La oportunidad de invertir en el sector inmobiliario
En el primer trimestre de 2016, la inversión inmobiliaria ascendió a 2.100 millones de euros, lo que supone el segundo mejor inicio de año desde el inicio de la crisis en 2008. Además, en 2015, el ejercicio cerró con una inversión que alcanzó los 21.983 millones.
Estos datos demuestran que la inversión en el mercado inmobiliario a través de los fondos de inversión es una opción interesante a tener en cuenta por parte de los inversores, ya sea en España o a nivel global. Cualquiera que pretenda invertir en este sector puede hacerlo comprando directamente un inmueble, adquiriendo deuda sobre activos inmobiliarios o, de manera alternativa, a través de fondos de inversión que inviertan en dichos activos.
Mientras la primera opción permite el disfrute del activo al inversor/propietario, el resto de modalidades dan simplemente la posibilidad de disfrutar de la rentabilidad del activo, pero cuentan con una ventaja interesante: la liquidez, sobre todo si estamos pensando en activos cotizados en mercados regulados con liquidez diaria.
Esta forma de invertir, a través de acciones globales inmobiliarias admitidas a cotización, permite disfrutar de la rentabilidad del activo a largo plazo, una rentabilidad siempre comparable a la de la renta variable global. En los últimos 15 años, y a pesar de haber atravesado una da las peores crisis inmobiliarias de la historia en el sector, este tipo de inversión ha proporcionado una rentabilidad superior a la de cualquier otro activo, concretamente del 10,7% anual.
A la hora de invertir en este tipo de activos hay que tener en cuenta algunos aspectos que les caracterizan. Por ejemplo, en periodos cortos de tiempo, su correlación con el resto de la renta variable es alta, aunque en el largo plazo el activo está altamente correlacionado con el subyacente (la evolución del precio de los inmuebles). Así pues, aunque en el corto plazo debamos asumir la volatilidad intrínseca de la renta variable, en el largo, su rentabilidad vendrá marcada por la total de los inmuebles. Actualmente, desde la crisis de 2008 y 2009, la correlación del índice sectorial con los índices generalistas es especialmente alta.
Asimismo, la inversión en el sector inmobiliario aporta un extra de rentabilidad sin incrementar el riesgo (analizando la frontera eficiente en un horizonte temporal de 8 años). Por ello, es aconsejable tener entre el 15% y el 20% del patrimonio invertido en esta clase de activos.
Para analizar adecuadamente la rentabilidad de la inversión en REITs o inmobiliarias cotizadas frente a cualquier otro tipo de inversión se debe utilizar la perspectiva de retorno total de la inversión (total return o TR), ya que la rentabilidad por dividendo en esta clase de activos es más alta que la de la renta variable en general. Hay que tener presente que el crecimiento de los dividendos ya compensa con diferencia la inflación.
Otro de los aspectos que me gustaría mencionar es la recurrencia a la idea preconcebida de que las subidas de tipos de interés perjudican a la inversión en esta clase de activo. Se puede demostrar de una manera empírica que esta afirmación no es cierta. Para ello, hemos analizado la reacción de los índices de renta variable sobre activos inmobiliarios y los índices generalistas de esta clase de activos en los tres últimos periodos de subidas de tipos de interés en EE UU. Las principales conclusiones que hemos obtenido tras realizar este análisis han sido que, en los tres periodos analizados, la reacción es distinta en cada uno de ellos y la reacción del sector respecto a los índices generales no es diferencialmente negativa. Asimismo, más allá de la incertidumbre del primer periodo de subida de tipos, si estas alzas van acompañadas de una mejora de la economía e inflación de demanda, el incremento de rentas neutraliza el impacto de mayores tasas de descuento.
En otras palabras, la inversión en el sector inmobiliario se puede considerar como una buena opción para aquellos inversores que deseen obtener una interesante rentabilidad a largo plazo y diversificar su patrimonio. El porcentaje adecuado rondaría entre el 15% y el 20%.
Josep Monsó es gestor de GVC Gaesco Gestión.