En 2014 la actividad supuso 80.600 millones en Europa

España pasa el relevo a Italia en venta de préstamos al ladrillo

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En 2014 se vendieron en España más préstamos ligados al sector inmobiliario que en toda Europa continental. El pasado año fondos extranjeros adquirieron préstamos inmobiliarios en el país por valor de 16.284 millones de euros. Sólo Reino Unido e Irlanda superaron a España. En total en Europa el pasado ejercicio se efectuaron transacciones sobre préstamos inmobiliarios por valor de 80.600 millones de euros, de acuerdo a un estudio realizado por la consultora Cushman & Wakefield (C&W), la mayor cifra alcanzada nunca en este segmento de negocio en Europa.

La reestructuración estatal acometida por varios países en la reordenación de deuda inmobiliaria, con la creación de los conocidos como bancos malos (Sareb en España; Nama en Irlanda, que acogió también los activos tóxicos del Irish Bank Resolution Corporation, Ibrc; Ukar en Reino Unido), junto a los bajos tipos de interés y la fortaleza financiera de fondos estadounidenses impulsaron este tipo de operaciones. Firmas como Lone Star, Cerberus o Blackstone fueron los principales compradores de préstamos ligados al sector inmobiliario español, y europeo en general.

“En 2014 hubo 16 operaciones de este tipo que superaron los 1.000 millones de euros de valoración”, destaca Federico Montero, director de venta de préstamos de la consultora C&W. “En 2013, que hasta el pasado año era récord de ventas de préstamos inmobiliarios en Europa, se llevaron a cabo cuatro transacciones de más de 1.000 millones”, añade. En España sobresalieron la venta de la cartera de créditos de CatalunyaCaixa (operación Hércules) a Blackstone, valorada en 6.400 millones de euros; y la venta de la cartera de préstamos inmobiliarios de Eurohypo en el país (operación Octopus), valorada en 4.400 millones de euros y que adquirieron Lone Star y JPMorgan.

Los expertos distinguen los préstamos que componen las carteras en venta en performing (el acreedor cumple con los pagos, el préstamo no tiene complicaciones); subperforming (el acreedor cumple con los pagos pero el valor del activo es inferior al del préstamo); y nonperforming (el acreedor no cumple con los pagos, no paga intereses ni amortizaciones...). C&W estima que en España en 2014 el 30% de los préstamos inmobiliarios vendidos fueron performing, alcanzando esa categoría el 50% en la operación Octopus. En general la mayoría de los préstamos vendidos guardan complicaciones.

Italia atrae los focos en 2015

“No creo que pueda volver a repertirse una cifra como la alcanzada en 2014”, comenta Montero. La consultora inmobiliaria estima que este año la cifra de venta de préstamos ligados al sector inmobiliario se situará entre los 60.000 y 70.000 millones de euros. Tampoco en España se volverá a alcanzar la cifra del pasado año, aunque Sareb y bancos extranjeros con activos tóxicos en el país todavía llevarán a cabo venta de carteras.

“España continuará atrayendo inversores, pero el foco ahora se va a instalar sobre Italia”, considera C&W en su informe. Los propietarios de carteras de préstamos ligados al sector inmobiliario en Italia “van a tomar decisiones de venta más pronto que tarde”, indica. También es previsible mayor actividad en Alemania y Holanda.

En los próximos días se espera que se comunique el resultado de la operación Gaudí, la venta de préstamos inmobiliarios en manos del banco malo alemán, FMS Wertmanagement, por 750 millones. Muchos de estos préstamos están en España, entre ellos los ligados a la venta del hotel Arts de Barcelona.

En Irlanda prácticamente se ha cerrado la venta de activos tóxicos del banco malo Ibrc, pero todavía quedan pendientes otras operaciones sobre carteras del Nama.

‘Spain is diferent’, en la recuperación de activos

Una vez que los fondos de inversión adquieren las carteras de préstamos inmobiliarios, el trabajo continúa. Tras la labor de valoración y puja en la subasta de los activos, las sociedades de inversión trabajan en la recuperación de los préstamos adquiridos. Se trata entonces de constatar que los préstamos adquiridos se encuentran en la situación en la que teóricamente se han comprado y después contactar con el acreedor y aclarar el estado del préstamo. Esta labor “en Reino Unido o Irlanda supone un trabajo de entre tres y seis meses”, estima Reno Cardiff, director de C&W, “mientras que en España se alarga hasta los dos años”.

El principal motivo de que en el mercado español el tiempo de recuperación de los activos sea mayor es que cuando los fondos tratan de negociar con el acreedor se encuentran con que la empresa deudora está en concurso de acreedores. La situación concursal “hace que todo se prolongue”.

El mayor tiempo empleado en este proceso provoca que los costes sean mayores para los fondos de inversión y que el riesgo de la operación se intensifique por la situación concursal. “A veces los plazos se alargan tanto que para los fondos es conveniente incluso ofrecer al acreedor pagarle cierta cantidad a cambio de liberar el activo”, comenta Cardiff. “Esto es impensable en otros mercados europeos”, señala el directivo de la consultora inmobiliaria.

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