El poder del accionista en el sector inmobiliario
En el mundo empresarial existe un mantra según el cual lo primero es el cliente, lo segundo es el empleado y lo tercero es el accionista. Por lo tanto, si cuidas a los dos primeros, el tercero debería ir bien. Sin embargo, en este momento, en el sector inmobiliario, parece que es el accionista quien ocupa el primer lugar en el caso de muchos de los fondos cotizados, situación que no es la idónea.
Antes de entrar en este tema es importante considerar que el cliente, en el caso del sector inmobiliario, es el ocupante/inquilino y usuario final de cada inmueble, quien también puede ser considerado el principal adversario del propietario. Sin embargo, está comprobado que aquellos propietarios que trabajan en colaboración con sus inquilinos están entre los más exitosos. Por ejemplo, en los centros comerciales, el propietario e inquilino comparten el objetivo común de atraer el máximo número de visitantes posible y en oficinas hay propietarios e inquilinos que firman acuerdos para mantener el espacio más moderno, flexible y sostenible dentro del límite permitido por el nivel de renta pagado. Se deduce entonces que es importante que un fondo inmobiliario esté en sintonía con las necesidades de sus clientes.
Por otro lado tenemos al accionista ¿Por qué el interés de este puede no estar alineado con los objetivos del fondo? Desde 2008, el accionista del sector inmobiliario ha sufrido, y de repente parece que esta situación tiene que cambiar. Durante el último año y medio, a través de las Socimi, hemos visto un nuevo ejército de accionistas entrando en el mercado inmobiliario y deseando ver retornos positivos. En mi opinión, el accionista de hoy está hambriento por conseguir buenas rentabilidades, no solo a medio/largo plazo, sino también a corto plazo e independientemente de las estrategias de maximización de valor del inmueble a futuro. Esto puede ir en contra del objetivo del gestor del inmueble (el fondo), que debería tratar de encontrar la mejor estrategia comercial, legal y técnica para cada activo que maximice el valor a futuro, aunque hoy implique desembolsos (capex).
Por último, ¿las Socimi cómo se están comportando en su entorno? En un mercado en el que acaban de nacer las Socimi, se ha creado una situación de competencia feroz entre estas para atraer accionistas y para adquirir inmuebles, resultando esto último en un repunte de precios antes de ver una verdadera recuperación de rentas, aunque parece una recuperación bastante cierta. De hecho, aquí se genera una situación en la que podemos pensar que una Socimi está comprando por encima de lo que a priori consideramos mercado, pero que automáticamente se ha convertido en un comparable de mercado. Entonces, ¿las Socimi están realmente comprando en línea de mercado o no? ¿Van a estar dispuestas a reconocer que han pagado por encima de mercado para adquirir los activos según dicta su business plan?
Aquí es cuando un valorador externo/auditor de la compañía llega al gran dilema de emitir una opinión de valor por debajo del precio de compra cuando tiene un comparable único que ha sido la propia compra. ¿Cómo puede justificarlo? Asimismo, la Socimi también se encuentra ante el dilema de admitir ante sus accionistas que ciertos activos han sido comprados por encima de mercado o que necesitan capex/inversiones que les obligan a registrar en libros caídas de valor a corto plazo.
Lo que realmente me preocupa ahora mismo con el nuevo sector cotizado de las Socimi es su lucha por la publicación de resultados positivos. Para las Socimi es importante mostrar que la evolución de valor de sus carteras es positiva pero, a nivel activo, me sorprende que en general estén registrando en sus libros un ajuste en valor positivo de cada inmueble. Cierto es que todavía es muy pronto para juzgar el comportamiento de estas recién creadas Socimi, y supongo que se irán estabilizando, pero con el tiempo creo que las que sean capaces de generar la máxima confianza en su gestión, transparencia y buen gobierno serán aquellas capaces de incorporar en sus cuentas bajadas temporales de valor de activos, por ejemplo, cuando un inquilino deja de ocupar un edificio y es necesario invertir capital para reposicionar y mejorar el inmueble.
En mi opinión, el fondo inmobiliario cotizado que muestre la transparencia y liderazgo necesario para publicar resultados negativos a corto plazo, dentro de un plan estratégico a largo plazo para cada uno de sus inmuebles, será un fondo ejemplar y un lugar incluso más seguro para el dinero de los accionistas.
Tony Loughran es socio y director de Valuation & Advisory en Cushman & Wakefield España