¿Expropiaciones espurias?
La reciente sentencia del Tribunal Constitucional 141/2014 sobre la Ley de Suelo 2/2008 (ver artículo Recuperar el Urbanismo del 3 de noviembre) vino a validar el modelo de sostenibilidad urbana establecido en la misma y, en su práctica totalidad, la metodología de valoración expropiatoria que incorporaba. Por fin se considera, acorde al artículo 47 de la Constitución, la tasación de los bienes inmuebles basada en su realidad fáctica, en lo realmente existente, sin tener que valorar las virtuales y especulativas expectativas urbanísticas no derivadas del esfuerzo inversor del propietario del suelo.
Al fin, el justiprecio expropiatorio de un suelo rústico cuando resulta necesaria su obtención por razones de interés público, por ejemplo para la implantación de una autopista, se le aplica un método de tasación que determina el valor de la tierra mediante la capitalización de la renta que produce, sea esta la real o incluso la potencial, aumentada por la multiplicación de un factor de localización que conduce a un resultado que incrementa sensiblemente el valor real de la misma, alcanzando de media los 3-10 euros por metro cuadrado, pero que en ningún caso alcanzará los especulativos e inmerecidos 30-70 euros por metro cuadrado que resultaba de la aplicación de la metodología por comparación derivada de la anterior Ley del Suelo del 98 (la denominada “del todo urbanizable”), método que, explícita e inexplicablemente en una ley, se confrontaba con el mandato a impedir la especulación del suelo que establece el citado artículo 47 de la Constitución.
Sin embargo, tras haberse validado constitucionalmente el método de valoración de la Ley del 2008, de nuevo aparece un problema adicional que vuelve a inflacionar inadmisiblemente el justiprecio expropiatorio del suelo, aunque debemos señalar que en este caso, la legislación vigente tiene prevista una sencilla solución para resolverlo.
El problema surge de la aplicación del tipo de interés al que se capitaliza la renta agraria y que la ley determina como el último rendimiento de la deuda pública en el mercado secundario entre dos y seis años publicada por el Banco de España. Si consideramos que este rendimiento oscilaba entre el 3-4% hasta el año 2013 y que en la actualidad –por causa del escenario macroeconómico español y europeo– el tipo oscila en el entorno del 1% y si tenemos en cuenta que en la fórmula de cálculo del valor de la tierra (obtenible dividiendo la renta por el tipo de interés de capitalización) este factor se localiza en el denominador de la misma, se deduce con claridad que el valor determinable en la actualidad se incrementaría en un 300-400% con respecto al derivado del cálculo realizado en los años inmediatamente anteriores, volviendo a alcanzar valores especulativos absolutamente inadmisibles.
Afortunadamente, el legislador estatal, de manera inteligentemente prudente estableció en el apartado 2 de la disposición adicional séptima del texto refundido 2/2008 que cuando la evolución de los tipos de interés pudieran “alejar de forma significativa el resultado de las valoraciones respecto de los precios de mercado del suelo rural sin consideración de expectativas urbanísticas”, el Gobierno mediante disposición reglamentaria, podrá modificar el tipo de capitalización establecido “aplicando un coeficiente corrector en función del tipo de cultivo, explotación o aprovechamiento del suelo”.
Pues bien, encontrándonos ahora en el escenario previsto en la disposición adicional, resulta sorprendente que el Gobierno no haya procedido aún, a reglamentar la modificación señalada en la misma. ¿Qué explicación puede justificar semejante ausencia? Solo la manifestación de un olvido injustificado e imperdonable podría explicarlo, pues resulta inimaginable que pudiera responder a una consciente voluntad de mantenimiento de una situación contraria a lo pretendido por el legislador, en la medida en que, en hipótesis, podría llegar a constituir un supuesto de malversación de fondos públicos y, en todo caso, de muy difícil aceptación social.
Sería imperdonable que por la ausencia de la disposición reglamentaria señalada, ahora hubiera que abonar de nuevo espurios justiprecios especulativos análogos a los derivados de la legislación anterior, hoy al fin derogada. Valores hiperinflacionados que la propia ministra de Fomento criticó pública y duramente no hace mucho cuando tuvo que hacer frente a los costes de las expropiaciones correspondientes a los suelos de las radiales de Madrid derivados de la aplicación de la metodología contemplada en la ley del 98.
Por todo ello, resulta totalmente urgente y perentorio que el Gobierno actúe en consecuencia. Esperemos que la asunción de la responsabilidad pública y social que se presupone a los representantes de la ciudadanía venga a solucionarlo. Lo contrario sería inexplicable y produciría graves consecuencias de carácter económico, político y judicial totalmente impredecibles y absolutamente indeseables.
Gerardo Roger Fernández es arquitecto y profesor de de Urbanismo del Instituto Pascual Madoz de la Universidad Carlos III.