Centros comerciales, los inversores siguen con hambre
Socimis y fondos extranjeros mantienen el interés El consumo y la bajada de los tipos ayudará a mantener el empuje del sector en España
Los centros comerciales brillaron en 2014 en la industria inmobiliaria española. De los aproximadamente 7.000 millones de euros de negocio que movió el sector inmobiliario en total, unos 2.500 millones se generaron en centros comerciales, donde se registraron cerca 30 operaciones. Se trata de cifras muy superiores a las alcanzadas ejercicio tras ejercicio desde 2007. ¿Fue 2014 un año inusual o se mantendrá la tendencia en los próximos años? La mayoría de expertos son optimistas y consideran que si bien es difícil alcanzar o superar los 2.500 millones, el sector sigue atrayendo el interés de los inversores.
Otros factores como el programa anunciado el mes pasado de compra de deuda por el BCE –desde el próximo mes y hasta septiembre de 2016 (como mínimo) 60.000 millones de deuda pública y privada, 1,14 billones de euros en 19 meses–; los bajos tipos de interés, prácticamente a cero –el BCE anunció una rebaja de tipos al 0,05% el pasado mes de septiembre–; y la previsible mejora del consumo y de la economía española, o la caída del precio del petróleo, o la liberalización de los horarios sustentan las consideraciones positivas sobre cifras de inversión en centros comerciales para 2015.
Según las cifras provisionales que maneja la Asociación Española de Parques y Centros Comerciales (AECC), la compraventa y ampliación de estos centros generó el pasado año 2.500 millones de euros, un 222% más que en el año anterior. “Es un producto muy atractivo para los fondos extranjeros y españoles”, comenta Javier Hortelano, presidente de la AECC.
Plenilunio, la próxima gran operación
La venta de Plenilunio, que podría cerrarse entre este mes y principios de abril, será previsiblemente la mayor operación del sector de centros comerciales en España del año y una de las mayores de la última década.
El centro situado en Madrid cuenta con 220.000 metros cuadrados de superficie de los que 70.000 son superficie comerciable, repartido en tres plantas y más de 2.500 plazas de aparcamiento. El fondo norteamericano Orion inició un proceso de venta del centro en la segunda mitad del pasado año y según fuentes del sector el precio que podría alcanzar sería cercano a los 400 millones de euros. Orion compró Plenilunio en 2009 a Santander por 235 millones de euros. La entidad financiera adquirió el centro comercial promovido por la inmobiliaria Riofisa en 2006.
De acuerdo a las fuentes consultadas el grupo francés Klépierre y el gestor de inversiones inmobiliarias Invesco Real Estate son los mejores posicionados para hacerse finalmente con Plenilunio. Las mismas fuentes también consideran que el grupo franco holandés Unibail Rodamco no desistirá de tratar de comprar el centro madrileño y consolidarse como el primer propietario de centros comerciales en España.
El representante de la patronal considera que “será difícil volver a alcanzar ese nivel” en 2015. “Se trata de un sector maduro”, comenta, “seguirá habiendo aperturas pero se producirán más ampliaciones y remodelaciones de los centros que ya exiten”.
José Antonio Martín-Borregón, primer ejecutivo en España de CBRE Global Investors, gestora de activos inmobiliarios con 93.000 millones de dólares bajo gestión, considera que el sector de los centros comerciales en España no sólo mantendrá la tendencia de 2014 sino que superará las cifras registradas. “Creo que los 2.000 millones o 2.500 millones de euros son cifras razonables para el mercado español y que incluso van a aumentar”, afirma. “Los inversores perciben el sector como una oportunidad, con rentabilidades atractivas, y el plan del BCE y los tipos bajos impulsarán la inversión”, explica.
“En 2014 se alcanzaron buenas cifras y no hubo facilidades de financiación”, advierte. CBRE Global Investors, del grupo CBRE, que nació tras la adquisición de ING REIM Europa, Asia, Select e ING Clarion Real Estate Securities, prevé invertir en España, donde posee 19 centros comerciales, este año 930 millones.
El año 2014 “fue espectacular para los centros comerciales”, comenta Rupert Lea, socio y director nacional de retail de la consultora Cushman & Wakefield, que contabiliza más de 27 operaciones y unos 2.500 millones de euros en transacciones “cuando la media venía siendo de unos 1.000 millones”. Lea considera que en 2015 la cifra de inversión rondará los 2.000 millones y que asistiremos a un crecimiento de operaciones sobre centros comerciales secundarios.
El ejecutivo de Cushman & Wakefield estima que la rentabilidad para un inversor en centros comerciales –ingresos del centro dividido entre precio de compra; cuanto más baja es la rentabilidad estimada, más caro se supone que ha sido el precio de adquisición– estará durante este año en el entorno del 5%-5,25%, mientras que en centros alejados de los centros urbanos se situará entre el 6% y el 6,5%.
El ejercicio pasado “fue de récord y en 2015 se mantendrá la tendencia”, opina Sergio Fernández, director de centros comerciales de JLL. “Hay apetito”, dice, “pero el producto es cada vez más limitado”, apunta. “Los precios en el resto de Europa siguen siendo muy caros, en España son más baratos, muchos operadores ven que ahora es el momento de vender, las rentabilidades irán presionando a la baja”, señala.
