2015 no traerá ni casas más caras, ni grúas por doquier

La construcción de pisos no se reanimará hasta que los precios consoliden su mejoría Los analistas consideran que la crisis "ha limpiado" el sector

Viviendas en venta en el centro de Madrid.

Primero llega la recuperación macroeconómica, enarbolada por la mayor actividad y la creación de empleo y después, y nunca al contrario, llegará la mejora al mercado inmobiliario”. Así será la senda del final de la crisis para uno de los sectores de la economía española que más la ha sufrido: la edificación de viviendas.

Lo explicó ayer en Madrid Paloma Taltavull, responsable del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante y una de las expertas que ha participado en el estudio elaborado por la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), donde están representadas más del 90% de las tasadoras que operan en el mercado.

De este modo, frente a quienes pronostican sin fisuras que 2015 será el año de la recuperación también para el mercado inmobiliario, desde esta organización son mucho más prudentes.

“La actividad constructora todavía se encuentra en mínimos históricos, con los precios de las casas alcanzando el valle de la contracción iniciada en 2008”, recuerdan las conclusiones del estudio. Ahora bien, ¿cuánto tiempo permanecerán los precios en ese valle? es la pregunta del millón que se hacen todos los expertos y para la que inversores, promotores, vendedores y compradores querrían encontrar una respuesta lo más certera posible. El problema es que acertar en los pronósticos con todo lo que aún puede ocurrir se antoja, como poco, muy complicado, según coincidieron ayer el presidente y el secretario de la AEV, Gonzalo Ortega y José Manuel Gómez de Miguel, respectivamente.

Dos variables, por encima de las demás, son siempre las que determinan el devenir de este mercado: la situación del empleo y el acceso al crédito. Aunque aún queda que lo corroboren las estadísticas oficiales, 2014 cerró por primera vez desde el inicio de la crisis con más ventas de casas que el año anterior y con los precios mostrando claramente una tendencia hacia el crecimiento cero o estabilización.

Menos propiedad, más alquiler

Y esto fue así porque el año pasado fue el primero que España volvió a crear empleo en lugar de destruirlo y las condiciones de financiación se flexibilizaron merced a la rebaja de los tipos de interés y la mejora de la situación global del sector bancario.

Sin embargo, esa recuperación del empleo, según sostienen los expertos que han realizado el informe de la AEV, es todavía claramente insuficiente para impulsar el mercado inmobiliario. Es más, el informe pone el acento sobre la “precariedad de los nuevos empleos generados, la deflación salarial y el enorme paro juvenil” como los tres factores más relevantes que hacen “que no existan muchos motivos para el optimismo”.

Con este panorama y puesto que las condiciones de acceso al crédito siguen siendo restrictivas para quien no dispone de empleo estable y un determinado nivel de ingresos, las tasadoras y los expertos de la AEV consideran de forma unánime que “hará falta una recuperación real y prolongada para que los jóvenes puedan acceder a una vivienda en propiedad. Por ello, todo apunta a pensar que la población joven se orientará en mayor medida a la vivienda en alquiler, acercándose más a la media europea”.

Esto es lo que está provocando que se esté embalsando demanda de compradores que todavía no reúnen todos los requisitos para poder hacer frente a la adquisición de una casa. El informe de los tasadores revela que de los últimos datos censales (2011) se deduce que podría haber casi 900.000 núcleos potenciales de nuevos hogares que no se habrían formado. Si la mejora del empleo se consolida, buena parte de esta demanda potencial se hará efectiva y con ella los precios de las casas comenzarán lentamente a subir, “aunque no esperamos que lo hagan de forma generalizada y en todo el país hasta finales de este año”, vaticinó Taltavull.

Y en cuanto a la construcción de casas, la experiencia de crisis pasadas incita a pensar que la vuelta a niveles de edificación pasados será muy lenta en los próximos años, y no será una realidad hasta que los precios no se hayan recuperado.

Lo bueno de la crisis: la limpieza del sector

Todos los socios de la Asociación Española de Análisis de Valor sin excepción y demás expertos que han participado en la elaboración de este primer observatorio del mercado de la vivienda coinciden en que la estructura del sector no volverá, ni a corto ni a largo plazo, a la situación previa a la crisis.

Además, el consenso de analistas indica que no sería deseable que se volviera a la situación anterior “porque el sector estaba sobredimensionado y con muchos operadores de baja profesionalidad. En eso, la crisis ha operado un proceso de limpieza que era deseable”. El estudio sostiene que este mercado tiene que hacerse a la idea de que el futuro no está en un modelo basado en la construcción masiva de viviendas para su venta. El alquiler, la rehabilitación, la adaptación funcional de viviendas vacías y de segundas residencias o la mejora tecnológica de los inmuebles existentes deberían ser los elementos que marquen el futuro.

En cuanto al papel de la iniciativa pública o de las administraciones, la mayoría de los expertos consultados se pronuncia a favor de la misma porque estiman que sería importante para impulsar la recuperación del tejido productivo. No obstante, nadie defiende a estas alturas de la crisis la vuelta a las ayudas fiscales indiscriminadas y hay quien incluso aboga por que esas subvenciones deberían destinarse a otros sectores con mayor productividad y contenido tecnológico.

Otros expertos reclaman que antes de abordar la puesta en marcha de ayudas públicas, debería reducirse el ingente stock de vivienda aún existente. Otra de las medidas más aclamadas es la necesidad de acelerar los procesos de adaptación del planeamiento, demasiado lentos y tediosos, tal y como vienen denunciando históricamente los promotores.

Y, por último, sorprende que desde este colectivo de tasadores, profesionales y expertos vinculados al mundo académico se pida una homogeneización de los distintos estudios estadísticos que existen sobre el precio de la vivienda, ya que consideran que a veces las cifras no son lo suficientemente transparentes y contribuyen a crear confusión.