Qué provincias tienen menos stock de casas nuevas y por qué
Es cierto que no existe un estudio riguroso y exhaustivo que haya sido capaz de determinar a cuánto asciende el stock de viviendas nuevas sin vender, pero sí se han podido realizar distintas aproximaciones que, más que una cifra absoluta, buscan constatar qué está pasando con estas casas, si se están vendiendo o no y en qué medida o a qué velocidad.
Se trata de un dato de gran utilidad, sobre todo, para los promotores que han logrado sobrevivir a la mayor crisis que se recuerda en el sector inmobiliario desde la democracia. Y además es un factor que puede incidir y de qué manera en la fijación de los precios de los inmuebles. Así, a más oferta de casas de nueva construcción, la presión hará que los precios bajen. Por el contrario, según se van agotando las existencias, los precios se estabilizan o inician un suave ascenso porque la demanda que va buscando obra nueva ya no encuentra lo que quiere y quizás haya llegado el momento de iniciar alguna promoción.
El único estudio fiable que existe hoy en día y se actualiza periódicamente es el que elabora la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco), cuyas últimas cifras son relativas al último trimestre de 2014. Según este informe, el excedente total cerró el ejercicio pasado con un total de 439.617 casas nuevas en venta, un 36,52% menos el máximo de la serie alcanzado en 2010, cuando se llegó a contar con 692.560 viviendas sin vender en todo el país.
Como era previsible, esa disminución no se ha producido por igual en todos los territorios. El informe mide el stock de dos maneras. Primero en términos absolutos y después con la ratio de cuántas viviendas permanecen sin vender ni alquilar por cada 100.000 habitantes. Quizás esta última sea la forma más correcta de hacerlo, ya que no es lo mismo el stock que puede haber en zonas densamente pobladas como aquellas próximas a las grandes urbes o donde se concentran los principales polos económicos, que en las pequeñas ciudades o las áreas eminentemente rurales.
En su análisis, Cepco asegura que a finales de 2014 existían un total de 25 provincias donde el excedente inmobiliario se situó por debajo de las 1.000 viviendas por cada 100.000 habitantes, un umbral considerado técnico, según el cual ya no es descabellado iniciar la actividad de nuevas promociones en esas áreas. ¿Dónde se localizan entonces esas nuevas oportunidades? Hay dos tipos de provincias con bajo stock.
De un lado, las de siempre, aquellas donde se registra mayor actividad económica y, por tanto, en cuanto mejoró la coyuntura general y se recuperó el flujo de la financiación, las ventas de casas se reactivaron y con ellas se empezó a drenar el excedente a buen ritmo. Es el caso de Madrid, Barcelona, Valencia, las tres provincias vascas, Navarra, Baleares o Las Palmas de Gran Canaria.
Y de otro se encuentran las provincias que nunca tuvieron un nivel de viviendas de nueva construcción en venta preocupante, como es el caso de todas las provincias gallegas menos Lugo, Cantabria, y las dos extremeñas.
En un tercer grupo se clasificarían los casos particulares de Salamanca y Valladolid, que en estos cuatro años han logrado reducir su stock de casas prácticamente a la mitad gracias al fuerte ajuste acometido en los precios. O el ejemplo de las provincias andaluzas donde menos casas nuevas en venta se habían heredado de la burbuja inmobiliaria (Sevilla, Jaén, Córdoba, Huelva, Granada, Málaga y Cádiz) y gracias a una fuerte reducción de los precios se ha logrado que hoy esas siete se encuentren entre las zonas donde se puede volver a edificar. Solo Almería se salva de esa drástica reducción del stock. Ya fue en 2009 la provincia que tenía un excedente más elevado y hoy continúa con una ratio de 2.250 casas nuevas en venta por cada 100.000 habitantes.
Junto con Almería hay zonas donde es probable que parte de esa oferta heredada del boom no se llegue a absorber nunca. Son promociones que se construyeron sin tener en cuenta las necesidades realistas de vivienda, en zonas normalmente alejadas de los núcleos urbanos y sin los equipamientos sanitarios o educativos ni las infraestructuras de transporte necesarias. Castellón, Teruel, Toledo, Ciudad Real o La Rioja son buen ejemplo de ello, también.
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