El directivo de JLL también considera que este año el sector asistirá a un crecimiento mayor de transacciones en centros secundarios aunque advierte que “hay centros que ahora no están en el mercado, pero sus propietarios están dispuestos a escuchar ofertas”.
El año pasado la venta de algunos activos emblemáticos, situados en zonas cercanas a los centros urbanos, supusieron buena parte del volumen total de inversión. Operaciones como la venta de Marineda City (La Coruña) por 260 millones de euros; Isla Azul (Madrid) por 232 millones; o Boulevard (Vitoria) por 130 millones impulsaron el mercado.
“Todavía quedan por cerrarse ventas en zona prime”, dice Elaine Beachill, experta en centros comerciales de Knight Frank, que contabiliza más de 30 operaciones en 2014 valoradas en más de 2.000 millones de euros. Sobre la rentabilidad prevista en la inversión en este tipo de activos Beachill estima que se situará entre el 5% y el 5,25% en zona primer y cercano al 7% en centros secundarios. “La rentabilidad que ofrece ahora la inversión en centros comerciales es superior a la de oficinas”, destaca.
La mayoría de los acuerdos de compraventa en 2014 estuvieron liderados por fondos extranjeros y Socimi. “Más del 90% del dinero invertido en 2014 en centros comerciales en España provino del extranjero”, indica Rupert Leo, de Cushman & Wakefield. “Incluso las socimi domiciliadas en España tienen como principales inversores a fondos internacionales”, apunta.
Fondos de inversión, fondos de pensiones norteamericanos fueron especialmente activos en el sector español en 2014. Para este año los expertos prevén igualmente que la mayor parte de la inversión provenga de fondos internacionales, también asiáticos y alemanes, y de las socimi.
Entre las operaciones ya planteadas para los próximos dos años, la AECC espera que se alcancen 700.000 metros cuadrados nuevos de superficie comercial, de los cuales 60.000 serán ampliaciones de los centros ya existentes. “Lo importante ahora mismo es consolidar la recuperación”, plantea Hortelano.
Las socimi
Las Socimi, cuyos beneficios están exentos de impuestos y sus accionistas solo tributan por los dividendos obtenidos, revolucionaron el sector inmobiliario español en 2014. En cuanto a inversión en centros comerciales, las tres más activas fueron Lar, Merlin y Axia.
Lar España Real Estate
La Socimi española llevó a cabo el año pasado una de las principales operaciones del sector al vender su participación en el centro comercial Islazul en Madrid a TIIA Henderson. La inmobiliaria centra su actividad en el segmento comercial y durante 2014 fue una de las más activas del sector. A 30 de septiembre había invertido más de 200 millones de euros en superficie comercial. Es propietaria de centros como Txingudi (Irún), Albacenter (Albacete), Ánecblau (Castelldefells), La Marina (Valencia) o Las Huertas (Palencia).
Merlin
Más de 260 millones invirtió la Socimi Merlin Properties para hacerse el año pasado con el centro comercial coruñés Marineda City, el segundo más grande de España, y la principal operación del sector en 2014. Inaugurado en 2011, tiene más de medio millón de metros cuadrados construidos y 200.000 de superficie comercial.
Axia Real Estate
Participó en otra de las operaciones más destacadas de 2014 cuando se hizo con Planetocio en Collado Villalba por casi 100 millones de euros al adquirirlo a un fondo holandés. También invirtió en un parque comercial en Tarragona, Les Gavarres.
Los fondos
Fondos de inversión extranjeros, principalmente norteamericanos, fueron los mayores inversores en centros comerciales en España en 2014.
El grupo holandés Vastned vendió en febrero de 2014 ocho centros comerciales en España, situados en Madrid, Barcelona, Alicante y Málaga, por 160 millones a Baupost, uno de los mayores hedge funds del mundo, aliado con el grupo español Lar y el fondo GreenOak Real Estate.
TIIA Henderson Real Estate (TH Real Estate), de la fusión entre el grupo americano Tiaa Creff y el fondo Henderson Global Investors, llevó a cabo en noviembre su mayor inversión en España, la compra del centro comercial Islazul, en Carabanchel (Madrid). TH Real Estate en España controla la propiedad de nueve centros comerciales con un valor superior a los 900 millones de euros.
El fondo británico Intu Properties compró a Orion Capital el centro comercial Puerto Venecia en Zaragoza por 451 millones de euros, a finales del pasado año. La sociedad, que estudiará este año la posibilidad de vender una participación del centro de Zaragoza, compró en octubre de 2013 el centro comercial de Parque Principado en Oviedo por 162 millones. Intu tiene planes para mantener su expansión en España en el sector de centros comerciales.
Unibail-Rodamco, la principal empresa europea cotizada de inversión inmobiliaria, con 16 centros comerciales en España, entre los que se encuentran Parquesur y Equinoccio en Madrid o La Maquinista en Barcelona, también mantiene planes de inversión, según fuentes del sector.