos décimas).
Si ponemos como ejemplo una hipoteca de 150.000€ a 25 años y el 2,5% fijo, frente a otra de las mismas condiciones pero a euríbor + 1%, por la fija pagaríamos 672,93€ al mes, por la variable 565,67€. Una diferencia considerable de algo más de 107€ al mes. Este pago de más de 1.285€ al año es más que importante, pero ni va a ser eterno ni en la misma cuantía. Con que el euríbor suba hasta el 1% solamente, ya la cuota de la hipoteca variable subiría hasta los 633,56€, o lo que es lo mismo, 39,33€ al mes o 472,44€ al año. Eso sí, según suba el euriíbor irá empeorando los tipos fijos que ofrezcan los bancos.
En 25 años de hipoteca, se puede ver una oscilación importante de tipos. Puede que el efecto global convierta la hipoteca fija más rentable que haber optado por la variable o viceversa. Lo que está claro es que nunca la diferencia entre una hipoteca fija y variable ha sido menor, y por ello, el “coste” por esta tranquilidad nunca ha sido tan bajo.