Tribuna

Por un mercado residencial sano

Ya nadie pone en duda que el mercado de la vivienda en España está recuperándose a buen ritmo. El abultado stock de vivienda disponible que no encontraba comprador se ha ido reduciendo a causa del mejor comportamiento de la demanda, estimulada por un incremento general de la renta familiar y por una reducción paulatina del endeudamiento de los particulares.

La actividad promotora ha sido prácticamente testimonial en estos últimos años, con lo que la demanda está eminentemente consumiendo stock preexistente. En algunas ciudades, como es el caso de Barcelona y Madrid, ya se observan tensiones por la inexistencia de oferta de obra nueva y se están registrando notables incrementos de precio. No es de extrañar, por tanto, que esta nueva situación esté alentando a actores de diverso perfil a lanzarse a la actividad promotora. La ecuación que rige la fijación del precio de la vivienda es sencilla, y como en cualquier otro mercado, viene determinada por la situación de la oferta y la de la demanda. La amenaza está servida: la situación actual de robustez de la demanda junto a la escasez de la oferta en algunas zonas puede provocar subidas descontroladas del precio de la vivienda. Una rápida escalada de precio tendría efectos indeseados tanto para el que quiere comprar una vivienda como, por paradójico que parezca, para el promotor profesional. La respuesta a cómo podemos evitar incrementos excesivos del precio de la vivienda la encontramos en la contención del nivel de endeudamiento, tanto de los promotores como de los compradores de vivienda. En este sentido, contamos casualmente con un aliado de excepción: Basilea III. Los Acuerdos de Basilea, que tienen por objetivo configurar un sistema financiero más sólido, y por lo tanto, menos sujeto a riesgos, ejercen un control férreo sobre la financiación a promotores, pues es el tipo de préstamo cualificado de mayor riesgo y que obliga a las entidades financieras a consumir más capital de sus balances.

Las exigencias de Basilea están obligando a la banca a ser sumamente cautelosa en la concesión de préstamos a promotor. Esto se está traduciendo en un protocolo de actuación más saludable que el imperante en épocas precedentes. Para empezar, las entidades financieras están aplicando un mayor rigor financiero en el análisis de los proyectos inmobiliarios. Solo son susceptibles de obtener financiación aquellos promotores que cuentan con experiencia acreditada o con maneras de proceder sumamente profesionalizadas. No obstante, la verdadera novedad respecto el período del boom residencial de los años 1996 a 2006, es que la financiación concedida actualmente no suele superar el 60% del valor del proyecto, lo que obliga al promotor a adquirir con fondos propios su materia prima esencial, es decir, el suelo donde se emplazará la promoción. Este cambio es esencial empuja indefectiblemente al promotor a una mayor profesionalización de su actividad, ya que un eventual fracaso del proyecto inmobiliario que éste arroja al mercado le obligaría a asumir pérdidas cuantiosas desde el primer momento. Este nuevo escenario exige al promotor que configure una cadena de valor estricta y optimizada, puesto que no puede permitirse fallos en la fase de producción, a diferencia de lo que ocurría durante la época del boom, en la que todos los errores se veían graciosamente corregidos por un ininterrumpido crecimiento del precio de la vivienda.

Por su parte, el comprador de vivienda también está sujeto a un mayor rigor en el análisis de su solvencia y de su capacidad de devolver el préstamo. De este modo, la demanda en compra no se universaliza como en la etapa anterior, reconduciéndose parte de esta demanda, considerada como no solvente, al mercado de alquiler. Es obvio que el acceso a la vivienda es un derecho inalienable, pero sólo en España pareciera que se había interpretado este derecho en su acepción de debo ser el propietario de la vivienda que ocupo, lo que causaba no poca perplejidad en el entorno europeo, donde el mercado de alquiler está muy desarrollado. Convengamos que esta mayor rigidez en la concesión de préstamos es la herramienta más efectiva para la deseada contención del precio de la vivienda. La observación de las series históricas evidencia que los ciclos económicos son inevitables y, puesto que sabemos que van a seguir produciéndose, debemos intentar que nos cojan menos desprevenidos. Dejemos de desear manga ancha en la concesión de préstamos por parte de los bancos y tratemos de configurar un mercado residencial con un comportamiento más saludable.

Anna Gener es Directora General Aguirre Newman Barcelona.

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